По статистике «Юридического центра адвоката Олега Сухова», около 15 % продавцов недвижимости заключают с покупателями жилища договоры аванса, рассматривая приобретенные суммы как надежный метод обеспечения выполнения обязанностей по будущему договору купли-продажи. Все же на практике, даже если сделка сорвалась по вине покупателей квартиры, торговцам приходится не только лишь возвращать авансы контрагентам, да и выплачивать проценты за нелегальное использование валютными средствами из расчета 9,5 % годичных.

Сценарий конфликта вокруг авансовых платежей

Обычно, конфликтная ситуация вокруг авансовых платежей развивается по одному и тому же сценарию. Стороны — клиент и торговец квартиры — заключают контракт о внесении аванса в счет покупки недвижимости. Торговец рассчитывает, что в этом случае, если клиент откажется от приобретения жилища, он сумеет удержать уплаченную в виде аванса сумму в качестве компенсации. В договоре о внесении аванса указывается, что в случае срыва сделки купли-продажи квартиры по вине покупателя сумма аванса в двойном размере перебегает в собственность торговца. Но эта гарантия не действует. Почему?

Как возвратить аванс за квартиру

«Никаких легитимных оснований для удержания аванса у торговца недвижимости нет. Контракт о внесении аванса без заключения основного контракта купли-продажи не может являться основанием появления валютного обязательства. Аванс представляет собой валютную сумму, уплаченную до выполнения контракта в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не делает обеспечительной функции, потому независимо от того, как исполнено обязательство, также в случае расторжения подготовительных договоренностей, сторона, получившая подобающую сумму, должна возвратить ее», — объясняет юрист Олег Сухов.

По словам юриста, если торговец отрешается возвратить аванс, несостоявшийся клиент вправе обратиться в трибунал с иском о признании контракта о внесении аванса недействительным и взыскании спорной суммы. Более того, ст. 395 ГК РФ позволяет несостоявшемуся покупателю востребовать от стороны, уклоняющейся от возврата денег, уплаты процентов за безосновательное использование чужими валютными средствами. Размер процентов определяется действующей учетной ставкой банковского процента на денек выполнения валютного обязательства либо его соответственной части (а это около 9 % годичных). Это правило используются, если другой размер процентов не установлен законом либо контрактом.

Судебная практика

«Если дело доходит до суда, то торговцы обычно настаивают на признании аванса задатком, — ведает юрист Олег Сухов. — В согласовании со ст. 380 ГК РФ задатком признается валютная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в подтверждение заключения контракта и в обеспечение его выполнения. Статьей 381 ГК РФ установлено, что если за неисполнение контракта несет ответственность сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Но суды считают, что включение в контракт об авансе условия об ответственности сторон, используемое к договорам о задатке, противоречит положениям ст. 421 и 422 ГК РФ, и признают такие положения контракта недействительными».

При рассмотрении схожих споров суды ссылаются на ч. 3 ст. 487 ГК РФ, согласно которой в случае, когда торговец, получивший сумму подготовительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче продукта в установленный срок, клиент вправе востребовать возврата суммы подготовительной оплаты за продукт, не переданный торговцем. Так как контракт купли-продажи квартиры меж сторонами заключен не был, то обязательства, предусмотренные в заключенном меж сторонами договоре аванса, прекращаются и уплаченная по договору сумма аванса должна быть возвращена истцу в согласовании со ст. 1102 ГК РФ независимо от того, по чьей вине не заключен контракт купли-продажи.

По словам юристов, аргументы продавцов о том, что они рассматривали заключенные соглашения как подготовительный контракт купли-продажи либо контракт получения задатка, судами во внимание обычно не принимаются. Более того, известны случаи, когда сумма внесенного аванса взыскивалась даже в отсутствие расписок о получении средств.