Существует мировоззрение, что получать иностранную недвижимость лучше не через русское агентство забугорной недвижимости, а впрямую у застройщика либо как минимум в кабинете зарубежного агентства, которое размещено в стране покупки недвижимости. Главным аргументом в пользу «прямой покупки» является типо возникающая в данном случае экономия на комиссионных, которые не придется платить агентству недвижимости. О том, как обусловлен таковой подход, ведает Наталья Снегирева, эксперт интернационального агентства недвижимости «Сфера Групп».

Непредсказуемость забугорных застройщиков

В фаворитных у русских покупателей странах (Греции, Испании, Турции, Болгарии) значимые объемы жилища возводятся сотками личных компаний (часто домашнего типа), а не обширно известными строй корпорациями, акции которых время от времени даже котируются на биржах (как, скажем, в США либо Англии). При таком раскладе неподготовленные покупатели не всегда в состоянии избрать застройщика, оценить опасности срыва сроков строительства тех либо других объектов, их юридическую чистоту. Более всераспространенные трудности: замораживание строительства, проволочки с оформлением жилища в собственность, отсутствие присоединенных коммуникаций и эксплуатационных услуг, астрономические коммунальные платежи. Часты скандалы, связанные с покупкой заложенной банкам недвижимости. Аферисты при заключении сделок обещают погасить долг перед банком, но потом исчезают, а заложенные объекты банки изымают и реализуют на торгах.

Большие русские агентства дорожат репутацией и стремятся работать с теми застройщиками, в надежности которых колебаться не приходится, гарантируя клиентам психический комфорт при совершении сделки. В ряде всевозможных случаев покупатели могут рассчитывать на скидку, которую агентства сформировывают из собственных комиссионных. Часто большие риелторские компании выступают соинвесторами знаковых строй проектов.

Подставные агентства недвижимости застройщиков

Забугорные девелоперы отлично исследовали психологию русских покупателей недвижимости. «В ближайшее время они стали создавать подставные риелторские агентства, рассчитанные на сервис клиентов из Рф, — гласит Наталья Снегирева, эксперт агентства «Сфера Групп. — К примеру, в Болгарии и Турции кабинеты таких компаний, обычно, открываются в расположенных по соседству со стройкой зданиях. Смотрится это приблизительно так: у застройщика в кабинете возникает клиент, а его провожают в «отдел продаж», который по сути является аффилированным агентством девелопера. Клиент, рассчитывая получить скидки при покупке конкретно у застройщика, по сути не сбережет ничего, так как комиссионные просто останутся в самой строительной компании. Их основная цель – вытянуть максимум средств из доверчивых российских клиентов, поверивших в искусственно сделанный стиль «исключительной надежности» и «цены застройщика», потому никаких дополнительных выгод такая покупка клиенту не даст».

Агентства-однодневки

Посреди забугорных агентств много «фирм-однодневок», которые стремятся заарканить клиентов умопомрачительными, но не реализуемыми на практике обещаниями. К примеру, выясняется, что действительные сроки строительства превосходят заявленные агентами более чем на год. Ближний пляж находится не в шаговой доступности от комплекса, а в 3–5 км. Описанная в буклетах инфраструктура (роскошные бассейны, спортзалы, гипермаркеты, рестораны) оказывается недостроенной и отчасти нефункционирующей, а то и совсем отсутствующей. Планировка помещений не соответствует описаниям риелторов, а симпатичные по стоимости варианты предлагаются по непонятным схемам взаиморасчетов. Обычно, главным источником заработка для агентств-однодневок являются необоснованно огромные комиссионные, которые готовы платить за сбыт неликвида некие строй компании. Не переживая за репутацию, однодневки позволяют для себя идти на обман покупателей ради совершения сделки.

А если возникнет неувязка?

Юридический риск «прямой» покупки недвижимости у забугорных агентств либо застройщиков состоит к тому же в том, что все возникающие в связи с таковой сделкой споры будут рассматриваться в забугорном суде и регулироваться местным законодательством. Покупателю недвижимости это сулит не только лишь дополнительные неудобства, да и значительные расходы. Суды — это издержки на перелеты, проживание, переводчиков, местных адвокатов или русских профессионалов по иностранному праву и пр. Приобретение недвижимости через русское агентство устраняет от этих морок, а все споры будут рассматриваться в судах на местности РФ и регулироваться русским правом.

Зарубежные агентства не приветствуют покупателей с бюджетом наименее 300 тыс. евро

Как указывает практика, большая часть зарубежных агентств — это семейные компании. Практически они ремесленники, а не обладатели большого бизнеса. Из-за маленьких оборотов такие компании предпочитают обслуживать более состоявшихся клиентов, нацеленных на покупку дорогой недвижимости (ценой от 300 тыс. евро). Меж тем большая часть русских покупателей располагают более умеренными средствами на покупку недвижимости, потому обслуживаются местными семейными компаниями по остаточному принципу. В свою очередь для больших русских агентств сограждане с бюджетов от 50 до 200 тыс. евро – это самая массовая и главная аудитория.

Иноземцы берут предоплату, российские — нет

Большие русские агентства дорожат каждым клиентом, потому не только лишь не берут никакой предоплаты за первичный показ объектов, да и, напротив, оплачивают демо туры. В свою очередь забугорные агентства недвижимости куда более прагматичны. Фактически каждое иностранное агентство недвижимости берет предоплату за первичный показ объектов — от 1000 евро. При всем этом совсем не означает, что за эти средства с вами будут работать до победного конца. За 1000 евро вам покажут 10–15 объектов в течение 2–3 дней, менее того. В конечном итоге вы сможете остаться и без 1000 евро, и без недвижимости.

Впрямую у застройщиков не дешевле, чем в русском агентстве

В большинстве забугорных государств ценообразование на рынке недвижимости выстроено таким макаром, что агентские комиссии при продаже, к примеру, новостроек, выплачивают риелторам застройщики, а не покупатели жилища. Другими словами стоимость сделки через агентство, схожа стоимости, заявленной строй компаниями. Клиент может в этом просто убедиться, сопоставив цены агентства с прайс-листами застройщиков.

Девелоперы мотивированы к сотрудничеству с агентствами, так как получают доступ к размеренному клиентскому сгустку, сформированному благодаря уникальному набору сервисных опций, которые девелоперы предложить не в состоянии. К примеру, русское агентство недвижимости берет на себя языковую поддержку, ознакомительные поездки, юридическое сопровождение, тогда как большая часть забугорных застройщиков просто не в состоянии обеспечить такие услуги русским покупателям, а если даже и отважутся на это, то в любом случае потребуют за это дополнительную плату. Но выбирать русское агентство забугорной недвижимости нужно осмысленно, доверяясь только известным большим компаниям, имеющим разветвленную филиальную сеть, в том числе кабинеты в больших русских городках.

Вера Ермакова, обозреватель Realto.ru