В октябре в Петербурге был сотворен Координационный совет по вопросам сохранения, управления и популяризации исторического центра. Главной целью совета является создание системы и стратегии по развитию и сохранению местности культурного наследства. В связи с этим спецы компании NAI Becar опросили профессионалов рынка о том, с какими сложностями и неуввязками сталкиваются сейчас инвесторы при реконструкции и приспособлении под современные функции объектов в центре, каковой текущий уровень эффективности использования памятников и как отыскать баланс меж сохранением истории и действенной коммерциализацией таких объектов.

Сейчас в северной столице насчитывается выше 10 тыщ объектов историко-культурного наследства, большая часть которых сконцентрирована в историческом центре Санкт-Петербурга. При всем этом, по данным NAI Becar, в среднем на реконструкцию объекта площадью порядка 3 тыс. кв. м, может потребоваться выше 50 млн рублей инвестиций без учета материалов и оплаты временного ресурса.

Наталья Cкаландис, управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге, отмечает, что часто очень огромную роль при работе с монументом играет временной ресурс, цена которого может достигать порядка 10-15% фактических валютных издержек. «Для того, что бы работать с монументами нужно соблюдение определенных процедур по написанию писем, согласованию действий, а ответ на одно письмо можно ожидать месяц и поболее. Месяц – это безрассудно много в нынешней ситуации: цены то вырастают, то падают. В случае если компания заказывает материалы из-за границы, она в принципе не можем предугадать никакой курсовой разницы».

Но, непременно, цена работ впрямую связана с чертами объекта. Если рассматривать проект One Konyushennaya Square (Plaza Lotus Group), то, по словам Алены Мургиной, директора по маркетингу Plaza Lotus Group, цена реставрации и приспособления Конюшенного ведомства составляет 6 миллиардов рублей на 20 тыс. кв. итоговой продаваемой площади.

«Если рассматривать ситуацию глобально, то сохранение исторического центра задачка очень накладная, и для застройщиков еще прибыльнее снести старенькое и выстроить на его месте новое, — гласит Мария Элькина, строительный критик. – В связи с этим должно вестись особое экономическое регулирование этого процесса для того, чтоб избежать вероятных ошибок. Но с другой стороны конкретно центр городка делает Петербург – Петербургом, а без нужного роли строения равномерно разрушаются и этого нельзя допустить. Городку нужно создать меры по экономическому стимулированию разных инвесторов, в том числе инвесторов средней руки».

Трудности в развитии

Дмитрий Некрестьянов, партнер, управляющий практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры», отметил: «Основная неувязка в реализации программки реновации исторического центра состоит в отсутствии верно разработанного механизма для инвесторов и гарантий того, что во время работы над проектом, к примеру, не будет изменены правила налогообложения, не будут введены новые нормы и т.п. Сейчас большая часть девелоперов, рассматривающих подобные объекты, после оценки рисков, цены вложений и остального отрешаются от таких проектов в силу экономической невыгодности. Исключения составляют нефтегазовые компании, которые готовы вкладывать огромные средства с целью сотворения представительского кабинета в историческом центре города».

Алена Мургина соглашается с профессионалом: «Сегодня правительство пробует заработать на монументах баснословные средства, а инвестор, заплатив за здание сотки миллионов, желает, чтоб ему никто не мешал и не указывал, что можно делать, а что нельзя. В конечном итоге выходит замкнутый круг».

«Должны быть предусмотрены инструменты, которые бы позволяли бизнесу брать исторические объекты, восстанавливать и реставрировать их, — добавляет Наталья Скаландис. – Как, к примеру, существует Постановление Правительства РФ от 04 октября 2012 года № 1005, предусматривающее, что для находящихся в федеральной принадлежности объектов культурного наследства может быть установлена льготная арендная плата для тех арендаторов, которые вложили свои собственные средства в работы по сохранению оплаченных объектов и обеспечили выполнение этих работ. При всем этом не достаточно кто, полагаю, пользовался данным постановлением в связи с тем, что, невзирая на детально прописанную в нем функцию согласования льготной арендной платы, практически практика получения данной льготы еще не сложилась».

Малый уровень использования

Но, невзирая на создание Программки и работе по созданию критерий для инвесторов, на сегодня уровень эффективности использования построек в историческом центре Петербурга находится на очень малом уровне. Необходимо отметить, что для большинства инвесторов реконструкция заброшенных памятников увлекательна исключительно в том случае, если они могут быть адаптированы для современного использования, или интегрированы в концепцию прилегающей местности как в качестве вкладывательного условия, так и в качестве инициативы самого девелопера.

Сейчас, по словам Алены Мургиной, срок окупаемости построек, адаптированных под коммерческое внедрение (торговля, утехи), составляет 7 лет и выше, под гостиницы – 10-15 лет. Более симпатичным форматом, по воззрению профессионала, являются апарт-отели, которые позволяют инвестору очень стремительно возвратить затрачиваемые средства, в среднем в течение 5 лет.

Многообещающие локации

Центральные районы Петербурга не теряют собственной актуальности и привлекательности до настоящего времени. По самым пессимистическим оценкам, квадратный метр жилища в отреставрированном здании стоит не ниже 350 тыс. рублей.

Беря во внимание эти данные, специалисты сходятся во мировоззрении, что обновление требуется отдельным локациям в центральных районах городка, районам, застрагивающим Неву, в том числе Выборгскому, также местности за мостом Петра Величавого (за мостом Александра Невского). Алена Мургина добавляет, что в полном обновлении нуждаются отдельные локации Адмиралтейского района, сначала объекты на наб. Обводного канала, в Центральном районе – территория бывшего таксопарка меж Большой Конюшенной улицей и набережной канала Грибоедова».

Забугорный опыт

Все большие европейские городка сталкивались с неувязкой сохранения и развития центра, при этом не всюду опыт был удачным. Алена Мургина приводит в пример практику Берлина, где правительство признает, что содержать здания-памятники нерентабельно, потому их за очень символическую сумму передают инвестору, но с определенными обязанностями по сохранению прямо до уголовного преследования.

А Мария Элькина в качестве примера предлагает разглядеть программку «Большой Париж», рассчитанную сначала на развитие периферийных районов, но имеющую прямое отношение и к развитию центра. Программка ориентирована на то, чтоб связать имеющийся исторический Париж, в каком на данный момент проживают только два миллиона человек, в единую систему с периферией. При всем этом ставка делается на то, что развитие региона должно быть полицентричным.

При всем этом, необходимо отметить, что стопроцентно скопировать опыт преобразования центра того либо другого городка и перенести его в реалии Петербурга не получится, так как каждый город имеет свою историю, свою структуру и свои аспекты. Вобщем, отдельные идеи могут быть воплощены в жизнь.

В заключение Мария Элькина отметила, что Петербург, непременно, нуждается в конфигурациях хотя бы поэтому, что город не адаптирован к современным условиям жизни. «В то же время у нас нет видения того, каким мы в эталоне желаем созидать город в перспективе ближайших лет, и кроме разработки программки развития центра, нужно хотя бы держать в голове мысли о развитии городка в целом», гласит эксперт.