Реализовать квартиру, которая приобретается на критериях ипотеки, и до момента полного возврата кредита находится в залоге у банка, достаточно тяжело. Не считая того, схожая продажа может быть прибыльна торговцу исключительно в единичных случаях, в большинстве случаев торговец «выходит в ноль» либо даже несет маленькие убытки. Сам же процесс согласования и дизайна сделки может быть связан с массой затруднений.

Но бывают случаи, когда реализовать ипотечную квартиру просто нужно. Какие предпосылки приводят к необходимости реализации квартиры, за какую еще не выплачен кредит? Можно ли это сделать в принципе, и как действовать? Специалисты портала RealtyPress.ru разглядели вопросы, связанные с продажей подобного жилища и общую схему действий:

Для чего продавать ипотечную недвижимость

Чем может быть вызвано желание гражданина, оформившего жилище в ипотеку, реализовать еще не совершенно свою квартиру? Три главные предпосылки таковы:

Утрата платежеспособности заемщика;

Необходимость расширения жилплощади;

Внедрение ипотеки как инструмента скопления.

Сначала необходимость реализации квартиры, находящейся в залоге у банка, может быть вызвана финансовыми трудностями заемщика, или другими обстоятельствами, мешающими создавать своевременные выплаты банку. Срок займа, созданного для покупки квартиры, является очень длительным, а означает есть возможность появления неожиданных ситуаций – человек может лишиться работы, у него могут появиться трудности со здоровьем либо необходимость переезда в другой город (страну).

А если заемщик не будет производить постоянные платежи, банк просто заберет залоговую квартиру в счет погашения долга, как это подразумевается критериями контракта. Для того чтоб предупредить схожую ситуацию, нужно реализовать квартиру, и таким макаром спасти собственные средства, предоставив новенькому обладателю квартиры право погашать оставшуюся задолженность.

Реализовать квартиру, которая еще до конца не приобретена, могут вынуждать и семейные происшествия. К примеру, возникновение малыша может востребовать более просторной жилплощади, чем имеющаяся. Заемщик будет стремиться реализовать ипотечную однокомнатную квартиру, чтоб при помощи высвобожденных средств здесь же оформить ипотеку на трехкомнатную.

Схожее решение более, чем обоснованно, так как постоянные платежи, вносимые по договору ипотеки, со временем образуют достаточно суровый валютный припас, который будет достаточным для оплаты первого взноса за более просторную квартиру.

Ипотечная квартира, находящаяся в исходной стадии строительства, имеет намного наименьшую цена, которая растет по мере приближения строительства к окончанию. Если такую квартиру удается реализовать, то в итоге этой операции часть невыплаченной суммы по кредиту клиент передает банку, а остальную часть – заемщику, который реализует квартиру. Таким макаром, ипотека, кроме фактически инструмента для улучшения жилищных критерий, может служить типичным инвентарем скопления капитала.

Отношение банка к продаже ипотечной квартиры

Естественно, банк не заинтересован в продаже квартиры и преждевременном погашении долга по кредиту, так как он теряет прибыль, которую мог бы получить в качестве процентов. Также банк, кроме случаев денежной несостоятельности заемщика, не заинтересован в переуступке долговых обязанностей, так как новый заемщик возможно окажется наименее надежным. Потому продажа ипотечной квартиры связана с определенными трудностями, а означает – с валютными затратами, торговец в любом случае теряет часть уже уплаченных средств.

Сама возможность реализации, в большинстве случаев, прописана в договоре ипотечного кредитования, как и возможность преждевременного погашения задолженности по кредиту. В неких случаях банк идет на уступки и позволяет переоформить контракт на третье лицо, время от времени выдвигает требование оплатить определенный процент просто за согласие на проведение схожей операции (обычно, это 1% от общей суммы кредита). Последнее далековато не всегда может иметь легитимные основания, по этому потом заемщик может возвратить уплаченный процент в судебном порядке.

Но в любом из случаев можно отыскать метод реализовать квартиру, которая находится в залоге у банка. Другое дело, что банк может существенно осложнить сделку критериями ипотечного контракта, что, в свою очередь, осложняет и поиск покупателя, согласного на достаточно непростые условия реализации. Потому торговцу с большой вероятностью придется дополнительно понизить стоимость продаваемой квартиры.

Потому, как ни феноминально, одной из более успешных стратегий будет мотивировать банку свое решение о продаже резким ухудшением денежного состояния и невыполнимостью заносить платежи, независимо от реального положения дел. Это единственный случай когда кредитору прибыльно всячески содействовать переоформлению контракта на другого заемщика, который будет вовремя оплачивать кредит, принося банку прибыль.

Методы реализации жилища в ипотеке

Ипотека может быть оформлена как на квартиру, предлагаемую вторичным рынком, так и на квартиру в доме, который находится в стадии строительства. В первом случае намного легче оформить ипотеку, также реализовать полученную недвижимость. Во 2-м случае складывается сложная ситуация, так как идет речь о продаже квартиры, которой еще не существует, но которая уже обременена залогом.

Но продажа жилища в строящемся здании может быть очень прибыльна для покупателя, в особенности, если все квартиры интересующего формата уже проданы и находятся в чьей-либо принадлежности.

Такая ситуация появляется на данный момент в жилых комплексах, строительство которых находится в стадии окончания, в качестве примера можно привести ЖК Переделкино Ближнее, где интенсивно продаются квартиры по договору переуступки требований.

Полное погашение кредита

Более обычным выходом из ситуации, как в первом, так и во 2-м случае является поиск покупателя, владеющего средствами, достаточными для покрытия всей суммы задолженности. При всем этом клиент авансом заносит платеж в банк, покрывающий сумму задолженности. После этого банк оформляет документы о снятии ипотеки и вручает их торговцу, который на основании приобретенных документов может проводить последующие операции – заключить с покупателем контракт реализации (если идет речь о готовой квартире) либо переоформить контракт долевого роли с застройщиком (если квартира продается на стадии строительства).

Но если для торговца эта схема является более обычный, то для покупателя сделка является довольно рискованной. Обычно, банк оформляет нужные документы в течение 2-3 месяцев после внесения денег. При всем этом, внося оплату, клиент не получает никаких имущественных прав на квартиру. Не считая того, муниципальные органы могут отрешиться регистрировать сделку, могут появиться затруднения со снятием залога, что еще больше осложнит ситуацию.

Достаточно всераспространенный метод, практикуемый в схожих случаях, подразумевает внедрение банковских ячеек и последующий порядок проведения операций:

Банк дает предварительное согласие на проведение сделки, но залог с квартиры не снимает.

Сумма и документы, нужные для снятия залогового обременения, помещаются в банковский сейф (после подписания покупателем и торговцем контракта купли-продажи).

В другой сейф помещается сумма, причитающаяся торговцу.

После того, как кредит погашен, документы, нужные для снятия обременения, перебегают покупателю. Торговец получает свою часть средств при переоформлении прав принадлежности (в случае с новостройкой – при перерегистрации ДДУ с застройщиком).

Некие банки заместо схемы с ячейками предлагают использовать безотзывный аккредитив. При всем этом средства покупателя хранятся на особом счете и могут быть переданы торговцу в этом случае, если банк убедится в наличии документов о переходе права принадлежности. При получении документов банк автоматом списывает со счета причитающуюся по кредиту сумму, остальную часть средств конфискует клиент.

Смена заемщика

Квартиру, приобретаемую по ипотеке, можно реализовать методом подмены контракта, но без согласия и роли банка такая сделка пройти не может. В данном случае клиент берет на себя все обязательства торговца перед банком, который обязан поновой проводить проверку денежного состояния нового заемщика.

В случае приобретения квартиры на стадии строительства, банк может предложить покупателю пользоваться заемными средствами, чтоб погасить долг торговца. Схема действует только если новостройка оформлялась по договору долевого роли (согласно 214-ФЗ).

В данном случае реализация квартиры называется переуступкой прав требования (контракт цессии), так как право принадлежности оформлять пока не на что. И новый клиент, выплачивая кредит банку, получает взамен «право требовать» жилище у застройщика. Большие компании-застройщики, обычно, идут навстречу клиентам и помогают оформить контракт переуступки.

Для того чтоб реализовать ипотечное жилище в стадии строительства (другими словами, реализовать недвижимость, которой пока не существует, и приобретенную за средства, которых у покупателя практически нет), нужно предоставить банку разрешение застройщика на переоформление контракта (ДДУ). Разрешение подается совместно с заявлением о намерении заключить контракт цессии и рассматривается банком (на это уходит 2-3 денька). Стоит увидеть, что за разрешение застройщика и согласие банка заключить схожий контракт может потребоваться заплатить.

Документальное сопровождение сделок

Для того чтоб обеспечить законность проведения всех операций, также обезопасить себя от разных непредсказуемых ситуаций, нужно заручиться официальным доказательством каждой операции. Процесс реализации квартиры, которая сейчас находится в залоге у банка, должен начинаться с воззвания к кредитору. Последний должен письменно подтвердить свое согласие, также обозначить оставшуюся сумму долга. После чего с банком заключается соглашение на то, чтоб залоговое имущество было продано третьему лицу.

На основании этого соглашения клиент выплачивает банку остаток задолженности, после этого банк выдает заемщику справку об отсутствии каких-то долговых обязанностей у последнего перед банком. Все сделки, которые будут проводиться потом – это заключение контракта купли-продажи, снятие залога, оформление иных договоренностей, должны проходить при участии Регистрационной палаты, другими словами, в неотклонимом порядке региться.

Заключение

Итак, в этой статье подверглись рассмотрению многие нюансы реализации ипотечной недвижимости. Спецы RealtyPress.ru отмечают, что настоящая возможность таковой реализации существует, при этом, это относится и к квартирам, которые еще находятся на стадии строительства. Естественно, подобные сделки требуют намного больше усилий, чем сделки с квартирами, не обремененными банковским залогом.

В любом случае, при разумном подходе и наличии терпения можно отыскать выход из хоть какой затруднительной ситуации – условиться с банком-кредитором, заинтриговать покупателя, получить разрешение застройщика. Единственной рекомендацией для схожих ситуаций будет вербование опытнейшего юриста, который поможет защитить интересы заемщика-продавца.