В ближайшее время россиянам нет покоя — то прогуливались слухи о девальвации рубля, то идет очистка банковской сферы, то на биржевых рынках курс государственной валюты начинает очень падать. Невзирая на все старания ЦБ РФ удержать курс, все таки появляется вопрос — что будет с рублем и как его понижение скажется на ценах на недвижимость. О том, взлетят ли цены на жилище и чего в целом ждать в 2014 году на рынке недвижимости, поведали специалисты.

Сильные денежные колебания русского рубля воспринимаются как сигнал к ухудшению экономической ситуации в стране. Желая сохранить имеющиеся валютные сбережения, часть населения устремилась приобрести жилище, так как оно является более понятным средством сохранения капитала. Как отмечает Лена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследовательских работ компании Blackwood, более высочайший уровень спроса на жилище, отмеченный в январе 2014 г. (по сопоставлению с январем 2013 г.), связан конкретно с курсом валют. «Однако, понижение курса рубля, отмечаемое с начала года, не окажет существенного воздействия на цена жилища, — гласит она. — Это связано с тем, что большая часть цен на квартиры, реализующихся в жилых и апартаментных комплексах Москвы, на данный момент номинированы в рублях. Также в продаже имеются ряд комплексов, экспонирующихся в баксовых ценах, но их маленькое количество. В данных проектах отмечен рост внутреннего обменного курса, по которому компания пересчитыв ает цена квартир, но он все таки ниже курса ЦБ РФ на сегодня. В целом не стоит ждать существенного роста цен на жилище на рынке в связи с конфигурацией курса бакса, так как основной объем проектов реализуется в рублевых ценах».

Директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева же отмечает, что понижение курса впрямую отразилось на рынке недвижимости. «Количество вкладывательных сделок значительно возросло, так как люди на текущий момент не понимают, как сохранить свои средства», — комментирует она. Оно и понятно почему. Сфера недвижимости до сего времени остается более надежным методом сохранения собственных сбережений, потому энтузиазм к недвижимости у населения возрос.

«Активность пока только возросла как минимум на 50%, что умопомрачительно для обычно «мертвого» январского периода», — ведает Денис Попов, управляющий партнер ContactRealEstate. Юлиан Гутман, директор Департамента новостроек компании ИНКОМ-Недвижимость же отмечает, что в 1-ый месяц 2014 покупательская активность была на 40% выше, чем в аналогичный период в 2013 году. «Сегодня получать валюту рискованно, так как спрогнозировать ее предстоящее изменение довольно трудно и более надежным вариантом вложения средств остается недвижимость, — комментирует он. — Покупая квартиру в новостройке, клиент не только лишь сумеет сохранить собственные сбережения, да и в предстоящем получать размеренный заработок от сдачи жилища в аренду».

Тем временем, заметим, что сейчас пугающее основную массу населения быстрое падение курса рубля по отношению к баксу и евро играет на руку торговцам элитной недвижимости. Объекты первичного и вторичного рынка, номинированные в рублях, пользуются завышенным спросом. Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su разъясняет это тем, что большие покупатели и инвесторы обычно держат средства в валюте, и для их стоимость на такие объекты в баксах соответственно понижается. «Обеспеченные люди страшатся в ситуации быстрой девальвации рубля за свои сбережения, а непостоянность банковской системы, которую мы следили не раз за последний год – очередной аргумент в пользу инвестиций в неподвижные активы», — гласит он.

Если гласить о рынке участков без подряда, по словам Алексея Комарова, коммерческого директора компании «Родные земли», активность покупателей возросла в разы – реализации в поселках возросли аж на 300%.

Что с ценами

Невзирая на происходящее на биржах, цена квадратного метра в новостройках Москвы и области пока остается на прежнем уровне, но при условии высочайшего спроса и сохраняющейся ситуации с колебаниями курсов валют, по воззрению Юлиана Гутмана, цены в предстоящем могут расти на 2% за месяц.

Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» также утверждает, что пока застройщики не торопятся увеличивать цены на свои объекты под воздействием колебаний курса валют. «Можно сказать, что многие девелоперы заняли «выжидательную» позицию, оценивая перспективы развития экономической ситуации в стране, — гласит она. — Если же курсы валют продолжат расти, можно ждать, что прямо за покупательской активностью застройщики скорректируют цена жилья».

«Девелоперы более демократичных форматов жилища пока не решают резких движений, — ведает Алексей Маленьких, управляющий отдела продаж компании VillagioEstate. — Увеличивать цена объектов им представляется небезопасным мероприятием из-за риска утратить клиентов. Но сдерживание цен не может длиться длительно. Увеличение цены привезенных из других стран продуктов и инфляция скажутся на ценообразующих факторах жилища (стройматериалы, рабочая сила, электроэнергия и т. д.), что приведет к росту цен на квартиры – приблизительно на 10%».

Сергей Власенко, президент Компании риэлторов «Мегаполис-Сервис» же отмечает, что торговцы уже начали завышать цены, из-за чего многие цепочки по обмену и разъездам стали рушиться.

«Люди, получающие размеренный рублевый доход, уже не могут позволить для себя приобрести объекты, номинированные в баксах, потому что они резко взлетели в стоимости, — добавляет Денис Попов. — Как обычно, в текущей ситуации пострадает больше всего средний класс населения».

«Даже непостоянность валют не сумеет существенно прирастить спрос со стороны исчезающего как такого среднего класса на весь объем возводимой недвижимости бизнес-класса, — в свою очередь ведает Екатерина Орлова, директор RealEstateZemerConsulting&Development. — Эконом-класс же мучается сначала не от непостоянности валюты – что является следствием, а от обстоятельств этого – глубинного кризиса российскей экономики, развивающегося уже издавна. Потому вроде бы не поменялись курсы валют – если у людей нет работы, одни кредиты и заработная плата ниже реального прожиточного минимума – ни о какой покупке квартиры речи идти не может. Другое дело, что конкретно квартиры эконом-класса могут стать инвентарем для инвестирования со стороны бизнес-класса, конкретно исходя из убеждений сохранения свободных средств, но данный всплеск спроса будет компенсирован падением спроса со стороны реальных покупателей эконом-класса».

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE считает, что понижение курса рубля, непременно, скажется на ценах рынка недвижимости. «Только если оно реально будет, — гласит он. — В реальный момент курс начинает отыгрывать вспять, и многие не исключают, что он возвратится к прежним либо близким значениям, несколько обогатив определенную группу людей».

Невзирая на вышеупомянутое, может быть, все будет по-другому, в особенности, если учесть фактор Олимпиады, после которой все ожидают каких-либо конфигураций. Ведь большая часть участников рынка, кроме покупателей с рублями, занимают пока выжидательную позицию.

Стоит также отметить, что для удобства клиентов некие компании решили зафиксировать внутренний курс, чтоб люди могли расслабленно избрать коттедж и принять решение о его покупке, не отвлекаясь на наблюдения за денежным рынком. «По внутреннему курсу компании бакс в нашей компании будет стоить 33-33,5 рубля, — комментирует Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН». — Таким макаром, практически денежные колебания не воздействовали на цена наших объектов».

Если гласить о политике цен девелоперов рынка участков без подряда, то на данный момент земляные участки категории «эконом» можно приобрести по средней цены 20тыс руб. за сотку, категории «комфорт» — 45тыс руб. за сотку, а участки категории «комфорт +» стоят в среднем 60тыс руб./сотка.

Чего ждать в этом году

Оценивая настолько суровую волатильность рубля, можно сказать о вероятной инфляции, которая приведет к росту цен, как на продукты и услуги, так и на недвижимость. «При предстоящем сохранении тенденции девальвации рубля в течение первого квартала, мы увидим дополнительный рост цен на рынке новостроек в границах 3-5%, — гласит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — При всем этом мы точно не увидим улучшения платежеспособности населения, другими словами все это не будет возмещено ростом зарплат. Напротив, более усмотрительные работодатели начнут мероприятия по оптимизации собственной расходной части. При схожих панических настроениях и нестабильной ситуации люд начнет сберегать, откладывать покупки. Стало быть, спрос достигнет потолка. И если рубль не начнет отыгрывать свои позиции, то я думаю, во 2-м квартале мы увидим понижение и вкладывательной, и покупательской активности. А летом-осенью вероятнее всего начнется стагнация».

Если вправду все сложится так, как гласит Мария Литинецкая, то, может быть, банки ужесточат требования и повысят ставки, а сам курс валюты не окажет воздействие на ипотеку. Но при удорожании на рынке привлекаемых банками средств, ставки за использование кредитами вероятнее всего возрастут. Если такое случится, тогда начнется уже корректировка цен вниз в согласовании с реальным уровнем платежеспособности населения и активности рынка.

Что касается прогнозов развития рынка недвижимости на 2014 год, по словам Полины Яковлевой, вероятен размеренный рост цен в границах 10 – 15% в год. «Никаких предпосылок для кризиса на данный момент я не наблюдаю, потому мы возлагаем надежды на повышение объема продаж в текущем году», — утверждает она.

Лена Ржавсая в свою очередь предсказывает, что наступивший год будет отмечен сохранением размеренного потребительского спроса, даже невзирая на достижение худших характеристик чем те, которые отражены в прогнозе социально-экономического развития РФ на 2014-2016 г. «Роста объема предложения, и, как следствие, роста конкуренции на рынке не ожидается, — отмечает она. — В данных критериях рост цен на жилую недвижимость будет выше ожидаемого уровня инфляции и составит 6-8%».

«Более возможный вариант развития ценового тренда в 2014 году – рост цен в границах инфляции с вероятными локальными точками завышенного прироста цены зависимо от усовершенствованных черт проекта, — считает Софья Лебедева. — Суровые коррективы уровня цен могут произойти в случае глобальных и длительных экономических изменений».

Если гласить о рынке земли в 2014 году, то, по словам Алексея Комарова, при предсказуемом курсе бакса (33 руб.) будет плавненько расти. Это касается всего диапазона земляных участков: от эконом-класса и до бизнес-класса. Обуславливается данный факт определённым объемом предложений на рынке, при котором из года в год не плохих участков, применимых для организации посёлков, становиться всё меньше.

Что касается прогнозов по цены земляных участков в течение года, то весной подразумевается рост цен на 10-15%, летом они останутся на прежнем уровне, а осенью, стандартно, уменьшатся на 5-7%.

Исходя из вышесказанного можно прийти к выводу, что навряд ли текущий год принесет нам перемены к наилучшему, все же, и пессимистичные прогнозы строить рано. Почти все будет зависеть от действий властей и ситуации в послеолимпийский период. Навряд ли также стоит ожидать осязаемого роста цен, кроме, может быть, эксклюзивных объектов. Что бы там не случилось, не стоит мыслить о том, что цены на недвижимость свалятся. Как указывает практика, они имеют свойство только повышаться.

Создатель: Сугра Гаджиева