Депутаты Госдумы на прошлой неделе занесли поправки, согласно которым предлагается прирастить с 3-х до 7 лет срок владения жильем, в течение которого обладатель должен уплатить налог при его продаже.

По воззрению опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости» профессионалов, эта инициатива может стукнуть по рынку недвижимости. Сначала пострадают те, кто покупает квартиры для вкладывательных целей. Игроки рынка подразумевают, что рынок, который за последние годы, в том числе благодаря ипотеке, стал обеляться, возвратится к сероватым схемам. Вторичный рынок тоже станет не таким оживленным. Гражданам придется 10 раз поразмыслить, до того как облагораживать жилищные условия в случае рождения малыша, разъезда с родителями, переезда в другую локацию поближе к работе либо школе.

По оценке профессионалов, это понизит вкладывательный спрос на новостройки, который в текущем году составил около 30% (заместо обычных 10%). Спасая свои капиталы из банков, от девальвации рубля в сложной экономической и геополитической ситуации, личные инвесторы и граждане вкладывали средства в квартиры в новостройках в надежде получить доход более 30% спустя три года либо просто сохранить свои сбережения.

Инициатива депутатов

Напомним, что на данный момент реализовать квартиру без налога можно после владения ею в течение 3-х лет. В поправках председателя комитета по бюджету и налогам Госдумы Андрея Макарова, через три года льготы будут доступны только тем, кто получил жилище от близких родственников в подарок либо в наследие, и тем, кто его приватизировал. Другие будут платить 13% от цены реализации квартиры (если обладали ею наименее 7 лет) или НДФЛ с различия цены покупки и реализации жилища. Но предвидено, что регионы могут понизить срок прямо до нуля.

В поправках также не оказалось особенных критерий для единственного жилища, дач, гаражей и земли, хотя ранее этот вопрос дискуссировался.

Необходимо отметить, законопроект также закроет возможность уходить в сероватые схемы. Сейчас при продаже недвижимости наименее чем за 70% от кадастровой цены налог придется платить конкретно исходя из этой величины за вычетом расходов на покупку. Регионы, правда, сумеют уменьшать коэффициент, понижающий кадастровую цена объекта, прямо до нуля. Напомним, на данный момент можно получить льготы даже до истечения 3-х летнего срока, если стоимость сделки, обозначенная в договоре, не превосходит 1 млн руб.

Воздействие на рынок

Данные поправки вводятся практически сходу после принятия налога на имущество, что в дальнейшем наращивает налоговую нагрузку на недвижимость россиян по всем направлениям.

«Данный законопроект — еще одна необмысленная инициатива у сегодняшнего правительства. Естественно, по инвесторам на рынке недвижимости это стукнет очень очень. Для неких людей это бизнес, но для большинства — возможность спасти свои сбережения. Россияне и так платят 13% со собственной заработной платы на официальном месте работы, правительство же опять претендует на дополнительные 13%. Где логика» — задается вопросом управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

По воззрению игроков рынка, в плане поступления в бюджет данная инициатива в целом не очень сделает лучше ситуацию. Если взять количество сделок купли-продажи жилища в три года, то их объем за семь лет возрастает чуток более чем вдвое. Вице-президент Русской гильдии риэлторов Константин Апрелев считает, что если данная инициатива будет принята, то рынок жилища в Рф станет наименее прозрачным, что приведет к усилению незащищенности сторон сделки и подходящим правовым последствиям.

Вадим Ламин также считает, что данный законопроект навряд ли существенно прирастит количество налогоплательщиков, разве что людей, которые будут пробовать уйти в сероватые схемы, станет больше.

Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood

Принятие данных инноваций отразится сначала на покупателях жилища экономкласса, так как придется выплачивать НДФЛ. В данном секторе его размер будет ощутим для покупателя. К примеру, при продаже квартиры ценой 6 млн руб., которая находится в принадлежности наименее 3-х лет и приобретена ранее за 5,5 млн руб., придется выплатить 65 тыс. руб. налогов (за вычетом расходов на предшествующую покупку).

Это может привести к тому, что собственники станут включать уплачиваемый налог в цена продаваемой квартиры, что может вызвать некий рост цен на рынке. Никаких новых сероватых схем не появится, рынок будет продолжать работать «по старинке».

По воззрению профессионалов, в основном от данной инициативы пострадают рядовые граждане — собственники квартир, планирующие сделать лучше свои жилищные условия. «К примеру, юные семьи, которые поначалу получали маленькую квартиру, часто специально ожидали три года перед покупкой другого жилища большей площади для того, чтоб избежать уплаты налогов. Семь лет многие из их, естественно, ожидать не будут», — поведала «РБК-Недвижимости» генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Не считая того, по ее оценке, пострадают честные покупатели на вторичном рынке, опасности для которых при принятии данных поправок значительно растут. На самом деле, вторичный рынок снова уйдет «в тень». Потому что люд в Рф предприимчивый, то торговцы начнут выдумывать разные схемы для того, чтоб избежать уплаты налогов, считает Мария Литинецкая.

«Ипотека в секторе вторичного жилища фактически свернется — банки не станут участвовать в сероватых схемах, которые постараются использовать предприимчивые торговцы. А те покупатели, которые могут позволить для себя приобретение жилища только с привлечением кредита, обязаны будут переориентироваться на первичный рынок. Никаких других глобальных последствий для вторичного рынка нет», — предсказывает Мария Литинецкая.

«Этот закон может оказать существенное воздействие на рынок, только если недвижимость очень вырастет в стоимости. Потому не исключено, что, принимая этот закон, депутаты предсказывают сильную рублевую инфляцию за счет резкого падения курса государственной валюты. К примеру, купив сейчас квартиру за 50 млн руб., через четыре-пять лет захотели ее реализовать, но за счет сильной инфляции и падения рубля эта квартира стоит уже 70 млн руб. (хотя в баксах ее стоимость не поменялась). В итоге придется заплатить 13% с различия в 20 млн руб.», — объясняет Вадим Ламин.

Не считая того, вице-президент Русской гильдии риэлторов Константин Апрелев считает данную инициативу необмысленной в плане привязки беспристрастной цены сделки к кадастровой оценке. «На данный момент привязка к кадастру не всегда является беспристрастной, и ориентироваться на данную оценку как рыночную нельзя», — гласит эксперт.

На сегодня срок в три года владения и так тормозит сделки с недвижимостью, а повышение этого срока, по воззрению профессионалов, может еще посильнее уменьшить динамичность рынка.

Спецы считают, что при сильной инфляции в Рф владение в течение 7 лет будет очень наращивать разницу в стоимости купли-продажи, которая попадает под налог. По воззрению Константина Апрелева, это несправедливо и необходимо учесть инфляционную составляющую в налоге. «К примеру, можно предложить вычитать из суммы, попадающей под налогообложение, ставку рефинансирования ЦБ», — предлагает он.

Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая

Данная инициатива фактически никак не отразится на первичном рынке. Никто из инвесторов и ранее не ожидал три года перед продажей. Они или закладывали налоговые выплаты в вкладывательную модель, или использовали разные схемы — к примеру, реализовывали квартиры до дизайна права принадлежности по переуступке ДДУ, указывая в договоре ту же цена (фактического дохода в этом случае не появляется). Соответственно, количество инвесторов не поменяется. Но спрос малость возрастет за счет ипотечников, которые обязаны будут переориентироваться с вторичного рынка на первичный.