Покупая квартиру в строящемся доме, мы в большинстве случаев просто верим рассказам продавцов. Где же в большинстве случаев обманывается клиент?

Хоть какой застройщик всегда нахваливает собственный объект. Его основная задачка – реализовать и заработать средств. Ваша же задачка, как покупателя, не веровать всем обещаниям, а трезво оценивать реальность. Стоит держать в голове, что «всю жизнь, рассудку вопреки, обманам веруют дураки»! Но и созидать злой умысел в каждом слове не стоит, потому что ваш собеседник может и сам считать, что через несколько лет на этом месте будет город-сад. Но человек только подразумевает, а жизнь время от времени преподносит неожиданные сюрпризы. Вот поэтому необходимо знать, где конкретно ожидать подкола.

Формы реализации

В текущее время существует только три легитимные схемы реализации новостроек от застройщика. Это подписание контракта долевого роли, вступление в жилищно-строительный кооператив и внедрение жилищных сертификатов. Жилищные сертификаты встречаются на рынке не так и нередко, а вот ДДУ и ЖСК очень всераспространены.

С юридической точки зрения ДДУ считается самым неопасным, потому что вы становитесь соинтестором застройщика, а он несет перед вами обязательства по срокам и качеству строительства. Не считая того, этот контракт подлежит неотклонимой гос регистрации, а означает риск «двойной» реализации одной и той же квартиры существенно снижен. ДДУ обязует хоть какого девелопера еще до старта продаж иметь землю на правах принадлежности либо аренды и разрешение на строительство, также использовать завлеченные средства лишь на строительство данного объекта. Не считая этого, если дом по какой-нибудь причине впору не сдается, то вы имеете легитимные основания добиваться с застройщика штраф в размере 1/175 ставки рефинансирования Центрального банка, действующей на денек выполнения обязательства, от цены контракта за каждый денек просрочки. Тимофей Титаренко, старший юрисконсульт ЗАО «Балтийская жемчужина», объясняет, что неустойка считается со денька, последующего за деньком передачи квартиры, который указан в ДДУ. Так, если в договоре сказано, что должны передать квартиру 27 марта, то неустойка начисляется с 28 марта до денька подписания акта приема-передачи квартиры.

К примеру, вы заплатили за квартиру 5 млн. рублей, период, за который застройщик должен вам заплатить, равен одному году, а ставка рефинансирования составляет 8 %. Произведя все нужные расчеты, вы сможете настаивать на выплате 834 тыщи рублей. Но реальность в данном вопросе не настолько радужная. Судебная практика Столичного региона гласит о том, что обманутый дольщик изредка через трибунал получает больше 50 тыщ рублей. Трибунал всегда учитывает смягчающие происшествия, которые помешали застройщику исполнить все свои обязательства в полном объеме и в установленный срок.

Участники ЖСК не имеют и таковой легитимной защиты. Обычно при таковой схеме продаж, квадратный метр стоит дешевле, а это важный аргумент. Юрист и независящий денежный консультант Олег Сухов ведает, что такая форма реализации квартир является полностью легитимной, но у нее есть определенные опасности. Во-1-х, фактически всегда ЖСК не укладывается в строительную смету, а это значит, что вам придется доплачивать. Происходить это может не один раз, а валютные суммы потребуются очень солидные. Во-2-х, тут не устанавливается срок сдачи дома, а означает, вы не сможете рассчитывать на валютную компенсацию. И «даже если в договоре о паевом взносе указана четкая дата, то добиваться неустойку за нарушение обязательства по передаче квартиры, член ЖСК не вправе, потому что все отношения являются корпоративными и разрешаются на основании Устава». Хотя, как отмечают юристы больших девелоперских компаний, появилась практика, когда такие покупатели долгостроев в судебном порядке требуют неустойки с подрядчика. В-3-х, тут возврат денег регламентируется Уставом Кооператива, который, обычно, предугадывает не единовременный возврат паевого взноса, а частями в течение долгого периода. Олег Сухов уделяет свое внимание, что «анализ судебной практики указывает: пайщикам отказывают в ублажении требований о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры, об устранении изъянов, компенсации морального вреда в 90 % случаев». Вот поэтому, до того как приобрести квартиру по системе ЖСК, ознакомьтесь с Уставом Кооператива. Исключительно в этом документе написано, что вы и от кого вправе добиваться.

Говоря о приобретении квартир на рынке новостроеек, необходимо подчеркнуть, что продажа квартиры по договору переуступки не является злодеянием. Но в этом случае вы приобретаете квартиру не у застройщика, а у инвестора. Риск в этой схеме заключается только в том, что в договоре обычно указывается начальная стоимость помещения, а вы же покупаете его дороже. Инвестор на этом зарабатывает и не вожделеет платить с прибыли налог, потому настаивает конкретно на таком оформлении бумаг. Если вы против этого, то доплачиваете ему еще сумму, равную необходимому налогу. Но в большинстве случаев сделка проходит по первому варианту. И все отлично, если дом впору сдается, и вы без заморочек отмечаете новоселье. Но если по ряду обстоятельств сдача затягивается, и вы становитесь собственником долгостроя, то неустойки будут в суде исчисляться из суммы, обозначенной в договоре. Все средства, выплаченные сверх этого, останутся вашей потаенной. Ира Загорская, юрист компании «БЕСТ-Новострой», подтверждает это: «Что касается перехода прав и обязательств участника долевого строительства к новенькому участнику долевого строительства, тому, кто приобретает квартиру по договору уступки прав требования – к нему перебегают конкретно права и обязанности участника долевого строительства, и в случае нарушения застройщиком сроков ввода объекта в эксплуатацию и передачи объекта, он может предъявить требование в судебном либо договорном порядке только в части цены 1 кв. метра, обозначенной в ДДУ. Основания для взыскания с застройщика суммы, оплаченной по уступке, отсутствуют, потому что обязательства по передаче объекта появляются только у застройщика».

Обещанная инфраструктура

В текущее время никто не приобретает дом в чистом поле, всех интересует комфортабельное проживание. Вот поэтому инфраструктурная составляющая занимает не последнее место, при принятии решения о приобретении жилища конкретно в этом комплексе.

Но бывает, что при покупке обещают золотые горы, но это так и остается плодом девелоперской фантазии. Юрист Олег Сухов рекомендует не вестись на слова, а инспектировать все обещания документами. В реальный момент законом установлено, что дома с численностью населения 5-8 тыщ человек должны быть обеспечены объектами ежедневного и повторяющегося обслуживания: детскими садами, школами, поликлиниками, магазинами, аптеками, отделением милиции т. д. Обычно при получении застройщиком разрешения на строительство проводится сверка, соответствует ли проектная документация на жилое строение проекту планировки местности, другими словами, соблюден ли норматив обеспеченности объектами инфраструктуры. Если застройщик должен какие-либо объекты инфраструктуры выстроить сам, то, во-1-х, эти объекты должны быть отмечены в проекте планировки территорий, а во-2-х, у застройщика должно быть разрешение на их на строительство. Если вы желаете более накрепко обезопасить себя в этом вопросе, то настаивайте на том, чтоб в ДДУ были прописаны обязательства застройщика, выстроить такие объекты в доступной удаленности от дома. Если эти обязательства так и останутся только на бумаге, то вы можете через трибунал расторгнуть контракт и возвратить деньги, также проценты за использование.

Таким макаром, чтоб избежать обмана при покупке квартиры в строящемся доме, пристально изучайте все документы. Если слова девелопера нигде не записаны, то они юридического веса не имеют.