Следует держать в голове, что абсолютное большая часть сделок не представляют угрозы для собственника, но лишняя внимательность никогда не помешает. Принцип «предупрежден – означает вооружен» при сделках с недвижимостью уместен как никогда.
Общая ситуация на рынке купли-продажи жилой недвижимости
На основании статистики Росреестра (Федеральной службы гос регистрации, кадастра и картографии) за 1-ые 3 месяца 2012 года на местности Рф совершено 2 млн. сделок с жилыми помещениями, также записанно 16 700 арестов недвижимости и воспрещений перехода права принадлежности. Это всего около 0,008%, что ничтожно не достаточно исходя из убеждений статистики, но совершенно много, если идет речь о 16 тыщах определенных людей в течение 3 месяцев. Соответственно, показатель в год около 70 тыщ человек. И это уже большая цифра.
По оценкам профессионалов Росреестра раз в год подаются тыщи заявлений с просьбой закончить переход права принадлежности, запросов из милиции о проведении дополнительной проверки, в том числе из-за возбуждения уголовного дела, о наложении арестов на недвижимость. Кроме наружного зачинателя проверки либо приостановки перехода права принадлежности, Росреестр нередко и сам приостанавливает регистрацию при мельчайших подозрениях на подложные документы – решения суда, свидетельства о праве на наследие, доверенности.
Главные этапы сделки
Поиск торговца/покупателя, оценка и просмотр квартиры
Подписание подготовительного контракта, внесение задатка
Проверка документов
Расчеты сторон и заключение контракта купли-продажи
Муниципальная регистрация
Передача объекта недвижимости
Особенности покупки квартиры в новостройке
Рисков при покупке квартиры в новостройке много, и безопасность покупателя оговорена не в одной статье. Потому только коротко выясним основное различие в сделках на первичном и на вторичном рынках.
На вторичном рынке опасность может исходить от обеих сторон сделки – торговец ждет подкола от покупателя, а клиент, в свою очередь, от торговца. Таким макаром, на вторичном рынке возможная угроза может появиться от физического лица, которое окажется правонарушителем.
На первичном рынке все опасности вероятны только от торговца, которым является юридическое лицо. С юридическим лицом заключается контракт, и деньги вносятся на расчетный счет компании. Проверка документов осуществляется совсем по другому принципу: проверяется не квартира и ее история, а весь объект (дом) и разрешительные документы на строительство. Есть разные схемы покупки квартиры в новостройке и не они все неопасны для покупателя. Самой надежной сделкой является покупка по подготовительному договору с гос регистрацией контракта.
Оценка квартиры
На данном шаге принципиально верно оценить рыночную цена квартиры. Известны случаи, когда риэлтор, агентство недвижимости либо злодей вдохновляли торговца реализовать по только низкой стоимости, убедив его в том, что это и есть настоящая рыночная цена. Потому принципиально без помощи других проанализировать рынок, поглядеть подобные предложения на сегодня, от заявленной цены внести коррективу на торг и отнять комиссионные риэлтора, которые могут быть заложены в стоимость, и в конечном итоге получить более либо наименее реальную цена квартиры.
Просмотр квартиры
При покупке квартиры принципиально убедиться в согласовании адреса в документах на квартиру фактическому адресу. Для этого во время просмотра квартиры нужно лично перепроверить все вывески на доме, в каком размещена квартира, также на примыкающих домах. Уяснить размещение домов и позднее по карте убедиться, что квартира находится конкретно по заявленному адресу. В подъезде принципиально направить внимание на номер квартиры и на номера примыкающих квартир.
Торговцу квартиры при начале показов лучше заблаговременно убрать с видных мест либо вывезти из квартиры все ценные вещи: дорогую технику и аппаратуру, картины, предметы старины. Следует держать в голове, что правонарушители находят собственных жертв как раз по объявлениям о покупке либо продаже недвижимости. Если реализует – как следует, скоро появятся средства, а может быть, даже получится овладеть его квартирой, если покупает – означает, средства уже есть. Что может быть красивее для правонарушителя?
Во время просмотра нужно ознакомиться с основными правоустанавливающими документами на квартиру и проверить документы, удостоверяющие личность каждой из сторон сделки.
Документы сторон
Для начала нужно узнать личность и возможности каждой стороны переговоров. Клиент должен предъявить паспорт, а торговец паспорт и оригиналы правоустанавливающих документов. К правоустанавливающим документам относится свидетельство о праве принадлежности и все документы, которые указаны в свидетельстве как документы-основания (другими словами документы, на основании которых собственник стал собственником).
Паспорту торговца следует уделить повышенное внимание. Потому что паспорт не сдается в регистрационную службу при переходе права принадлежности, а сдается только его копия, то конкретно поддельный паспорт с переклеенной фото является одним из вероятных рисков. Конкретно на вероятную переклейку фото необходимо направить внимание сначала. Каждый гражданин должен поменять паспорт в 20 и в 45 лет, потому нужно без помощи других посчитать, действителен ли паспорт. Покупателю при способности необходимо проверить подлинность паспорта торговца. К огорчению, у обычного покупателя не настолько не мало способностей проверить паспорт, лучшим методом было бы воззвание к знакомому полицейскому либо в наиблежайшее отделение милиции. Паспорт может числиться утраченным, быть просроченным либо же поддельным. Также известны случаи, когда сделка совершалась по истине паспорту, но другим лицом, снаружи схожим на собственника. Для перестраховки можно попросить торговца предъявить водительские права либо загранпаспорт.
Не считая правоустанавливающих документов нужно поглядеть у торговца справку по форме 7 и по форме 9, которые демонстрируют технические свойства объекта и сведения о зарегистрированных лицах. Данные в форме 7 должны соответствовать тому, что было заявлено торговцем – метраж квартиры, свойства дома и другие. Если в форме 9 отражены зарегистрированные лица, нужно заблаговременно обсудить вопрос о сроках их выписки. С обладателем квартиры лучше условиться, что поближе к сделке обе стороны совместно получат свежайшие формы. На этом шаге принципиально проверить наличие несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире, наличие судимых, которые отбывают наказание, наличие без вести пропавших.
Дальше принципиально проверить все нотариальные документы: любые доверенности и согласие жена либо супруги на сделку. Принципиально без помощи других в вебе отыскать информацию о нотариусе, заверившем документ, проверить, что таковой нотариус существует и имеет собственное место приема людей. Можно позвонить нотариусу и попросить подтвердить, что он заверял такой-то документ с определенной датой и определенным номером в реестре нотариуса.
После чего необходимо проверить правоустанавливающие документы. Тут вероятна подделка документов-оснований – контракта купли-продажи, доверенности, решения суда и других. Проверить их все, конечно, проблемно. Данную проверку лучше поручить юристу. Но нередки случаи, когда регистрационные службы без помощи других запрашивают информацию и после проверки документов-оснований на подлинность приостанавливают сделку и обращаются в правоохранительные органы.
Подготовительный контракт и задаток
После первичной проверки документов и принятия окончательного решения о покупке стороны заключают подготовительный контракт и клиент заносит задаток за квартиру. На этом шаге принципиально направить внимание на возможность возврата задатка и на уверенность в том, что торговец, а почаще его представитель, не пропадет после получения средств. Перед подписанием подготовительного контракта 5 же нужно убедиться в возможностей сторон. Если контракт подписывает не собственник, а его представитель, то нужно проверить документы, на основании которых он действует.
В подготовительном договоре должно быть отражено, что задаток засчитывается в счет оплаты по основному договору купли-продажи. В договоре эта сумма может быть прописана как аванс, который в хоть какой момент можно получить назад и который не обязует стороны заключать основной контракт, также как задаток, который обязует стороны заключить контракт и который, обычно, не будет возвращен покупателю, если тот передумает.
Анализ документов
После подписания подготовительного контракта торговец готовит все документы для сделки, а клиент их инспектирует. На данном шаге самостоятельной проверкой документов следует заниматься только очень подкованному покупателю, так как существует масса аспектов, на которые по неопытности можно не направить внимания, но из-за которых в дальнейшем право принадлежности может быть оспорено. Опытнейший риэлтор либо юрист посодействуют проверить документы в очень полном объеме.
На этом шаге следует изучить выписку из Одного муниципального реестра прав на объект недвижимости, направить внимание на вероятные наложения арестов и обременений, изучить историю перехода права принадлежности на квартиру, выявить всех вероятных лиц, которые в дальнейшем могут оспорить сделку – малышей, осужденных, без вести пропавших, других наследников.
Не считая правоустанавливающих к сделке предоставляется большой пакет документов, включающий и технические документы на объект недвижимости, и разные справки и выписки, и согласие жена либо нотариальное заверение, что торговец не состоит в браке, и вероятные мед заключения. В каждом отдельно взятом случае пакет документов для регистрации и для анализа может быть разным, но чем больше предоставлено документов к сделке, тем лучше и безопаснее.
Перед сделкой принципиально проверить, чтоб все зарегистрированные лица были выписаны из квартиры, а все задолженности по квартплате и за телефон и веб были погашены.
Все вероятные способы и методы проверки документов и личности торговца на данном этом шаге стопроцентно уместны. Конкретно недостающая проверка в дальнейшем может лишить собственника и средств, и квартиры.
Страхование
Для того чтоб стопроцентно обезопасить себя, можно застраховать право принадлежности на квартиру. Такое страхование именуется страхованием титула покупателя, либо титульное страхование. Но страхование повлечет и повышение расходов, обычно, на 1-2 % от цены квартиры в год. Страхуют право принадлежности, обычно, на 3 года, но может быть страхование и на 10 лет, потому что в неких случаях срок исковой давности может быть увеличен на этот период.
Страховая компания при оформлении страховки дополнительно снова проверит историю квартиры, потому что заранее рискованную квартиру страховать, конечно, страховщики не желают. При пришествии страхового варианта страховая компания возмещает сумму, потраченную на приобретение квартиры (обозначенную в договоре купли-продажи).
Встречная покупка
При встречной покупке существует возможность затягивания сроков сделки для всех сторон, также повышение цены квартиры типо из-за изменившегося рынка. На этом шаге принципиально держать под контролем соответствие запрашиваемой цены квартиры ее рыночной цены, потому что вероятны психические манипуляции со стороны риэлтора. В критериях лишней спешки и суматохи нужно быть еще больше внимательным и бдительным. Подготовительный контракт следует заключать только тогда, когда для каждой из сторон сделки в длинноватой цепочке уже подобран соответственный объект недвижимости.
Расчеты сторон и заключение контракта купли-продажи
Главных правил безопасности несколько:
средства передаются исключительно в банке через сейфовую ячейку либо через расчетный счет;
торговец может получить средства только после регистрации перехода права принадлежности к покупателю;
сумма в договоре прописывается стопроцентно.
Расчеты
Для покупателя самое главное правило, которому нужно следовать, чтоб не остаться без средств и без квартиры – не отдавать торговцу средства до момента получения свидетельства о принадлежности на свое имя. Даже факт сдачи документов на регистрацию не гарантирует перехода права принадлежности, потому что регистрацию могут отменить, остановить, ну и сам собственник может обратиться в регистрирующий орган с просьбой отменить сделку.
Для торговца главное — гарантия того, что после переоформления принадлежности на покупателя он получит всю сумму сделки.
Стороны закладывают средства либо в банковскую ячейку, доступ к которой может осуществляться только после выполнения сторонами собственных обязанностей, либо на расчетный счет, снять средства с которого также можно только после выполнения сторонами собственных обязанностей. Стороны подписывают контракт после закладки средств в ячейку либо внесения на банковский счет, снять средства со счета торговец сумеет только после перехода права принадлежности к покупателю. Если сделка не свершилась, то средства конфискует клиент.
В расчетах через банковскую ячейку тоже существует возможность быть обманутым, и эта возможность довольно большая. Принципиально особо серьезно отнестись к договору на аренду банковской ячейки. Существует неограниченное количество случаев, когда торговец оставался без средств при вскрытии ячейки:
в договоре прописано, что клиент имеет право один забрать средства после определенной даты, чем он и занимается в то время, пока регистрация оформляется на его имя с задержкой сроков (часто встречающийся метод обмана);
банк без помощи других вскрыл сейф, потому что срок аренды прошел;
кража из ячейки другим арендатором, который за ранее сделал слепки ключей в период собственного доступа к данной ячейке;
кража ключа у покупателя;
замена покупателем ключа торговца на похожий ключ от примыкающей заблаговременно оплаченной ячейки.
Банк не несет ответственности за содержимое сейфа, он только охраняет сейфовое помещение, но ни как не саму ячейку. Потому при отсутствии средств в ячейке либо при их нехватке, предъявлять претензии к банку никчемно. Для того чтоб банк нес ответственность за содержимое сейфа, нужно заключить контракт на ответственное хранение. В данном случае банк точно знает, что в сейфе, в какой сумме, и несет за содержимое сейфа ответственность. Перед закладкой принципиально проверить средства на подлинность, но, беря во внимание мастерство и уровень технической оснащенности современных фальшивомонетчиков, машинки для проверки средств нередко не отличают доброкачественную подделку от истинной купюры. Неплохо бы пригласить на сделку спеца, который сумеет проверить все степени защиты банкнот.
Контракт аренды банковской ячейки – очень принципиальный контракт для торговца, к нему необходимо отнестись со всей ответственностью. Случаи обмана торговца при расчетах через банковскую ячейку встречаются очень и очень нередко. Потому расчеты через расчетный счет числятся более неопасными.
Контракт купли-продажи
После закладки стороны подписывают контракт купли-продажи, который может быть заключен в обычный письменной форме либо с нотариальным заверением. В этом случае, конечно, лучше заключить контракт у нотариуса, что повлечет дополнительные расходы, потому что нотариус снова проверит все документы и как минимум хорошо прочтет контракт и растолкует главные его положения сторонам. Категорически нельзя подписывать контракт купли-продажи без юриста, риэлтора либо нотариуса лицам, которые не разбираются в сделках с недвижимостью.
Для покупателя квартиры принципиально указать в договоре полную сумму сделки, потому что расходы на квартиру будут доказаны документально, что позволит в дальнейшем пользоваться налоговым вычетом, также в случае вероятных судебных разбирательств и оспаривании перехода права принадлежности клиент будет стопроцентно защищен. При указании неполной суммы даже при наличии расписок, клиент может остаться без средств и без квартиры. Нередко расписки даются в таковой форме, что не представляют для суда никакой ценности. Трибунал будет учесть только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.
Также принципиально в договоре указать более важные условия – порядок расчетов, срок освобождения квартиры, срок выписки зарегистрированных лиц. В договоре купли-продажи можно предугадать поэтапную оплату за квартиру: перебежало право принадлежности к покупателю – 1-ый платеж, выписался из квартиры – 2-ой платеж, высвободил квартиру – 3-ий платеж. В данном случае торговец сумеет забирать средства в банке только при доказательстве собственных обязанностей на каждом шаге.
Сдача документов на регистрацию
Сдавать документы необходимо как можно резвее, потому что существует возможность, что торговец заключил в один и тот же денек несколько договоров купли-продажи и от каждого покупателя получил средства. Такие случаи известны при наличных расчетах во время подписания контракта.
Сдать документы на регистрацию можно или без помощи других, или через доверенное лицо. Конечно, безопаснее сдавать документы без помощи других, но не всегда есть такая возможность. Конкретно на данном шаге есть огромные опасности стать обманутым. При оформлении нотариальной доверенности очень принципиально без помощи других прочесть доверенность, стопроцентно разобраться в возможностей, которыми наделяется доверенное лицо, проверить объект недвижимости. Главное, чтоб в доверенности было отражено кто производит регистрацию, на чье имя и какого объекта. К этому документу нужно отнестись более пристально, чем к остальным. Много случаев когда доверенность выдавалась не на сдачу документов на регистрацию, а на распоряжение всем имуществом, а при наличии таковой доверенности с недвижимостью можно делать все что угодно. Если сторона выдала доверенность, в содержании которой она не уверена, лучше как можно резвее обратиться к тому же нотариусу и написать заявление об отмене доверенности. После аннулирования доверенности нужно обратиться в всякую регистрационную службу и сказать, что данная доверенность отменена.
При получении документов из регистрационной службы необходимо проверить каждую буковку в свидетельстве о праве принадлежности и получить все другие документы в полном объеме.
Передача объекта недвижимости
Когда клиент уже обладает квартирой, освобождение квартиры торговцем – только вопрос времени и техники. На этом шаге торговец и клиент подписывают акт приема-передачи квартиры, торговец получает средства. К моменту подписания акта приема-передачи квартира должна быть освобождена, все зарегистрированные лица должны быть выписаны, все задолженности по коммунальным услугам, телефону и вебу должны быть оплачены. На этом шаге целенаправлено поменяться контактами, потому что, может быть, они понадобятся в дальнейшем. При переезде в новейшую квартиру в неотклонимом порядке и сначала нужно поменять замки.
Тут существует еще одна опасность – если предшествующий собственник не выписан, он может оспорить сделку, потому что типо продал свое единственное жилище и идти ему, бедному, некуда. В данном случае трибунал встанет на сторону бывшего собственника и обяжет покупателя возвратить квартиру и получить назад оплаченные по договору средства. И здесь уместны последующие вопросы: а какая сумма была прописана в договоре купли-продажи, а остались ли у торговца приобретенные средства, а не будет ли он отдавать эти средства с маленькой заработной платы долгие-долгие годы?
При всех сделках с недвижимостью, в том числе при покупке либо продаже квартиры, всегда следует держать в голове, что существует масса методов одурачить каждую сторону сделки как совершенно явными методами, так и так утонченными, что пострадавшая сторона усвоит, что ее околпачили, исключительно в самый последний момент, когда поправить ситуацию будет уже нереально.
Законодательство
Штатский кодекс:
Глава 23. Обеспечение выполнения обязанностей
$7. Задаток (Статьи 380 и 381)
Глава 27. Понятие и условия контракта
Статья 429. Подготовительный контракт
Глава 28. Заключение контракта
Статья 433. Момент заключения контракта
Статья 445. Заключение контракта в неотклонимом порядке
Глава 47. Хранение
Статья 922. Хранение ценностей в личном банковском сейфе
Жилищный кодекс:
Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд
Статья 18. Муниципальная регистрация прав на жилые помещения
Статья 21. Страхование жилых помещений
Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения и других живущих в принадлежащем ему помещении людей
Статья 35. Выселение гражданина, право использования жилым помещением которого прекращено либо который нарушает правила использования жилым помещением
Федеральные законы:
От 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О гос регистрации прав на неподвижное имущество и сделок с ним» (последние конфигурации от 28 июля 2012 г. № 133-ФЗ)
От 02 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности»
Положения:
Положение ЦБР «О порядке ведения кассовых операций в кредитных организациях на местности Русской Федерации» от 09 октября 2002 г. № 199-П
Анастасия Милькова, обозреватель Realto.ru