Муниципальная программка, направленная на поддержку ипотечного кредитования была запущена Внешэкономбанком по поручению Правительства РФ в 2010 году на период 2010-2014 гг. В рамках этой программки кредитные организации-участники, выдают кредиты на приобретение строящегося жилища по относительно низкой процентной ставке – менее 11% годичных.
В программке учавствуют 11 русских банков, также АИЖК (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию). Наикрупнейшими партнерами стали банк ВТБ 24, Уралсиб, Сбербанк и другие кредитные организации федерального масштаба.
Довольно низкая ставка обоснована секьюритизацией кредитов – в течение всего срока деяния программки (до 2014 года) ВЭБ обязался выкупать ипотечные облигации у банков-участников программки, которые предоставляют кредиты на строящееся жилище. Были установлены лимиты выкупа облигаций – на 210 миллиардов. рублей, из которых 150 миллиардов. рублей были заведены на выкуп облигаций у банков, и другие 60 миллиардов. рублей – на выкуп у АИЖК.
Развитие программки ипотеки с гос поддержкой
Программка удачно стартовала и действовала три с половиной года, за этот период времени банками было выдано кредитов на 143 миллиардов. рублей, что довольно серьезно недотягивает до отпущенного лимита.
В то же время банки смогли выпустить облигаций лишь на 25,2 миллиардов. рублей, так как механизм выпуска ценных бумаг подразумевает окончание строительства объекта – получение закладной, зачем должны быть оформлены права принадлежности. Это обосновано сложностью дизайна недвижимости – даже после окончания строительства банк может получить закладную исключительно в течение 6- 12 месяцев.С другой стороны, право добиваться выплаты по кредитам банки получают уже на шаге строительства.
Но, невзирая на эти трудности, муниципальная программка от ВЭБ оказалась вправду действенной, так как позволила удержать цена ипотечных кредитов по новостройкам на малом уровне, тем увеличив спрос на приобретение нового жилища. Это, в свою очередь, послужило реальным стимулом для жилищного строительства, но самое главное – ипотека с гос поддержкой оказала некоторео воздействие и на общее понижение ипотечных ставок в Рф.
Трудности рефинансирования
С истечением срока деяния программки банки-участники обратились к ВЭБ с просьбой продлить ее действие, так как не все кредиты оказались серьюритизированы, не считая того, программка подразумевала относительно низкие проценты для заемщиков и гарантированную маржу кредиторов.
Но на этот момент средств на продление программки у Внешэкономбанка нет – последний использовал для ее развития поступления пенсионных средств, и эти средства на данный момент нужно перераспределить. Выбор у ВЭБ невелик – навести средства на инфраструктурные проекты либо на продолжение ипотечной программки.
В то же время банками выдано очень огромное количество кредитов под строящееся жилище – секьюритизировать займы по ним нереально, так как это жилище не оформлено в собственность. Остается надежда, что к концу 2013 года все жилище уже будет переоформлено, но даже в данном случае будет нужно дополнительное время на проведение секьюритизации.
Вкладывательные планы Внешэкономбанка
В ВЭБ комментируют, что продление программки прибыльно всем, что ипотека с гос поддержкой имеет отработанный механизм реализации и все, что необходимо для продления – изыскать средства. Пока нет только точного осознания – откуда брать нужные средства, банк не знает, будут ли пенсионные скопления на достаточном уровне, беря во внимание понижение накопительной части с 6% до 2%, не считая того, есть много других направлений инвестирования. Ценность, вероятнее всего, будет отдаваться корпоративным облигациям, посреди которых 1-ое место отводится инфраструктурным компаниям.
Сейчас специалисты лицезреют несколько вероятных источников для продолжения финансирования программки – заимствования на наружном рынке, экономные средства либо перераспределение имеющихся средств. Бюджет уже принят, потому отыскать дополнительные средства будет достаточно трудно, при наружном займе вырастет цена кредитов, потому единственным решением видится перераспределение имеющихся средств в пользу ипотеки с инфраструктурных проектов. Но для страны более важны коммуникации и дороги, в то время, как ипотечный рынок и так получил достаточное развитие.
Ускоренная программка секьюритизации
С другой стороны, ВЭБ склонен идти на жертвы, чтоб выполнить порученную ему государством программку в полном объеме. Потому Внешэкономбанк готов выкупать ипотечные бумаги, которые обеспечены не закладными, а банковскими правами требования по кредиту. Если ВЭБ введет такую систему, то это позволит банкам-участникам программки уложиться с выпуском облигаций до 2014 года, рефинансировав кредиты, выданные в рамках гос программки и избежав штрафов.
Штрафы – это единственный рычаг давления Внешэкономбанка на кредитные организации- участников программки, которые выдали, но не секьюритизировали заявленные объемы кредитов. Таковой штраф ВЭБ хочет ввести до полного выполнения госпрограммы, так как муниципальные программки развития должны быть выполнены в полном объеме.
На данный момент есть предпосылки к внедрению ВЭБом ускоренной программки секьюризации даже невзирая на вероятные юридические опасности – законодательство не воспрещает выпуск бумаг, обеспеченных только правами требований по кредиту, но есть нормы, запрещающие передавать кредиты физических лиц без согласия последних. Потому есть риск, что такая сделка может быть оспорена и аннулирована, в итоге чего на руках у ВЭБ остается необеспеченная ценная бумага.
Продолжение деяния программки
В данные момент изучается степень риска, и если риск признают высочайшим – будет предложено внести поправки в действующее законодательство. Если схема ускоренного рефинансирования будет принята, то действие программки ипотеки с гос поддержкой, может быть, будет продолжено до полного выполнения программки.
Это означает, что банки продолжат выдавать кредиты на строящееся жилище по пониженной ставке в рамках вначале установленного для их лимита, и довольно огромное количество людей сумеют сделать лучше свои жилищные условия при помощи страны.