Кризис 2008–2009 года показал, что не все планы застройщиков могут реализоваться. Денежный крах пошатнул благосостояние очень многих компаний, не дав им способности выполнить свои обязательства перед своими клиентами. Итог — более 4 тыщ покупателей, которые так и не получили свои квартиры. Посодействовать этим людям власти пробуют с 2010 года, когда их официально объявили обманутыми дольщиками и занесли в особые реестры.

Сейчас большая часть обманутых дольщиков все таки получила свое жилище. Но не все. В Екатеринбурге осталось меньше 800 человек, купивших жилище, но так до сего времени и не получивших его.

Специалисты убеждают, что новенькая волна кризиса не так очень стукнет по застройщикам. Все таки уроки из прошедшего мы все извлекли. Сейчас строй компании закредитованы не так очень, как ранее, когда могли взять средства в одном банке на погашение процентов в другом. Все же это рынок, тут никто не застрахован от взлетов и падений. Мы дадим несколько советов, как не угодить в финансовую ловушку, приобретая жилые квадратные метры.

Закон №214 ФЗ «О долевом строительстве», гарантирующий соблюдение прав дольщиков, регламентирует механизм покупки квартиры в строящемся жилище. Купите квартиру на вторичном рынке — и вы будете избавлены от схожих рисков. Другими словами, если вы не стали дольщиком, не станете и обманутым дольщиком. Это самый верный метод.
Миша Хорьков, управляющий аналитического отдела Уральской палаты недвижимости:

— Главный совет очень прост: доверяй свои средства только той компании, в какой уверен. Не уверен — иди к другому девелоперу либо покупай готовое жилище. Принципиально осознавать, что низкие цены на исходной стадии строительства — это и есть плата за риск, который воспринимает на себя клиент. Неувязка обманутых дольщиков — почти во всем неувязка лишнего доверия покупателей к застройщикам, которые оказываются неспособными выполнить взятые на себя обязательства.

Итак, это основополагающий совет: чтоб не стать обманутым дольщиком, не вступайте в долевку. Оставим его за скобками, давайте представим, что мы все таки рассчитываем приобрести квартиру на шаге строительства. Это можно сделать 2-мя методами: участвуя в долевом строительстве и участвуя в жилищно-строительном кооперативе.

«Серые» схемы

Не считая этого еще есть «серые» схемы, прибегать к которым мы вам рекомендуем, только кропотливо все взвесив. Во-1-х, это покупка по подготовительному договору. Во-2-х, покупка при помощи векселя. Закон о долевом строительстве на эти варианты не действует, а означает, не защитит вас, если что. Вобщем, оба метода полностью легитимны. Просто поаккуратнее с ними.

Коротко: заключая подготовительный контракт, вы не приобретаете право принадлежности на квартиру. Как следствие — контракт не регится в Росреестре, а означает, вы не застрахованы от двойных продаж.

Если вы приобретаете вексель, необходимо также держать в голове, что сам по для себя он никак не связан с квартирой. Это только эквивалент. Со всеми вытекающими последствиями — к примеру, если застройщик передумал заключать с вами контракт купли-продажи квартиры, вы можете претендовать только на сумму, уплаченную за вексель. Хоть и с процентами за использование средствами.

Главные, самые большие участники строительного рынка стараются не прибегать к схожим схемам. Это их репутация, которой принято дорожить. Так как это 1-ое, на что справедливо обращают свое внимание потенциальные клиенты.

Ира Зырянова, управляющий директор «Бюро недвижимости Зыряновой»:

— Необходимо выбирать надежного, обычно, большого застройщика, для которого принципиальна его деловая репутация на рынке. Даже маленький скандал с дольщиками в современных критериях глубочайшего проникания в нашу жизнь веба и соц сетей способен похоронить весь бизнес строительной компании. Честному застройщику такая перспектива не нужна, и он сделает все, чтоб выстроить объект и передать квартиры своим дольщикам.

Очередной метод покупки квартиры на шаге строительства — уступка прав. Это когда клиент передумал ожидать свою квартиру и реализует возможность ее дождаться. Таких вариантов сильно много в недостроенных домах. Обманутые дольщики под воздействием событий избавляются от замороженных активов. Покупая квартиру по договору уступки, всегда следует держать в голове, что проблемный объект могли полностью никак не законсервировать. А означает, новый застройщик, который выйдет на объект, чтоб решить трудности обманутых дольщиков, должен провести его техно экспертизу. Отлично, если он не станет закрывать глаза на заключения профессионалов, но согласитесь, гарантии этому нет никакой.

Как защищает 214-й ФЗ

Почему покупка по договору роли в долевом строительстве считается самым надежным методом приобретения квартиры в новостройке? Вот четыре обыкновенные предпосылки:

Срок строительства. Закон гарантирует его соблюдение, а просрочку вам компенсирует застройщик. Размер компенсации — 1/150 ставки рефинансирования от цены контракта за каждый денек. Другими словами если ставка 8,25%, то каждый денек вам капает 0,055% от суммы контракта. 550 рублей с каждого миллиона.
Оговорен предмет контракта и свойства квартиры, и застройщик не вправе их поменять. Другими словами вы ограждены от неожиданностей в этом плане.
Контракт долевого роли подлежит гос регистрации. Это означает, что одну и ту же квартиру нельзя реализовать два раза.
Застройщик может заключать такие договоры только после получения разрешения на строительство. А это один из главных документов в каждой новостройке.

Ира Зырянова:

— Исходя из нашей практики (проф и личной) самая основная рекомендация будущим дольщикам: выбирайте застройщика, соберите о нем как можно больше инфы: в вебе, на форумах, у знакомых и коллег. Даже идеальный с юридической точки зрения контракт долевого роли, заключенный в согласовании с 214-м законом и зарегистрированный в Росреестре, страховой полис либо банковская гарантия не гарантируют дольщику защиты от вероятного обмана и мошенничества. Перспектива судебного разбирательства и долгого, часто безрезультативного исполнительного производства — вещь малоприятная. Средства можно платить только застройщикам, в каких вы убеждены, которые точно построят. Никакие предусмотренные законом гарантии для дольщика неэффективны, если застройщик решит кинуть стройку и скрыться с средствами.

Универсального рецепта, как не стать обманутым дольщиком, вправду не существует. Есть только несколько методов им стать. И заключить контракт купли-продажи с компанией «Рога и Копыта» — какой-то из них.

Валерий Ананьев, глава компании «Атомстройкомплекс»:

— Власти пробуют вводить различные законы, чтоб не допустить возникновения обманутых дольщиков. Но если застройщик не в состоянии достроить дом, то никакой закон дольщику не поможет. Нужно быть очень внимательными при покупке квартиры у неведомых застройщиков. Например, как можно объявлять о продажах, если до старта строительства и получения разрешения еще пару лет? Подобные факты молвят о том, что у кого-либо есть огромное желание получить средства на дешевеньком предложении, а что будет позже — другая история.

Если квартиры продаются в долевку, означает кое-где в вебе есть проектная декларация. Это закон. Не отыскали? Обратитесь к застройщику, он должен вам ее предоставить. В этом документе тщательно описан объект недвижимости, квартиру в каком вы собираетесь брать. Там же указаны другие объекты, в строительстве которых компания участвовала ранее. Если таких нет, означает, что-то здесь не так. Если есть — означает, кое-где в вебе есть отзывы о их. Непременно ознакомьтесь с ними! А лучше — съездите и поглядите на эти дома своими очами.

Максим Филин, директор по маркетингу и продажам компании Brusnika в Екатеринбурге:

— Одно из важнейших действий, которые вы должны совершить, — это изучить веб-сайт, поглядеть фотоотчеты и потом выехать на стройку, чтобы сверить фото и факт. Во-1-х, вы удостоверьтесь, вправду ли строительство находится на той стадии, о которой вам гласили в отделе продаж. Во-2-х, то, как компания ведет работы, каких рабочих вы увидите на площадке, тоже много произнесет вам об объекте. Отличному застройщику не постыдно показать стройку клиенту. Так что никогда не покупайте квартиру в доме, который не лицезрели в глаза.

Разрешение на строительство и другие документы

По вашему требованию застройщик должен предоставить вам разрешение на строительство, документы на землю и собственные учредительные документы.

Андрей Артемьев, президент Всероссийской лиги защитников потребителей:

— Рекомендую возможным покупателям жилища перед приобретением убедиться, что у застройщика имеются все разрешительные документы. Что землеотводные документы предоставляют право строить конкретно то жилище, на которое застройщик собирает взносы, другими словами что это земли для жилищного строительства. Для какого? Строительства многоквартирных домов либо личного? Все потребители должны осознавать, что нецелевое внедрение земель не допускается. Объект, построенный с нарушением цели использования земли, подлежит сносу. Он не может быть зарегистрирован как объект недвижимости, и к нему никогда не подведут городские энергокоммуникации и сточную канаву.

Не считая этого можно запросить свидетельство о гос регистрации застройщика, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе и другие документы застройщика, технико-экономическое обоснование проекта, заключение госэкспертизы (если она была), саму проектную документацию (со всеми переменами). А самое главное, что вам должны предоставить, — проект контракта. Его можно забрать и показать знакомому юристу. Если что-то не понравится — настаивайте на внесении конфигураций! Имеете право.

И в итоге. Чтоб ощущать себя уверенным в общении с торговцем квартиры, прочитайте с карандашом в руках федеральный закон «О долевом строительстве» (№214 ФЗ). Да, это чтиво далековато от романов Иоанны Хмелевской, но за несколько вечеров осилите.

А еще — зайдите на веб-сайт арбитражного суда и проверьте по картотеке дел, нет ли предъявленных требований о признании застройщика нулем.