Новый налог на недвижимость принудит дачников продавать участки
«МК» говорил уже о том, как можно достигнуть понижения кадастровой цены объектов недвижимости через спец комиссии и в арбитражном суде. Делается это для того, чтоб уменьшить налоговую нагрузку, которая должна свалиться на плечи россиян в 2015 году (налог на недвижимость планировали ввести уже в последующем, но не успеют). Но те, кому не посодействуют ни в комиссиях, ни в суде, — будут платить в полном объеме. Все это вместе с затратами на содержание и сервис, например, пригородного участка с домом может стать неподъемной ношей для налогоплательщика. И от обузы придется избавляться. Потому на данный момент пойдет речь о том, как с полезностью реализовать загородную недвижимость, если ее содержание станет нерентабельным.
Налог идет, шагает по стране
Жить за городом, а работать в Москве — таковой стиль жизни все в большей и большей степени нравится москвичам. Так что спрос на жилище в коттеджах велик, а вот людей, меняющих пригородный дом на городскую квартиру, фактически нет.
Вобщем, скоро их количество, непременно, вырастет. Все дело в том, что в наиблежайшие годы начнет свое шествие по стране новый налог на недвижимость, который будут рассчитывать исходя из кадастровой цены объекта (в нашем случае это дом с землей), а она очень приближена к рыночной. Согласно заявлению Минфина, новаторство нас ожидает все таки не с 2014, а с 2015 либо даже 2016 года. Но сущности это не меняет. Сколько стоят подмосковные дома и коттеджи — не тайна. Стоимость большинства объектов, применимых к неизменному проживанию, превосходит 100 тыщ баксов.
Разглядим более броский пример в подмосковной Истре. Двуэтажный дом площадью 240 квадратных метров на участке в 9 соток. Рыночная стоимость такового объекта составляет 8 800 000 рублей. Исходя из ставки нового налога на недвижимость для земель под жилище, дачи и сельское хозяйство (до 0,3%), за него придется заплатить 26 400 рублей. Для сопоставления: на данный момент в Подмосковье, правда, за более скромное жилище, платят 500–600 рублей в год.
Многие могут поразмыслить, что люди, претендующие на владение либо уже владеющие схожей собственностью, априори имеют нужные вещественные средства, и никакой трудности тут нет. Но стоит учесть тех, кому жилище с землей могло перейти по наследию. Таких в нашей стране достаточно много, и далековато не каждый располагает достаточным заработком, которым можно покрыть фискальную нагрузку и содержание недвижимости.
Но это далековато не все. Не считая оплаты налога еще есть одна очень принципиальная цифра, которую в объявлениях не пишут. Большая часть даже не додумывается о том, какими возможно окажутся каждомесячные издержки на эксплуатацию дома. Ведь за городом не существует РЭУ и ДЕЗов, которые берут на себя в городке все работы по эксплуатации высотных домов.
Каждомесячные расходы, с которыми приходится сталкиваться обладателям домов в коттеджных поселках, состоят из оплаты 2-ух блоков услуг. 1-ый — это коммунальные платежи за газ, воду, электричество. К примеру, электроэнергии в пригородном доме требуется еще больше, чем в городской квартире, а наличие сауны и бассейна еще более наращивает ее расход. Придется смириться и с тем, что за газ придется платить по счетчику.
2-ой — это дополнительные растраты, соответствующие для пригородного жилища. Сначала это уличное освещение, уборка местности и вывоз мусора — услуга, которая в пригородных коттеджах имеет свои особенности, также чистка местности от снега. Этот процесс тоже имеет значительные отличия от аналогичного процесса в Москве. Еще в разряд дополнительных услуг можно отнести озеленение и общее благоустройство прилегающей местности. Естественно, не все виды данных расходов каждомесячные, но их тоже нужно учесть. Обычно, сервис дополнительной инфраструктуры стоит очень недешево.
Придется раскошелиться
Размер коммунальных платежей в принципе дело решенное и вопросов обычно не вызывает: довольно только ознакомиться с тарифом и платить по счетам. А вот величина эксплуатационных расходов иногда может стать сюрпризом. И, как это нередко бывает, с обслуживанием пригородного дома появляются трудности.
Городской житель не всегда думает, что конкретно заходит в обычное понятие «квартплата», а ведь эта сумма складывается из оплаты огромного количества услуг. Это и вывоз мусора, и эксплуатация коммуникаций, также нужные ремонтные работы. В городке всегда понятно, куда звонить, если прорвало трубу. В конце концов, существует полиция, которая поддерживает публичный порядок. При переезде за город человек всего этого лишается.
В принципе вышеперечисленные услуги по обслуживанию дома актуально необходимыми не являются. Без их можно и обойтись, но чуть ли можно именовать такую жизнь комфортабельной. Ведь люди подразумевают, что от пригородного дома человек ожидает улучшения свойства жизни, а не напротив. Потому все равно платят. И немалые средства.
Более того, часто бывает так, что услуга по управлению комплексом жильцам напрашивается и отрешиться от нее нет способности. К примеру, у застройщика на балансе часто остаются и дорога, и все магистральные и инженерные сети, которые формально не имеют дела к поселку, но от которых зависит его функционирование. Отрешиться от их нельзя, так что обитатели зависимы от этого и в той либо другой степени обязаны нести расходы за эксплуатацию.
В отличие от Москвы каких-либо единых ставок не существует, и размер каждомесячных платежей колеблется от 100 баксов за месяц и выше. Правило таково: чем выше уровень поселка и чем дороже дома в нем, тем больше приходится платить. При всем этом набор эксплуатационных услуг остается фактически одним и этим же, а отличается сначала уровень сервиса.
Что касается средних цифр по неким видам расходов, то, например, обеспечение круглосуточной охраны за месяц может обойтись жильцам поселка в 2–3 тыщи рублей. Содержание и ремонт внутрипоселковых дорог обходится еще в 2,5–3,5 тыщи рублей. Содержание и уход за зеленоватыми насаждениями на местности публичных зон поселка: полив, стрижка кустарника, уход за клумбами — 1–2 тыс. рублей. Обеспечение ночного освещения — порядка 1,5 тыс. рублей за месяц. Обеспечение местными службами по вывозу и утилизации мусора и поддержанию местности в осторожном виде снова же обойдется в 2–3 тыс. рублей. Еще в среднем 1–2 тыс. рублей с дома уходит за месяц на компанию круглосуточного дежурства электриков и водопроводчиков. Из этих цифр и складываются жилищные платежи.
По сути цена эксплуатации в 500 и тыщу баксов за месяц бывает только в самых роскошных поселках. В большинстве случаев сумма не превосходит 200–250 баксов. При всем этом она остается довольно значимой.
И все-же — что мы имеем в конечном итоге? А в конечном итоге мы получаем $250 за месяц по эксплуатационным расходам, плюс $200 за месяц за ЖКХ и прибавляем фискальную нагрузку — в среднем $500 в год. Хоть налог на недвижимость платить предстоит один раз в год, он все равно возможно окажется решающим фактором в принятии решения о продаже принадлежности. Не всякий гражданин даже с хорошим достатком сумеет тянуть эту ношу. И ему ничего не остается, не считая того как избавиться от жилища с землей. А о том, как прибыльнее это сделать, мы поведаем в последующей главе.
Как прибыльно реализовать загородную недвижимость
В данной главе будут описаны советы торговцам земляных участков от профессионалов ведущего оператора на рынке недвижимости Подмосковья.
Итак, спецы предлагают начать со сбора бумаг. Самым суровым и долгим шагом при продаже земляного участка считается сбор всей нужной документации. Как понятно, участки с готовыми документами продаются намного резвее, чем подобные по потребительским чертам объекты без их. Тут может быть два варианта развития событий — зависимо от того, какие бумаги о праве принадлежности на землю имеет торговец.
Если собственник располагает документами, подтверждающими права на землю, или документами, подтверждающими предоставление земляного участка начальному землепользователю, то в согласовании с «дачной амнистией» можно оформить участок в собственность в облегченном порядке. Для этого необходимо представить землеотводные документы в Управление Федеральной регистрационной службы и приложить к нему кадастровый паспорт земляного надела. Кадастровый паспорт земляного участка — это выписка из Муниципального кадастра недвижимости, в какой содержится вся информация о данном объекте. Получить его можно в территориальном подразделении органа кадастрового учета. Сейчас в Подмосковье это ФГУ «Земельная кадастровая палата».
Если участок за время использования был увеличен либо, напротив, стал меньше, то придется провести межевание (установление границ участка на местности) и получить в собственность практически занимаемую площадь.
Стоит учесть, что процесс подготовки документов может занять у вас не один месяц, а то и год. Потому, если вы желаете реализовать участок весной — в самый разгар дачного сезона, — начните заниматься оформлением уже осенью либо хотя бы зимой. Также не забудьте, что неважно какая сделка с недвижимостью подразумевает наличие последующих документов: согласие жена торговца на продажу, согласие жена покупателя на покупку, доверенность, если интересы представляет доверенное лицо, справки из ПНД и НД, выписка из ЕГРП.
Собрав документы, торговец может смело выставлять объект на продажу. Земляные участки имеют две цены: кадастровую и рыночную. У собственника должны быть четкие сведения о каждой из их, так как кадастровая цена является базой для налогообложения по сделке, а рыночная стоимость — это та прибыль, которую получает в итоге реализации торговец. Для сделки имеет значение только рыночная цена объекта. «Любого обладателя при продаже интересует наибольшая стоимость, которую он может получить за собственный объект, — гласит эксперт 1-го из ведущих операторов недвижимости Подмосковья Игорь Быковский. — Если с квартирами все более-менее ясно, подобные объекты котируются в одном ценовом спектре, то ценообразование на земляные участки всегда вызывает много вопросов у всех сторон сделки».
Что может воздействовать на ту наивысшую стоимость, которую стремится получить торговец? Во-1-х, отсутствие правоустанавливающих документов на участок. «Продавец должен осознавать, что реализовать участок по садовой книге он сумеет значительно ниже рынка, — гласит Быковский. — Если быть поточнее, стоимость свалится в разы. Решайте, что вам важнее. Сейчас такие сделки случаются, хотя и достаточно изредка. Клиент все опасности за приобретенного, на самом деле, кота в мешке берет на себя». Также на уменьшение цены участка воздействую нерешенные споры по границам, наличие хозяйственных зданий, которые, обычно, размещены на участке не по нормативам, очень близко к соседским строениям. Обращают свое внимание покупатели и на окружение: огромное количество заброшенных участков также не пойдет на пользу вашей сделке.
Очередной важный пункт в предпродажной подготовке — это «физическая» подготовка земли к продаже. «Если приведение внешнего облика в порядок востребует огромных издержек, то делать этого, конечно, не стоит, — рекомендует спец. — Цены вашей земле это не добавит, т.к. важнейший фактор при ценообразовании — это все-же положение. А вот скосить бурьян, из-за которого не видно соседского забора, не повредит. От мусора тоже лучше избавиться, т.к. клиент может востребовать скидку в размере 25–30 тыс. руб., а вывоз хлама обойдется в 5–7 тыс. руб. Время, потраченное на наведение порядка, компенсирует достойная стоимость за ваш объект».
В итоге самое главное — та сумма, за какую можно реализовать собственный участок, находится в зависимости от того, как насыщенно и отменно он будет обихожен. В большинстве случаев человек решает приобрести участок с домом, уже набитым «начинкой». К примеру, оборудованные парковки, системы безопасности и почти все другое.
материал: Роман Макаров