Неважно какая сделка на рынке недвижимости связана с неким риском. Касается это и аренды жилой площади. Неведение собственных прав и особенностей законодательства либо встреча с обманщиками могут привести к очень противным последствиям для арендатора. Чтоб свести возможный риск к минимуму, потребитель должен отлично разбираться в собственных обязательствах и знать свои права.

Чем рискует арендатор, снимая квартиру? Арендодатель может внезапно поднять арендную плату, время от времени и не предупредив об этом. Малость позднее вы получите счет, который вас очень изумит. Владелец квартиры может попросить вас высвободить ее ранее обсужденного срока, так как «у него поменялись обстоятельства». Обладателем квартиры возможно окажется другое лицо. Если вы проведете ремонт арендуемого жилища, вам могут «забыть» компенсировать расходы…

Перечислять подобные ситуации можно длительно, но на данный момент главное – осознать, как потребителю оградить себя от мошенничества. По сути это не так трудно, нужно только следовать определенным правилам и знать, как верно снимать квартиру, кто и за что отвечает согласно договору найма жилища, какие документы должны быть на руках у обладателя квартиры и у ее нанимателя.

Что такое аренда

Аренда (от лат. arrendare – отдавать взаем) – это основанное на договоре срочное возмездное владение и использование любым имуществом, нужным арендатору для воплощения хозяйственной либо другой деятельности. Схожее определение дает и ГК РФ (ст. 606): «Аренда – это контракт, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование».

Таким макаром, основная форма отношений меж обладателем имущества и арендатором – контракт. Конкретно на базе заключенного контракта, также положениях Штатского и Жилищного кодексов РФ определяется, на что имеет право арендатор квартиры и каковы его обязанности.

Контракт аренды

Оформление контракта – это оканчивающий шаг при найме жилого помещения. Тип контракта определяется видом принадлежности арендуемого жилища. Если квартира находится в принадлежности и обе стороны – физические лица, то заключается контракт найма. Если хотя бы одна из сторон юридическое лицо – контракт аренды. Если же квартира не приватизирована либо является служебной – заключается контракт поднайма.

Более всераспространен контракт найма. Согласно ГК РФ, он заключается меж обладателем жилища (наймодателем) и квартиросъемщиком (нанимателем) в обычный письменной форме и нотариального заверения не просит. Перед оформлением контракта наймодатель должен предъявить квартиросъемщику документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой, также оплаченные квитанции по расчетам за коммунальные услуги, электроэнергию и телефон.

В договоре должно быть обозначено последующее:

адресок сдаваемой в найм квартиры;

кому принадлежит квартира, и на каком основании;

фамилии и паспортные данные обладателя жилища и квартиросъемщика;

лица, которые будут проживать в квартире вместе с нанимателем;

срок, на который сдается квартира, размер платы за найм и порядок ее внесения (каждый месяц, с предоплатой за несколько месяцев, за весь срок найма);

тветственность нанимателя за поддержание квартиры и находящегося в ней имущества в соответствующем состоянии;

кто оплачивает счета за коммунальные и другие услуги (электроэнергия, телефон);

режим посещения квартиры обладателем с целью контроля ее состояния.

В договоре также должен быть предусмотрен порядок его преждевременного расторжения с указанием сроков подготовительного уведомления об этом, также ответственность сторон в случае нарушения критерий контракта. Составляется контракт в 2-ух экземплярах, которые подписывают с одной стороны наниматель, с другой наймодатель.

Размер арендной платы должен быть непременно указан в договоре. В неприятном случае согласно ГК РФ (ст. 654) контракт считается незаключенным.

Срок деяния контракта определяется во время его заключения. ГК РФ инсталлируются два варианта контракта – короткосрочный (до 1-го года) и длительный (от года до 5 лет). Если в договоре не указан срок его деяния, то считается, что он заключен на 5 лет.

Не считая контракта рекомендуется составить акт передачи квартиры. В нем фиксируют техническое состояние данного жилого помещения на момент сдачи.

Если стороны хотят продлить срок деяния контракта найма на тех же критериях, то нужно составить дополнительное соглашение. Его также подписывают обе стороны. Если условия найма изменяются, составляют новый контракт.

Указать в договоре найма можно все, что поможет вам отстоять свои права при появлении сложных ситуаций. Потому не ленитесь, заблаговременно клеветайте с наймодателем все интересующие вас моменты и прописывайте их в договоре. Если вам предлагают готовый контракт, в каком «все указано» – прочитайте его и вычеркните все пункты, которые вас не устраивают и нарушают ваши легитимные права как нанимателя. Если владелец квартиры не согласится с вашими требованиями – не переживайте, вы отыщите другую квартиру.

Права арендатора

Чтоб не попасть впросак, снимая жилую площадь, арендатору следует знать свои права и обязанности. Найм жилого помещения регулируется штатским и жилищным законодательством РФ, а именно 35-й главой ГК РФ. Съем квартиры не у страны, а у личного лица, относится к коммерческому найму.

В отличие от общественного найма размер снимаемого жилого помещения в случае коммерческого найма не лимитируется и определяется соглашением сторон. Объектом контракта может быть дом, квартира, часть дома либо часть квартиры. Требование, предъявляемое к такому объекту, – пригодность для неизменного проживания. Арендатор должен использовать жилое помещение в согласовании с его предназначением и обеспечивать его сохранность.

Арендатор не имеет права использовать жилое помещение в качестве складского, промышленного и т. п. В данном случае схожий контракт по суду будет признан недействительным. Арендатор может сдать оплаченное помещение в поднаем, но для этого нужно получить согласие обладателя жилища. Лучше такую возможность сходу обмолвить в договоре найма либо аренды.

Размер платы за предоставляемую жилплощадь определяется соглашением сторон. Платежи за коммунальные услуги заносит наниматель, если стороны не условились о другом.

Согласно ГК РФ (ст. 675) при смене собственника жилого помещения контракт найма жилого помещения не может быть изменен. В договоре делается только подмена наймодателя, сам же контракт сохраняет действие на обозначенных в нем критериях. Это условие обеспечивает защиту прав нанимателя. Таким макаром, если владелец жилища продал его другому лицу, но срок деяния вашего контракта еще не истек, выселить вас из квартиры новый обладатель права не имеет.

Кроме нанимателя в жилом помещении могут повсевременно проживать и другие граждане. Они должны быть указаны в договоре найма. Ответственность за их деяния в случае нарушения критерий контракта несет наниматель. В качестве повсевременно живущих они могут быть вселены в жилое помещение только с разрешения наймодателя. Но данное требование не распространяется на несовершеннолетних малышей.

Для обеспечения стабильности отношений меж сторонами ГК РФ (ст. 684) установлено преимущественное право нанимателя на заключение контракта на новый срок. Для соблюдения этого права не позже, чем за три месяца до истечения срока найма жилища, наймодатель должен предложить нанимателю заключить новый контракт. Условия могут быть прежними либо отличаться.

Арендаторы часто боятся, что их могут выселить из квартиры в хоть какое время. Но наймодатель не имеет права самовольно выселить нанимателя до окончания срока деяния контракта найма.

Выселить арендатора ранее срока можно исключительно в судебном порядке при нарушении критерий контракта и в случаях, установленных законодательством. К ним относятся: отсутствие платы за жилище, проживание в квартире людей, не обозначенных в договоре, порча жилого имущества арендатором, в итоге чего оно стало неприменимым для проживания.

Если же обладатель квартиры решил больше не сдавать в аренду жилое помещение, то он должен предупредить арендатора об этом. Если предупреждения не было, а наниматель не отказался от продления контракта, соглашение считается продленным на тот же срок и на тех же критериях.

Если обладатель жилища отказался от продления контракта найма, но в течение года со денька истечения срока контракта заключил аналогичный контракт с другим лицом, арендатор имеет право в судебном порядке добиваться признания такового контракта недействительным и перевода прав и обязательств по договору на себя. Не считая того, арендатор может добиваться возмещения убытков, причиненных отказом продлить контракт с ним.

Права владельца квартиры

На что все-таки имеет право обладатель жилища? Согласно ЖК РФ (ст. 30), собственник жилого помещения производит права владения, использования и распоряжения квартирой, принадлежащей ему на праве принадлежности, в согласовании с ее предназначением и пределами.

Потому обладатель квартиры может предоставить ее во владение либо использование другому лицу по договору найма, аренды, безвозмездного использования либо на другом легитимном основании. При всем этом должны быть учтены требования жилищного и штатского законодательства.

Обладатель квартиры может расторгнуть контракт найма либо аренды жилого помещения в судебном порядке:

если оно использовалось не по предназначению;

если в течение полугода он не получал арендную плату (в случае короткосрочного контракта – более 2-ух раз по истечении установленного срока платежа);

при наличии порчи жилого помещения арендатором либо гражданами, за деяния которых он несет ответственность.

Владелец квартиры может востребовать от нанимателя устранения нарушений, также использования квартиры по предназначению. Если его требования не будут удовлетворены, наймодатель имеет право в судебном порядке расторгнуть контракт найма.

По всем обозначенным случаям для устранения нарушений нанимателю может быть предоставлен срок до года (его продолжительность определяется трибуналом). Если за этот период времени наниматель не уберет нарушения, обладатель квартиры имеет право в судебном порядке расторгнуть контракт.

Если помещение закончило быть применимым для проживания, контракт может быть расторгнут в судебном порядке по просьбе хоть какой из сторон.

Поиск квартиры

Поиском квартиры можно заниматься без помощи других, можно пользоваться помощью друзей, а можно обратиться к спецам. Хоть какой из вариантов обладает своими плюсами и недочетами и имеет право на существование. Но для начала следует обусловиться со своими требованиями к квартире и суммой, которую вы готовы издержать на ее аренду. Без этого нереально верно сконструировать задачку себе и для риэлтора.

Что оказывает влияние на стоимость квартиры:

размещение – чем поближе к центру городка, тем выше цена жилища, учитывается также элитарность района;

близость к метро и остановкам транспорта;

качество дома и год его постройки;

площадь квартиры;

состояние квартиры и мебели;

наличие суровых изъянов;

наличие домашней техники;

срок найма;

размер предоплаты и порядок расчетов;

сезон.

Сезонность находится в аренде жилища. Самые высочайшие цены в июле-ноябре. На рынке недвижимости больше предложений и ниже цены зимой и весной. Если жилплощадь нужна к определенному сроку, к примеру, к сентябрю, то не нужно откладывать ее поиски на конец августа. В это время на рынке ажиотаж, спрос превосходит предложение, а поэтому наблюдается рост цен. Потому отыскать нужный вариант труднее, а ошибиться в выборе легче.

Агентства недвижимости

Для экономии времени лучше обратиться в агентство недвижимости, где грамотный спец подберет подходящий вариант. Таковой метод поиска – наилучший, так как поможет понизить опасности. Суровым агентствам нерентабельно заниматься махинациями, и клиент может быть уверен в том, что снимет жилище у людей, имеющих право им распоряжаться. Как следует, его средства не пропадут в кармашках неведомого лица, а сам он не окажется на улице.

Не считая того, агентства располагают значимой информационной базой, которая повсевременно дополняется, и множеством предложений. Это позволит отыскать в недлинные сроки квартиру, очень подобающую вашим требованиям. Навряд ли без помощи других вы можете подобрать нужное жилище так же стремительно.

Но таковой вариант не подойдет тем, кто желает снять квартиру по очень низкой стоимости. В агентства поступают предложения от людей, отлично знающих среднюю цена аренды жилплощади, которой они располагают. Потому стоимость будет соответствовать среднему уровню цен на рынке недвижимости на этот момент.

Проверить же само агентство недвижимости довольно легко. Суровые агентства имеют неплохой кабинет, сертификат системы добровольческой сертификации услуг на рынке недвижимости и полис страхования ответственности риэлторов. Сертификат регистрируют в Госстандарте РФ, надежность полиса подтверждается величиной его суммы (малозначительная сумма должна вызвать сомнения). Не считая того, в Вебе можно отыскать информацию об агентстве и его сотрудниках, также отзывы клиентов.

От спеца агентства при встрече можно востребовать документы, подтверждающие его квалификацию – аттестат либо свидетельство об образовании в сфере недвижимости. Контракт с агентством заключается в письменном виде, при этом в договоре должны быть указаны условия сделки и размер комиссионных.

Самостоятельный поиск

Если вы желаете отыскать квартиру без помощи других, цены уточняйте на рынке, а не у знакомых. Цены повсевременно вырастают, потому информация от людей, снявших жилище полгода вспять, возможно окажется неактуальной.

В поиске квартиры друзья наверное предложат вам свою помощь либо помощь собственных друзей. Но от схожих предложений, возможно, лучше отрешиться. Денежные вопросы легче дискуссировать с сторонними, чем с друзьями. Потому и снимать жилище лучше не у близких знакомых.

Если вы и без помощи риэлтора отыскали квартиру, не забудьте выполнить последующие правила.

Проверьте документы собственника квартиры (паспорт, загранпаспорт, пенсионное удостоверение и т. д.). Чем больше документов получится проверить, тем лучше – это защитит вас от лиц, подделывающих документы. Подделать один документ просто, два – уже еще труднее.

Проверьте документы, подтверждающие право распоряжаться квартирой (свидетельство права принадлежности, контракт купли-продажи, контракт дарения, контракт мены, контракт наследования либо доверенность на право распоряжения квартирой от собственника на имя данного лица). Это гарантия того, что вы заключите контракт с реальным обладателем данного жилища.

Предъявите свои документы и сможете приступать к заключению контракта аренды либо найма квартиры. Он всегда заключается в письменной форме! Контракт аренды освободит вас от многих заморочек.

Условьтесь с арендодателем о том, что он может придти в квартиру в хоть какой денек, но не в ночное время. Но он должен заблаговременно предупредить вас по телефону, чтоб вы могли спланировать свои дела и приготовиться к его приходу. Этот пункт лучше прописать в договоре аренды.

Попросите хозяев квартиры представить вас соседям. Это поможет вам в предстоящем общении с ними, а не считая того вы можете еще раз убедиться, что хозяева квартиры являются ее реальными обладателями.

Лучше составить опись имущества. Она станет приложением к договору найма. В ней перечисляют имущество, передаваемое жильцу обладателем квартиры во временное использование. Проверьте, существует ли данное имущество в наличии, также удостоверьтесь в исправности бытовых устройств. Это поможет избежать недоразумений при возврате квартиры (вам не придется обосновывать, что какой–или прибор не работал и ранее).

Еще до подписания контракта аренды узнайте, сколько человек имеют право на квартиру, получите согласие всех собственников. В неприятном случае потом кто-нибудь из собственников может выступить против вашего проживания в квартире либо комнате. Если же вы снимаете комнату в коммунальной квартире, лучше заблаговременно выяснить мировоззрение соседей. Если они категорически не согласны с возникновением арендатора, то вы сможете оказаться на улице.

И главное правило – всегда читайте то, что подписываете. Это касается и контракта, и всех приложений к нему. Только это поможет вам избежать противных ситуаций и мошенничества.

Определение мошенничества

При поиске жилища при помощи агентств недвижимости и риэлторских компаний следует избегать информационных агентств. Агентства такового типа за малозначительную плату (1500–2500 рублей) предлагают клиенту перечень адресов квартир, сдающихся в аренду. В действительности и адреса, и телефоны хозяев оказываются устаревшими либо измышленными. Контракт с схожей компанией не поможет защитить свои интересы – в нем будет прописано, что агентство предоставляет клиенту только информационные услуги и за достоверность инфы ответственности не несет.

Как отличить информационное агентство от агентства недвижимости? По сумме контракта (комиссионные за услуги агентства недвижимости обычно составляют 100% от месячной цены аренды квартиры), также по самому договору. Если в нем написано, что агентство предоставляет услуги справочно-информационного нрава, то заключать с ним контракт не следует.

Очередной метод мошенничества – предложение на очень прибыльных критериях. Не имея гарантий, от таких услуг лучше отрешиться. Предложение внести средства до показа жилища также должно заставить задуматься. Суровые агентства недвижимости не берут авансов и предоплаты. Средства следует платить по факту заключения контракта аренды. Схожий контракт подписывается только с обладателем квартиры. В неприятном случае он не имеет силы.

Убедившись в надежности агентства и риэлтора, следует направить внимание на обладателя квартиры. Расспросите его обо всем, что вас интересует. Отказ предоставить вам подходящую информацию – дурной символ. Если партнер по сделке вам кое-чем не нравится – лучше продолжить поиск.

Очередной принципиальный момент – инспектируйте факты. Если вы плохо понимаете район, не слушайте обладателя жилища, превозносящего его плюсы. Съездите сами и лично удостоверьтесь. В данном случае вы не рискуете оказаться в стршном месте вдали от транспортных артерий. Также осмотрите и квартиру – все ли вас устраивает, и вправду ли жилище комфортно? Не придется ли делать ремонт? Заодно проверьте ключи – подходят ли они к замкам? Все это защитит вас от жуликов.

Всераспространенная схема мошенничества – найм уже оплаченной площади. Жулик снимает жилплощадь низкой ценовой категории, потом предлагает ее другому нанимателю. Стоимость ниже среднерыночной, но с вас потребуют предоплату, размер которой превосходит сумму, уплаченную жуликом, и приносит прибыль. Потом «хозяин» уезжает, а позднее возникает реальный обладатель.

Легенды бывают различными, но для клиента главное – избежать мошенничества. Для этого нужно инспектировать все документы и не давать средства без контракта и расписки, в какой будут указаны паспортные данные наймодателя. Не считая того, списки квартир, хозяева которых нередко накалывают нанимателей, есть в приличных агентствах недвижимости.

Отношения после сделки

Казалось бы, квартиру вы отыскали неплохую, подобающую вашим требованиям – стало быть, все отлично. Но трудности могут появиться и на шаге проживания в квартире.

Одно из принципиальных правил – проводя расчеты с владельцем и передавая ему средства, всегда просите расписку! Она может быть составлена в хоть какой форме, но в ней должна стоять подпись владельца, подтверждающая получение арендной платы в нужном размере за определенный период, и его паспортные данные. В неприятном случае жизнь может преподнести вам внезапный сюрприз в виде утверждения владельца о том, что средств он не получал, либо их оказалось меньше, чем должно было быть.

Лучше обсудить с обладателем квартиры делему интернациональных дискуссий. По другому вы сможете найти, что наймодатель отключил такую возможность. Причина – боязнь получить большие счета за телефонные дискуссии. Потому этот вопрос лучше решить заблаговременно, к примеру, внеся какую-то сумму в качестве залога либо обязавшись оплачивать все свои счета без помощи других. Проконтролировать ваши переговоры наймодатель может, совершив звонок на телефонную станцию.

Еще одна противная неувязка – жесткий контроль со стороны владельцев квартиры. Но по закону на период деяния контракта найма право неприкосновенности жилья перебегает на его нанимателя. Потому он имеет право добиваться от владельца не приходить без предупреждения. Если же обладатель жилища продолжает посещать квартиру почаще, чем это позволено, от такового жилища лучше отрешиться.

Сняв квартиру по знакомству, арендатор часто попадает в ситуацию, когда в ней хранятся вещи владельца, а сам он приходит в хоть какое время. Если же арендная плата ниже рыночной, то обладатель квартиры начинает ощущать себя благодетелем. Поэтому лучше заблаговременно условиться, что квартиру все таки сдают, и на это время владелец в ней арендатор. Подписанный контракт аренды подтверждает данный факт.

Заключение

Таким макаром, при аренде жилого помещения нанимателю нужно соблюдать определенные правила. Их выполнение защитит вас от мошенничества и сведет к минимуму все вероятные опасности и противные моменты на время проживания в квартире. Главные правила:

быть внимательным, непременно читать все подписываемые документы, не обращаться в информационные агентства, не подписывать документы, смысл которых вам не ясен;

при самостоятельной аренде непременно проверить документы на квартиру и удостоверение личности ее обладателя;

всегда составлять контракт найма и акт приема-передачи квартиры. В договоре указать паспортные данные обладателя и свои, также документ, подтверждающий право владения недвижимостью, зафиксировать свойства квартиры, найти срок деяния контракта и сумму арендной платы, также все принципиальные вам моменты.

Не спешите при заключении сделки и не поддавайтесь чужому давлению. Квартиру для аренды вы отыщите в любом случае. Запомните – лучше утратить сделку, чем попасть в неприятную ситуацию.

Ксюша Белова, обозреватель Realto.ru