В ближайшее время довольно много квартир продается с торгов из-за неоплаты их бывшими собственниками ипотеки. Обычно такие квартиры вызывают опаски, но купить-то их можно со скидкой.

Хоть какой кредит просит возврата. Ипотечный не является исключением. Если же вы не в состоянии выплачивать каждомесячные взносы, то самым конструктивным методом решения этой трудности является продажа квартиры, находящейся в залоге у банка. Обычно такие квартиры вызывают опаски у обычных людей, но при грамотной юридической поддержке конкретно тут можно заключить очень прибыльную сделку. О аспектах таковой покупки «Собственнику» поведал юрист Олег Сухов.

Заложенная в банке квартира является проблемной исключительно в одном случае – когда она продается без согласия кредитной организации при наличии задолженности по ссуде. Такое явление было всераспространено в 90-е годы, когда ипотечное кредитование только становилось на ноги в нашей стране. «Мошенники получали ипотечные и потребительские кредиты, оформляли залог на недвижимость, а позже расслабленно подделывали документы и продавали объект. Банки судились, направляли заявления о возбуждении уголовных дел в правоохранительные органы, подключали личных детективов. В неких случаях фуррор был на стороне банкиров: они добивались возврата залога и высылали жуликов на скамью подсудимых. Но еще почаще дела затягивались, и злоумышленники уходили от наказания, а новые собственники признавались честными приобретателями и оставляли недвижимость за собой», – поведал юрист.

Вероятен ли обман в наши деньки?

В наши деньки таковой обман очень редок, потому что при оформлении залога на квартиру в Росреестре ставится «крыж», после этого реализовать такое помещение без согласия банка фактически нереально. Если такие аферы и совершаются, то только по поддельным документам, а это уже статья № 159 Уголовного Кодекса РФ. Подделать могут и «согласие» банка на реализации, и вообщем весь пакет нужных документов. В первом случае мошенники подкупают подходящего бюрократа и доводят сделку до конца, а в итоге обманутый человек обязан будет бесперспективно судиться с банком. Во 2-м случае у наивного клиента забирают только предоплату, которая может доходить до половины всей цены покупки. После этого торговцы исчезают, а жертва разбирается с банком и Росреестром. Олег Сухов отмечает, что подобные случаи фиксируются по всей Рф раз в год. «Лидерами» по таким махинациям являются Москва, Нижний Новгород, Самара, Красноярск, Новосибирск, Краснодар.

Необходимо отметить, что часть вины за происшедшее лежит и на самих покупателях. Для того, чтоб уберечь себя от подобного обмана, довольно лично явиться в Росреестр и банк. Как говорится, «надо было просто впору со своими дамами разбираться и пистолеты не разбрасывать, где попало».

«Многие юристы и большая часть людей считают проблемным вообщем всё залоговое жилище, которое реализуется банком либо другим кредитором с целью погашения ссуды, — отмечает Олег Сухов. — По сути это некорректно. Да, такая квартира вправду будет проблемной, но только для банка, потому что по кредитному договору имеется просрочка, и для торговца (как должника по кредиту). А вот для будущего покупателя помещение является самой что ни на есть обыкновенной квартирой, правовая чистота которой, ко всему иному, была испытана не только лишь банком, да и страховой компанией».

Методы реализации заложенного жилища

Существует два метода реализации схожих квартир.

1-ый происходит под контролем банка. Обычно сотрудники отдела по взысканию долгов получают от должника доверенность на право реализации квартиры в досудебном порядке для погашения ссуды, после этого квартира продается. Информация о таких квартирах публикуется на веб-сайте банка-кредитора и у риелторов, заключивших контракт о сотрудничестве с кредитной организацией. После реализации часть средств направляется на погашение ссуды, а оставшаяся часть ворачивается уже бывшему собственнику.

Олег Сухов приводит обычный пример. Один москвич оформил ипотечный кредит в большом личном банке Рф, купил квартиру, а через год растерял собственный бизнес и закончил платить банку. Сначала представители банка пробовали условиться с должником по телефону, но позже к нему домой приехали сотрудники hard-collection, которые предложили не доводить дело до суда и реализовать жилище под контролем кредитной организации. Незадачливый москвич согласился и оформил нужную доверенность. После чего банк приостановил начисление процентов и расположил объявление о продаже в газетах и Вебе. Через три месяца квартира была продана. Банк погасил задолженность, направил в Росреестр согласие на регистрацию перехода права принадлежности, а оставшуюся сверх долга сумму, равную 73 000, получил прошлый обладатель проданной квартиры.

2-ой путь реализации такового жилища – в процессе исполнительного производства. Схема реализации фактически такая же, разница состоит в том, что главный фигурой тут является судебный пристав-исполнитель, который и проводит всю нужную работу с должником. Непременно, сотрудники банка не остаются в стороне: они совместно с приставом посещают должника, располагают объявления о продаже, находят покупателя.

Особенности покупки

Не стоит страшиться брать квартиру, находящуюся в залоге у банка. Но нужно быть бдительным и, сначала, удостовериться, что кредитная организация (банк) в курсе сделки и вправду реализует это жилище. Для этого Олег Сухов рекомендует сходить в кабинет кредитора и пообщаться с людьми, ответственными за продажу. В процессе беседы следует выяснить о порядке зачисления средств на счет, нужных для полного погашения ссуды, также уточнить цена объекта. Такая квартира может продаваться как ниже, так и выше рынка. Обычно прибыльно брать квартиры на досудебной стадии разбирательства, когда просрочка невелика, процентов набежало много, и банк вожделеет резвее погасить ссуду. Естественно, продавец-должник может запросить и огромную стоимость, но обычно кредитор умеет на него верно нажать. Завышенная же стоимость, как объясняет юрист, появляется «на стадии исполнительного производства, когда в цена врубаются все штрафы, проценты, расходы на сервис ссуды, также сборы судебного исполнителя. Потому нужно быть внимательным, чтобы банк и судебный пристав не решали свои трудности за ваш счет».

Итак, заложенные квартиры могут быть очень прибыльным приобретением, но эти сделки требуют кропотливой проверки, время от времени для помощи следует обратиться и к адвокату.