В летнее время года есть возможность разглядеть ту либо иную землю во всей ее красоте. А если рядом с землей к тому же течет речка либо же, что еще лучше «большая вода», то, как говорится, ее нужно брать. Практика указывает, что конкретно поселки у воды и пользуются огромным спросом у клиентов. О том, на что следует направить внимание при покупке земли у воды, также о других особенностях поведали специалисты рынка недвижимости.
Так сложилось исторически, что самыми нужными направлениями являются те, что размещены «у большой воды», другими словами рядом с известными водохранилищами. На сегодня одним из самых фаворитных водохранилищ – Истринское. Правда, популярность эта связана не столько с его параметрами, сколько с Новейшей Ригой, с неплохой транспортной доступностью шоссе. По Можайскому шоссе тоже есть водохранилище, рядом с которым строятся поселки. Но застройщики обязаны демпинговать как раз по той причине, что даже с учетом реконструкции Минского шоссе, дорога занимает от МКАД более часа. Спрос перебегает на более близкие расстояния к Москве.
Можно сказать, что фактически все поселки, расположенные на «большой воде», всегда воспользовались заслуженным спросом. География расположения фаворитных мест для строительства особняков либо дачных домов стопроцентно соответствует местам, более нужным для организации летнего отдыха выходного денька. Как отмечает Алексей Сенчук, управляющий кабинета «Новослободское» Департамента пригородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость, сначала, Новорижское, Новорязанское, Дмитровское, Минское, Ярославское направления самые пользующиеся популярностью у клиентов. «Не случаем конкретно тут существует размеренная динамика продаж участков у «большой» воды», — отмечает он
Но Илья Менжунов, директор Департамента пригородной недвижимости компании «Метриум Групп» в свою очередь считает, что нельзя сказать, что какое-то определенное направление пользуется завышенным спросом. «Во-первых, дома в таких поселках – достаточно специфичный продукт, — гласит он. — В главном, ими интересуются поклонники аква видов спорта либо транспорта, которые даже не рассматривают другие варианты. Во-2-х, относительно доступные предложения сконцентрированы на Дмитровском шоссе, которое не может повытрепываться неплохой транспортной доступностью. Дмитровское шоссе вообщем можно именовать самым «водным» направлением пригородной элитной недвижимости».
Классность проекта
Обычно у «большой воды» сконцентрированы поселки бизнес- и премиум-класса. Это обосновано рвением покупателей иметь выход к воде для собственного катера либо яхты, а это уже атрибутика состоявшихся людей. Не считая этого, Алсу Хамидуллинп, управляющий департамента пригородной недвижимости Contact Real Estate уделяет свое внимание на тот факт, что земля у воды довольно дорогая, чтоб строить на ней эконом-класс.
По данным Натальи Картавцевой, заместителя генерального директора ОАО «ОПИН», основная толика предложения в пригородных проектах у воды в бизнес–классе составляет порядка 73%, а 27% соответственно приходится на элит-класс. «Сегодня на первичном рынке экспонируется менее 29 поселков такового формата, а новых проектов не выходило в протяжении последних 2-ух лет», — отмечает она.
Естественно, около обыденных водоемов можно повстречать проекты хоть какого класса, но наличие воды все равно удорожит покупку. Итак, по словам Алексея Сенчука, управляющего кабинета «Новослободское» Департамента пригородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость, если поселок размещен к воде поближе чем в 500 м., то в данном случае, застройщик, обычно облагораживает водоем, к примеру, обустраивает пляжную зону, а издержки закладывает в цена участка. Если же водоем находится на расстоянии далее, чем 500 м., то это преимущество будет употребляться исходя из убеждений маркетинга, но на стоимость не воздействует.
«Наличие береговой полосы наращивает классность проекта, соответственно, наращивает ценник в среднем на 40-50%, — ведает Сергей Мазенков, генеральный директор компании «Родные Земли». — При этом в рамках 1-го поселка участки в конкретной близости к водоему стоят, в среднем, на 30% дороже других участков, расположенных в маленьком удалении от воды. Но это не значит, что цены на землю в таких поселках завышены либо малодоступны».
Как отмечает Андрей Муравьев, управляющий департамента пригородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», «вода воде рознь», что также оказывает влияние на цены. «Это может быть часть большого водоема, к которому имеют доступ обладатели пригородного поселка, либо маленькая речка, открытая для всех», — гласит он.
Заметим, что поселки эконом-класса размещены в радиусе 40 км от МКАД, на берегу рек и озер. В данном случае рассчитывать на курортную инфраструктуру не приходится, хотя застройщики могут оборудовать, к примеру, пляж либо пирс для лодок.
Полностью бюджетно
Итак, если гласить о цены земли у воды, то, по словам Сергея Мазенкова, в Столичной области можно приобрести высококачественный участок у воды со средней ценой 100 тыщ рублей за сотку, включая пакет коммуникации и облагораживание. Пакет коммуникаций в свою очередь содержит: электричество, воду, забор, дороги, охрану, вывоз мусора, сервис поселка до момента реализации последнего участка, облагораживание всех зон общего использования (водоем, пляжная территория, водопровод, входная группа, домик охраны, который потом может быть применен для проведения собрания правления поселка).
«Приобрести участок с шаговой доступностью к водоему можно и полностью бюджетно, — отмечает Сергей Мазеньков. — Покупая участок у воды, который находится не в первой прибрежной полосы, а в 200-300 метрах от берега, клиент не лишает себя летнего купания, но сберегает значительные средства. К примеру, в реальный момент в Столичной области реализуется проект на «большой воде» со средней ценой участков – 630 тыщ рублей за 10 соток (с обустройством внутрипоселковых дорог и пакетом документов на подключение электричества)».
Необходимо отметить, что толика проектов у воды на пригородном рынке в радиусе 30 км от МКАД на сегодня составляет приблизительно 12%. При всем этом порядка 60% пригородных проектов у воды сосредоточено в районах Пестовского, Пироговского и Истринского водохранилищ. Это, как уже выше говорилось, разъясняется репутацией этих направлений и природной составляющей – выходом к большой воде.
Но, по словам Натальи Картавцевой, сейчас девелоперы не торопятся осваивать такие участки под строительство пригородных поселков – быстрее под многоквартирные дома – количество таких жилых комплексов уже составляет около 20, в большей степени в радиусе до 15 км от МКАД. «Средняя цена квадратного метра в таких проектах составляет порядка 145 000 руб/кв.м, другими словами, обычно, это объекты аналогично загородному рынку не ниже бизнес-класса», — гласит эксперт.
Полный подход
Приобретая ту либо иную землю, нужно верно осознавать, что главнейшим фактором удачной высококачественной покупки является надежность торговца. Не стоит веровать перспективным однодневным компаниям, которые демпингуют, но «мягко говоря» запамятывают о качестве собственного предложения. Заключать сделки лучше с девелоперами, имеющими размеренную надежную репутацию на рынке, хотя иногда и их следует инспектировать.
Во избежание проблем, Илья Менжунов, директор Департамента пригородной недвижимости компании «Метриум Групп», рекомендует при покупке земли у воды направить пристальное внимание на документы – свидетельства о принадлежности на землю и на само строение, разрешение на строительство, кадастровый паспорт и т.д. «Сам участок может быть двусоставным: одна его часть оформлена под ИЖС, другая – под сельхозземли либо земли рекреации», — гласит он.
«Если построенный дом находится в «водоохраной зоне», то должны быть соблюдены определенные требования, — отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. — Это касается и вида фундамента, и того, как организован отток сточных вод (с соблюдением санитарных норм) и остального. То же самое касается покупки участка на таковой местности – со строительством связаны определенные ограничения и нормы, которые будет нужно соблюсти».
Стоит направить внимание на тот факт, что фактически у каждого аква объекта есть особая зона, где нельзя строить серьезные строения. Но, по словам Ильи Менжунова, тут нет универсального рецепта для того, чтоб по расстоянию найти, построен дом с нарушениями либо нет. «Одна и та же река в различных местах может иметь рекреационные зоны разной ширины, — гласит он. — Наилучший расклад для покупателя в этом случае – запросить у обладателя документы (свидетельства о принадлежности на землю и объект, ситуационный план и т.д.) и обратиться в местные органы архитектуры и градостроительства».
При покупке земли у воды, принципиально держать в голове, что огромные открытые водоемы предполагают близкое размещение к поверхности грунтовых вод. Дом должен находиться на определенном расстоянии от водоема, которое регулирует Аква кодекс РФ. Размер водоохранной зоны в каждом случае находится в зависимости от протяженности реки. «Если длина водоема не превосходит 10 км, коттеджи можно строить не поближе 50 м от берега, если протяженность реки либо ручья составляет от 10 до 50 км, дом разрешается строить начиная со 100 м от водоема, а если от 50 км и поболее – начиная от 200 м», — гласит Алексей Маленьких, коммерческий директор компании Villagio Estate.
Также заметим, что рядом с большой водой не может показаться строения с цокольным этажом, фундамент должен быть определенного вида, зависимо от типа земли – к примеру, с одной стороны он не должен перекрыть течение грунтовых вод, с другой стороны, его необходимо строить так, чтоб его не размыло. Обычно, близость к воде всегда гарантирует уклон, который на глаз не виден, но непременно даст о для себя знать весной либо в период дождиков — талые либо дождевые воды будут идти через участок. Неверное размещение дома, огорода, дорожек и всего остального возможно окажется на их пути, а означает, вода будет застаиваться на участке и гробить растения и постройки.
Основное внимание при приобретении участка также нужно направить на наличие инженерных коммуникаций. «Еще на заре становления рынка пригородного строительства в части коттеджных комплексов предлагались земляные участки без проекта строительства инженерии, этот вопрос предполагалось решить позднее после реализации большинства земляных наделов, — вспоминает Арсений Васильев. — Сейчас одиночные обладатели земли в таких комплексах стали заложниками ситуации, когда вопрос с коммуникациями не решен, а реализовать участок можно только по очень низкой стоимости, потому что спрос в этом секторе рынка фактически нулевой».
«Немаловажным фактором, на который стоит направить внимание при выборе пригородного жилища, является соц окружение и культура общежития, — отмечает Жанна Потапкина, директор по продажам «Аллтек Девелопмент». — Обычно, семейные ценности имеют огромное значение для человека, который приобретает пригородный дом, и окружение должно соответствовать этому настрою».
Исходя из вышесказанных, нужно сказать, что подход к приобретению пригородной недвижимости должен быть всеохватывающим во всех смыслах.
Создатель: Сугра Гаджиева