Покупка квартиры с внедрением закрытых паевых вкладывательных фондов (ЗПИФов): юридические узоры, либо мошенничество?
В ближайшее время подмосковные застройщики интенсивно используют схемы реализации квартир в новостройках с внедрением закрытых паевых вкладывательных фондов недвижимости (ЗПИФов). О том, как неопасна покупка квартиры у ЗПИФа для дольщиков, чем рискуют участники схожих сделок, какие аспекты и «подводные камни» нужно учесть ведает юрист Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).
Традиционная модель роли ЗПИФов в девелоперском бизнесе заключается в том, что фонд заходит в проект на исходной стадии строительства — приобретает квартиры оптом по ценам ниже рыночных с дисконтом 10-20%. А на оканчивающем шаге строительства реализует жилище и выходит из проекта с прибылью, которая может достигать 30-40%.
По экспертным оценкам, сейчас до 10-15% подмосковных проектов жилищного строительства структурированы с внедрением ЗПИФов. Но только в единичных случаях эта конструкция употребляется как традиционный инструмент коллективного инвестирования. В большинстве случаев ЗПИФы, на которые распространяется особенный налоговый статус, используются для «упаковки» проектов в целях оптимизации налога на прибыль и на имущество. Не считая того, через ЗПИФы застройщики стремятся уклониться от санкций и обременений, предусмотренных 214-ФЗ о долевом инвестировании. Не случаем львиная толика зарегистрированных фондов мотивированным образом сотворена под огромнейших землевладельцев и девелоперов.
«Как правило, схема реализации квартир с внедрением ЗПИФов смотрится последующим образом, — разъясняет юрист. — Застройщик (обычно – оффшорная структура с длинноватой цепочкой бенефициаров) по договору долевого роли «продает» квартиры компании, которая управляет ЗПИФом, по стоимости на 30-50% ниже рыночной. Потом управляющая ЗПИФом компания (УК) перепродает жилище физлицам по договорам уступки прав требования (уже по рыночной стоимости) — другими словами, практически переуступает не квартиру, а имущественное право требования к застройщику (с согласия последнего). При этом, делает это также через посредников, обычно привлекая аффилированные с застройщиком риэлтерские компании, имеющие агентские контракта с УК ЗПИФа. Риск схожих соглашений заключается в том, что клиент вступает в денежные и правовые дела с застройщиком не впрямую, а через спекулятивного посредника в лице УК ЗПИФа.
На такие правоотношения не распространяется закон о долевом инвестировании (214-ФЗ). Как следует, клиент жилища лишается целого арсенала средств защиты, предусмотренных этим документом. Появляется возможность того, что торговец (управляющая компания ЗПИФа), не стесненная нормами федерального законодательства, растратит приобретенные от покупателя средства нецелевым образом».
Во-2-х, у дольщиков могут появиться трудности с возвратом выплаченных по договору сумм. Обычно, стопроцентная оплата по договорам переуступки делается до гос регистрации перехода прав. В предстоящем, в случае отказа от приобретения квартиры (к примеру, из-за срыва сроков строительства) клиент, которому переуступлены права, сумеет претендовать только на искусственно заниженную сумму, обозначенную в договоре долевого роли, который был вначале заключен меж застройщиком и ЗПИФом. Возвратить всю сумму, выплаченную за квартиру ЗПИФу при заключении контракта переуступки, будет может быть только при условии признания недействительным либо расторжения соглашения об уступке прав.
«В подавляющем большинстве случаев описанные схемы с применением ЗПИФов разрабатываются с целью оптимизации налогообложения и понижения девелоперских рисков — другими словами, не являются вначале преступными и жульническими, — гласит юрист. — Но чтоб избежать негативных сценариев развития событий до этого, чем принять решение о покупке квартиры в строящемся доме через ЗПИФ и остальные посреднические структуры, целенаправлено пристально вдуматься в предложенные торговцем либо застройщиком юридические конструкции дизайна сделки и проконсультироваться с проф юристом».