Регистрация, процедура расчета и окончание сделки


Итак, подписан контракт купли-продажи квартиры и стороны готовы сдавать его на регистрацию и создавать расчеты. Разглядим методы защиты прав торговца и покупателя при переходе права принадлежности от 1-го к другому.

Сдача документов на регистрацию

Сдачу документов на регистрацию можно доверить риэлтору, выписав на него нотариально заверенную доверенность, но лучше пройти всю функцию регистрации без помощи других. Стороны в назначенный денек встречаются в регистрационной службе, на руках у каждой стороны сделки должны быть определенные документы.

Торговец

Паспорт (паспорт предъявляет, копию паспорта оставляет)

Контракт купли-продажи

Свидетельство о праве принадлежности

Документы-основания, обозначенные в свидетельстве

Кадастровый паспорт

Справка об оценочной цены имущества

Архивная справка по форме 9 либо выписка из домовой книжки

Заявление о регистрации перехода права принадлежности к покупателю

Копия свидетельства о браке

Нотариально заверенное согласие жена/супруги торговца либо заявление, заверенное у нотариуса, что на момент сделки торговец в зарегистрированном браке не состоит

Справки из психоневрологического и наркологического диспансера (по желанию покупателя)

Разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников)

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Справка об отсутствии задолженности по налогу на недвижимость

Передаточный акт (после полной оплаты)

Клиент

Паспорт (паспорт предъявляет, копию паспорта оставляет)

Контракт купли-продажи, плюс экземпляр для регистрационной службы

Копия свидетельства о браке

Нотариально заверенное согласие жена/супруги покупателя, либо заявление, заверенное у нотариуса, что на момент сделки клиент в зарегистрированном браке не состоит, либо копия супружеского контракта, если он заключен

Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию контракта купли-продажи

Квитанция об уплате госпошлины за переход права принадлежности

Кредитный контракт и закладная (при наличии)

Передаточный акт (после полной оплаты)

Кто что оплачивает

Торговец

Половину госпошлины за регистрацию контракта купли-продажи

Клиент

Справки, которые получает торговец в психоневрологическом и наркологическом диспансере

Половину госпошлины за регистрацию контракта купли-продажи

Госпошлину за переход права принадлежности

После того как стороны сдали документы на регистрацию, представитель регистрационной службы дает покупателю расписку в приеме документов, в расписке указана дата получения готовых документов на имя покупателя. Обычно срок составляет 14 дней, при покупке квартиры в ипотеку срок короче – 7 дней.

Расчеты сторон

Перед оплатой снова, за некоторое количество дней до сделки, покупателю нужно получить свежайшую выписку из ЕГРП на квартиру и убедиться, что торговец все еще обладает ей.

Клиент становится собственником не с момента подписания контракта, а с момента регистрации права принадлежности, потому до регистрации права принадлежности передавать торговцу средства за квартиру категорически нельзя. Торговец же в свою очередь должен убедиться еще до сдачи документов на регистрацию, что у покупателя есть средства. Любая из сторон должна быть уверена, что по окончанию сделки торговец получит средства, а клиент квартиру. Потому все расчеты проводятся в два приема:

подготовительный расчет до регистрации (закладка средств в ячейку либо внесение их на счет),

окончательный расчет после регистрации (выемка средств из ячейки, снятие средств со счета).

Может быть и 3-ий платеж, к примеру, после выписки торговца из квартиры. В данном случае график платежей и сроки выписки должны быть отражены в договоре.

Предоплата, если такая имела место быть, обычно стопроцентно ворачивается покупателю, и стороны заключают контракт купли-продажи без указания каких-то пт о предоплате и ее перезачете. Время от времени, почаще при договорах с юридическими лицами, наличие подготовительного контракта и предоплаты по нему указываются в договоре купли-продажи, в данном случае стороны должны подписать дополнительное соглашение к договору купли-продажи о перезачете оплаты по подготовительному договору в счет оплаты по основному договору.

Наличный расчет

Через банковскую ячейку и/либо с получением расписки. В данном случае торговец еще не получил средства за квартиру, но уже в договоре подписал, что реализует квартиру без дизайна обременения до момента окончательных расчетов. Тем он подписал, что в случае, если он не получит позже средства из банковской ячейки, квартира все равно будет принадлежать покупателю.

При получении средств наличными стороны указывают в договоре фиктивную сумму, а торговец выписывает покупателю расписку в получении средств от покупателя на реальную сумму. В конечном итоге у покупателя ни средств (уже), ни квартиры (еще), но есть контракт с заниженной суммой и нередко не имеющая юридической силы расписка. У торговца же и средства, и квартира в принадлежности, и контракт с заниженной в разы суммой. В договоре указывается, что расчеты меж сторонами произведены стопроцентно, но сумма-то в договоре другая. Эта схема оплаты самая страшная из всех вероятных.

При оплате через банковскую ячейку стороны заблаговременно резервируют ячейку в определенном банке и в назначенный денек приезжают на встречу. Покупателю лучше заблаговременно открыть счет в этом банке и внести средства на счет, чтоб не перевозить с собой крупную сумму в денек сделки.

Контракт оформляется на всех участников сделки, другими словами сторонами по договору являются торговец, клиент и банк. В договоре прописываются сроки аренды и условия выемки средств. Необходимо предугадать сроки аренды, сроки получения средств торговцем, условия получения средств торговцем, перечень документов, которые торговец должен предъявить при получении средств, возможность получения средств покупателем, если сделка не состоится.

Стороны создают расчет в банке и вместе кладут средства в ячейку. Каждый лично должен убедиться в том, что конкретно запирается в ячейку, чтоб исключить хоть какой обман, в том числе замену средств. Один ключ остается в банке, 2-ой ключ конфискует клиент. Но он не может завтра придти и забрать свои средства, потому что в критериях доступа прописывается, что клиент может забрать свои средства, только если торговец не пришел за ними по истечении обозначенного срока. А торговец может придти за ними, только если он предъявит зарегистрированный контракт меж ним и покупателем. Тот, кто хранит у себя ключ, дает другому лицу расписку, что ключ забрал и что обязуется дать его при выполнении 2-ой стороной собственных обязанностей.

После регистрации контракта и перехода права принадлежности к покупателю, он дает ключ торговцу. Время от времени вначале ключ отдается торговцу. Торговец с ключом и зарегистрированным контрактом получает средства из банка. Тут нереально сказать какая конкретно схема с хранением ключей лучше, потому что обе стороны сделки зависимы друг от друга, что позволяет появиться ситуации, когда кто-то за кем-то бегает, а кто-то кого-либо шантажирует.

Тут вероятны последующие схемы обмана.

Ограбление по пути в банк либо из банка.

Кража и замена ключей, изготовка дубликатов ключей покупателем с следующей выемкой средств из ячейки.

Затягивание сроков сделки до того момента, когда клиент может возвратиться в банк и получить назад свои средства по типо несостоявшейся сделке, даже если документы сданы на регистрацию.

Замена средств меж проверкой купюр и их подсчетом и закрытием средств в ячейке.

Поддельный зарегистрированный контракт, предъявленный для выемки средств (в теории). Для страховки от таковой ситуации следует прописать в договоре с банком необходимость торговцу совместно с контрактом предъявить выписку из ЕГРП.

Ограбление ячейки в период хранения (такие случаи известны). Банк не несет ответственности за те вещи, которые хранятся в ячейке. Он несет ответственность за сохранность самой ячейки.

Безналичный расчет

Оплата по безналичному расчету безопаснее, а поэтому лучше.

На вторичном рынке

Расчеты меж торговцем и покупателем выполняются при помощи банковского аккредитива. Клиент кладет средства в банк и переводит их на счет торговца, но с условием, что торговец сумеет снять их только при предоставлении доказательств, что право принадлежности на квартиру перебежало к покупателю. Таким подтверждением может являться зарегистрированный контракт купли-продажи, старенькые свидетельства с отметкой «погашено», выписка из ЕГРП. Средства высланы на счет торговца, но, на самом деле, они на его счет так и не поступают, банк вроде бы замораживает их до предъявления документов.

Если переход права принадлежности не произойдет, то через определенный срок, который был установлен при внесении средств, средства возвратятся назад к покупателю. Срок прописывают до 3 месяцев, почаще – 1 месяц.

На первичном рынке

Клиент переводит всю сумму на расчетный счет торговца со собственного расчетного счета, а подтверждением оплаты является платежное поручение, приобретенное в собственном банке. Может быть оплачена и часть суммы в согласовании с графиком платежей, обозначенном в договоре купли-продажи.

Если оплата произведена стопроцентно, то стороны указывают в договоре, что оплата произведена в полном размере. В данном случае квартира уже может быть передана покупателю по передаточному акту, потому стороны подписывают передаточный акт и сдают его на регистрацию.

При частичной оплате клиент продолжает платить в согласовании с графиком платежей уже после того как стал собственником. В случае отсутствия платежей торговец может обратиться в трибунал и попросить расторгнуть контракт, потому что клиент не заносит платежи. В свидетельстве о праве принадлежности на покупателя обозначено обременение права, потому что клиент еще не стопроцентно расплатился за квартиру. Обременение будет снято только после оплаты полной цены квартиры. Покупателю очень принципиально хранить все платежки, чтоб позже иметь возможность обосновать каждый факт оплаты.

Роль риэлтора

Роль риэлтора на шаге сдачи документов и при расчетах мала, в особенности, если сделка ровная. Если же сделка другая, то риэлтор нужен, и он выступает в роли координатора действий всех участников. При хоть какой сделке риэлтор может сдать за вас документы в регистрационную службу по нотариально заверенной доверенности.

Получение документов после регистрации

Срок окончания регистрации указан в расписке, которая была выдана при сдаче документов. Торговец получает свои документы – один экземпляр контракта купли-продажи и старенькое свидетельство с отметкой «погашено» (время от времени отметку запамятывают поставить), а клиент свои документы – свидетельство о переходе права принадлежности, зарегистрированный контракт и другие правоустанавливающие документы. Получить документы можно по доверенности, доверенность должна быть нотариально заверена.

Все документы нужно хранить, в случае судебных разбирательств в дальнейшем они все понадобятся. Платежки, передаточные акты, копии согласий супругов на сделку, копия паспорта 2-ой стороны сделки – в дальнейшем может понадобиться любой из этих документов.

Передача квартиры по акту

Передаточный акт подписывается после того, как стороны произвели расчеты. В теории при расчетах через банковскую ячейку стороны прописывают в договоре, что все расчеты произведены стопроцентно, и подписывают передаточный акт перед регистрацией, хотя, по факту, расчеты еще не завершены. Делается это для того, что при переходе права принадлежности не указывалось обременение из-за неполной оплаты, которое позже нужно было бы снимать.

Факт подписания передаточного акта подтверждает, что стороны исполнили все свои обязательства: и что клиент получил квартиру, и что торговец получил свои средства. На самом же деле никто еще ничего не получил, потому все таки не стоит подписывать передаточный акт до момента окончательных расчетов.

Если после подписания передаточного акта в то время, пока документы находятся на регистрации, с квартирой чего-нибудть произойдет, к примеру, пожар либо потоп, то всю ответственность за происшедшее будет нести клиент, даже если по факту в квартире до сего времени проживает торговец.

Какими советами можно окончить эту статью? При окончании сделки пытайтесь придерживаться последующих правил:

сдавайте документы на регистрацию и получайте их с регистрации без помощи других;

оплачивайте либо принимайте оплату по безналичному расчету;

сведите к минимуму оборот наличных средств (опасность может исходить не только лишь от торговца либо покупателя, да и от очевидцев сделки – служащих агентств, банков, охраны);

указывайте полную сумму в договоре;

в договоре купли-продажи не пишите, что расчеты произведены стопроцентно, если они еще не завершены (даже если средства лежат в ячейке);

не подписывайте передаточный акт до окончания расчетов.

Законодательство

Штатский кодекс:

Глава 9. Сделки

Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, общепризнанным недееспособным

Статья 176. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным трибуналом в дееспособности

Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным осознавать значение собственных действий либо управлять ими

Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под воздействием заблуждения

Глава 23. Обеспечение выполнения обязанностей

$7. Задаток

Глава 27. Понятие и условия контракта

Статья 429. Подготовительный контракт

Глава 30. Купля-продажа

Статья 550. Форма контракта реализации недвижимости

Статья 551. Муниципальная регистрация перехода права принадлежности на недвижимость

Статья 556. Передача недвижимости

Глава 47. Хранение

Статья 922 ГК РФ. Хранение ценностей в личном банковском сейфе

Федеральные законы:

«О гос регистрации прав на неподвижное имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗт (последние конфигурации от 30.12.2012 № 318-ФЗ и от 30.12.2012 № 294-ФЗ)

«О банках и банковской деятельности» от 02 декабря 1990 г. № 395-1

«Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ

Положения:

Положение ЦБР «О порядке ведения кассовых операций в кредитных организациях на местности Русской Федерации» от 09 октября 2002 г. № 199-П

Анастасия Милькова

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *