Что может случиться, когда документы на регистрации, а средства – в ячейке банка? Кто-то передумал, кто-то захворал, а кто-то отбыл к предкам.
Сделка с недвижимостью продолжается не очень длительно. Мы говорим на данный момент не о подборе вариантов – это дело может продолжаться годами; а конкретно о сделке, другими словами том шаге, когда все подобрали, обо всем условились, и остается только легитимным образом эти договоренности зафиксировать. Соответственно, большая часть участников успевают благополучно сдать и получить документы в Росреестре, взять средства из банковской ячейки. Но жизнь есть жизнь, и всегда существует возможность, что все пойдет не по плану.
В разных форс-мажорах, возникающих в процессе процесса, разбирался обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».
Все под богом ходим
Более частая причина срывов – очевидное «я передумал». Сделки с недвижимостью – дело очень нервное, психика «на взводе». Бывалые риелторы могут поведать много историй о том, как достигнутые договоренности разваливались в самый последний момент: и в банке, и в Росреестре. И даже после – в данном случае кто-то из участников пишет в Росреестр заявление с просьбой приостановить регистрацию.
Но мы все-же о другом. О ситуациях (пусть и существенно более редчайших), когда никто не передумал, но в процесс – извините за высочайший штиль – вмешиваются высшие силы. Здесь нам на разум приходят две предпосылки. 1-ая – кто-то из участников сделки погиб. 2-ая – тяжело захворал. При этом не простудой с температурой 37 (здесь, понимаете ли, можно до Росреестра доковылять и до банка тоже), а серьезно – скажем, в реанимации лежит.
Опрошенные специалисты наши догадки подтвердили – и дополнили своими наблюдениями. «Пока человек живой, с ним может произойти все, что угодно, — философски замечает Роман Строков, ассистент управляющего Управления Росреестра по Москве. – В нашей практике были случаи, когда за те некоторое количество дней, пока идет регистрация, участники сделки попадали под стражу. Был прецедент, когда торговец (не гражданин РФ) уезжал домой, а позже не сумел возвратиться – с документами на заезд в Россию появлялись проблемы».
А Надежда Пьянкова, приводит пример, когда торговца квартиры сходу после сделки арестовали за разбойное нападение. Насыщенная жизнь у человека.
Погиб… Главный вопрос – когда?
Сейчас займемся разбором различных вариантов ситуаций. 1-ая – участник сделки погиб. Если это вышло до подачи документов на регистрацию либо прямо в Росреестре (и такое может быть) – здесь вопросов нет, сделку не зарегистрируют. А если после? Скажем, сдали 10 августа, кое-где в районе 15-го числа должна произойти регистрация, 20-го необходимо приходить за готовыми бумагами – и кое-где в интервале меж 10-м и 20-м торговец покидает этот мир?
«Нужно осознавать, что Росреестр не может знать о схожем факте, — гласит Роман Строков. – Закон никаким образом не предписывает нам проводить соответственное расследование: а живой ли сейчас человек, который неделю вспять сдал документы? Да это и мистическая задача».
По этой причине Росреестр исходит из презумпции того, что все сдавшие договоры купли-продажи (ДКП) на регистрацию живые и здоровы. А инспектировать станут исключительно в случае, если для этого будут основания. «Если к нам поступит информация, что торговец погиб, мы начнем проверку, — отмечает Роман Строков. – Создадим соответственный запрос в органы ЗАГС. Время от времени, кстати, информация не подтверждается: сообщение о погибели возможно окажется «шуткой» какого-либо недоброжелателя».
Одним словом, документы, поданные в Росреестр, вероятнее всего, будут зарегистрированы. Но вот будет ли право на недвижимость полностью легитимным? Главный вопрос тут – когда конкретно произошла погибель? Если (берем за базу пример, приведенный сначала этой главы) 16, 17 и дальше августа – то никаких вопросов: на момент регистрации (15 числа) торговец был еще живой, и его воля реализовать квартиру колебаний не вызывает. А если до – скажем, 13 августа?
Такая ситуация вызвала у наших профессионалов споры. «Сделка будет считаться недействительной, — считает Светлана Бирина, управляющий департамента городской недвижимости. – Переход права принадлежности происходит в момент госрегистрации, а после погибели торговца его право принадлежности прекращается и перейти может исключительно в порядке наследования».
Но было и другое мировоззрение. «С 1 марта текущего года договоры купли-продажи не подлежат гос регистрации, — припоминает Мария Литинецкая, генеральный директор компании. – Сейчас ДКП считается заключенным с момента его подписания. Росреестр регистрирует только переход права принадлежности, и он это сделает, независимо от того,