Риэлторы появились в нашей стране сравнимо не так давно – с момента возникновения личной принадлежности на объекты недвижимости. Как наше законодательство разрешило продавать и брать жилое имущество, появились и риэлторские компании. Если быть более четким, вышло это в 1991 году, когда был принят закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». После чего многие квартиры были переведены в личную собственность, и этот процесс длится и в текущее время.

Русский рынок недвижимости в последние годы вырастает и развивается быстро. Это связано как с возникновением личной принадлежности на объекты недвижимости, так и с активным строительством жилых домов. В почти всех русских городках отмечается резкий рост числа новостроек. По воззрению профессионалов, связано это с обветшанием жилого фонда страны и необходимостью его подмены. На федеральном уровне было принято много программ по улучшению жилищных критерий россиян. Но необходимо отметить, что многие русские граждане берут решение жилищного вопроса в свои руки и строят дома без помощи других.

Рвение людей вложить средства в нечто надежное, чем является недвижимость, сделало профессию риэлтора очень нужной и пользующейся популярностью на русском рынке. Но из-за отсутствия законодательной и нормативной базы риэлторские компании на нашем рынке не имеют единых, общих для всех механизмов работы, что типично для западных риэлторов. Потому риэлторская деятельность в Рф имеет свои особенности.

Виды риэлторской деятельности

Риэлторская деятельность – это деятельность личных компаний и (либо) личных бизнесменов на базе соглашения либо договоренности с заинтересованным лицом по совершению в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на их.

Деятельность риэлторов имеет разные направления:

агентская;

брокерская;

деятельность поверенного и дилера;

торговая;

посредническая;

консультационная.

Не считая того можно именовать такие виды деятельности как управление недвижимостью по доверенности, юридическое сопровождение объектов недвижимости, девелоперская и редевелоперская деятельность, информационные технологии. Главной считается деятельность брокера, которая ведется в интересах определенных лиц и за их счет. Она связана с установлением, прекращением либо конфигурацией их прав на объекты недвижимости, которые должны быть зарегистрированы согласно закону РФ «О гос регистрации прав на неподвижное имущество и сделок с ним».

В число услуг, оказываемых риэлторскими фирмами, входят и такие, которые конкретно не связаны с посредничеством либо куплей-продажей неподвижного имущества. Часто риэлторы оказывают услуги по перепланировке либо переустройству жилых помещений. Не считая того риэлторские компании могут заниматься последующими видами предпринимательской деятельности:

оценка недвижимости;

покупка-продажа квартир на вторичном рынке жилища и в новостройках;

покупка-продажа личных домов в городках и сельской местности;

сдача в аренду ранее обретенных объектов недвижимости;

организация аукционов и конкурсов по продаже недвижимости;

проведение консультаций по налогам;

реализация заложенной недвижимости;

расселение домов и т. п.

Не считая того, клиент может поручить риэлтору выполнение хоть какой операции с его недвижимостью. Для этого нужно выдать риэлтору нотариальную доверенность. Срок ее деяния может достигать 3-х лет. При заверении доверенности уплачивается муниципальная пошлина.

Из вышесказанного можно прийти к выводу, что понятия риэлтор и риэлторская компания применительно к российскому рынку недвижимости имеют несколько другое значение, чем за рубежом, а диапазон услуг, оказываемых риэлторами в нашей стране, еще обширнее. В странах Европы и США риэлторы в главном оказывают посреднические услуги при приобретении и продаже имущества.

Таким макаром, все риэлторские услуги можно поделить на две группы:

заключение сделок с неподвижным имуществом;

остальные деяния, порождающие для клиента права и обязанности в отношении неподвижного имущества, но не связанные с его штатским оборотом.

Как следует, риэлторская деятельность – это предпринимательская деятельность на рынке недвижимости, которую ведут самостоятельные субъекты рынка, по совершению сделок с жилыми и нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями, земляными участками и правами на их.

Осуществляется на базе соглашения с заинтересованным лицом. Основная цель деятельности риэлтора – получение прибыли в итоге заключения сделок с объектами недвижимости. Действовать риэлтор может как от собственного имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.

Направления деятельности риэлтора

Риэлтора часто на рынке именуют агентом по недвижимости, брокером, поверенным, дилером. В чем все-таки разница меж этими понятиями?

Брокер по недвижимости – как правило это физическое лицо, получившее квалификационный аттестат брокера и работающее на рынке более 2-ух лет. Наличие квалификационного аттестата дает право подписи документов от имени субъекта рынка недвижимости. Брокер заключает с клиентами договоры по осуществлению сделок гражданско-правового нрава с недвижимостью, также изменению прав принадлежности на нее.

Брокер ведет деятельность от имени самостоятельного субъекта рынка недвижимости. Она предполагает ведение переговоров, доведения до сведения партнеров по бизнесу либо будущих покупателей инфы об объектах недвижимости, вовлекаемых в оборот, распространение рекламы. Итогом деятельности брокера является покупка, продажа, обмен, аренда, ипотека, лизинг объектов недвижимости либо совершение других сделок с правами на недвижимость. Цель ее – получение прибыли.

Агент по недвижимости – это физическое лицо, получившее квалификационный аттестат агента и представляющее интересы брокера. Агент конкретно работает с клиентами и делает предварительную работу для заключения с ними брокером договоров по осуществлению сделок с недвижимостью и изменению прав принадлежности на нее. Права подписи документов от имени субъектов рынка агент, в отличие от брокера, не имеет. Свою деятельность он ведет на основании заключенного им с брокером гражданско-правового контракта.

Деятельность агента по недвижимости содержит в себе функции, нужные для воплощения вспомогательных действий по совершению сделок на рынке недвижимости и операций, связанных с переходом прав на объекты недвижимости. Данные функции делегируются ему брокером самостоятельного субъекта рынка недвижимости.

В качестве поверенного риэлтор работает на основании заключенного с клиентом контракта поручения, который предугадывает возложение на риэлтора обязанностей по осуществлению от имени и за счет доверителя определенных юридических действий в отношении имущества, принадлежащего клиенту либо применяемого им.

Рассматривать деятельность поверенного в качестве риэлторской можно только в этом случае, когда она связана с отчуждением, приобретением, принятием либо передачей во временное либо неизменное использование определенного в договоре неподвижного имущества.

В качестве дилера риэлтор выступает, когда неподвижное имущество, являющееся объектом сделок купли-продажи, находится в его принадлежности (оно было приобретено ранее с целью реализации).

Дилерскую деятельность обычно производят большие компании, так как для нее требуются значимые вложения средств. Поначалу риэлторы получают неподвижное имущество, потом продают его по более высочайшей стоимости либо сдают в аренду. Площади могут приобретаться и в строящихся домах по договорам уступки права требования. Выступая в качестве дилера, риэлторская компания может не заключать контракт с потребителем об оказании риэлторских услуг – правоотношения сторон оформляются договорами аренды либо купли-продажи.

Риэлторские компании

В Русской Федерации все риэлторские компании можно поделить на два вида. 1-ый вид – это компании, которые на рынке недвижимости оказывают только посреднические услуги. Обычно, это маленькие организации, деятельность которых состоит в подборе разных вариантов для покупки, реализации, обмена либо найма объектов неподвижного имущества. Такие компании всераспространены в большинстве русских городов, и основное условие для их существования – наличие спроса на покупку, продажу, аренду либо обмен жилых помещений.

Риэлторские компании второго вида не только лишь оказывают посреднические услуги по заключению сделок с неподвижным имуществом, да и сами учавствуют в сделках. Такие компании могут инвестировать средства в строительство, участвовать в строительстве жилых комплексов на долевых началах, скупать жилище на вторичном рынке. Эти компании довольно большие, обычно имеют сложную структуру, могут иметь филиалы и консульства в различных городках.

Развитие риэлторских компаний происходит по-разному. Часть из их предпочитает открывать филиалы в различных городках и регионах, считая, что их клиентам должно быть комфортно добраться до кабинета. Другие более целесообразным считают развивать новые направления деятельности.

Многие организации предпочитают специализироваться на отдельных направлениях риэлторской деятельности: купле-продаже, консультировании, ипотеке, или выделять для каждого направления отдельных служащих. Причина в том, что многие виды услуг сложные и требуют особенного подхода и специализированных познаний. Универсальные спецы, специализирующиеся сразу несколькими направлениями, встречаются все пореже.

Риэлторская услуга

Риэлторская услуга начинается с момента воззвания клиента в агентство недвижимости. Неважно какая услуга риэлтора состоит из 2-ух частей: подготовки к сделке и ее проведения. Подготовка к сделке содержит в себе несколько поочередных шагов.

Сначала клиент обращается в агентство и высказывает риэлтору свои пожелания (желает ли он приобрести, реализовать, арендовать недвижимость либо провести иную сделку с ней) и знакомится с критериями работы агентства. Если они клиента устраивают, заключается контракт. В случае покупки квартиры оформляются требования покупателя к ней, риэлтор подбирает подходящие варианты. При продаже имущества, риэлтор собирает и инспектирует нужные документы, располагает рекламу в СМИ, изучит спрос, устраивает показы квартиры.

После того, как при помощи риэлтора клиент и торговец отыскали друг дружку, стороны согласуют условия сделки – цена объекта недвижимости, сроки заключения сделки, порядок оплаты, сроки освобождения квартиры и т. д.

Потом торговец (снова же при помощи риэлтора) подготавливает все требуемые документы, а клиент находит средства для оплаты. После чего стороны подписывают контракт о порядке перехода права принадлежности на данный объект недвижимости от торговца к покупателю. На этом завершается процесс подготовки к сделке, и риэлтор приступает к ее конкретному проведению.

Проведение сделки предполагает регистрацию контракта в УФРС (Управлении Федеральной Регистрационной Службы), выписку (снятие с регистрационного учета) всех лиц, прописанных в квартире, и выезд из нее бывших владельцев. Торговец должен предоставить покупателю жилое помещение, свободное и юридически, и практически, в определенные в договоре сроки. В согласовании с критериями контракта, клиент должен передать торговцу обозначенную валютную сумму.

После получения торговцем средств, а покупателем объекта недвижимости и права принадлежности на него, подтвержденного необходимыми документами, услуга риэлтора считается выполненной, и ему выплачивают вознаграждение.

Таким макаром, риэлторская услуга – это комплекс действий, требуемых для выполнения нужной клиенту сделки с объектом недвижимости. Любая такая сделка уникальна и просит различного набора действий, осуществляемых риэлтором в интересах клиента. Воззвание к проф риэлторам позволяет отыскать рациональные варианты решения вопроса с недвижимостью, что помогает сберечь время, средства и нервишки.

Качество услуг, предоставленных клиенту риэлтором, определяется выполнением всех критерий, предусмотренных в заключенном меж ними договоре. При приобретении либо продаже неподвижного имущества в число таких критерий заходит стоимость имущества, размер платы за его внедрение, качество и эксплуатационные свойства имущества.

Проф свойства риэлтора

Главные свойства, которыми должен владеть риэлтор, – коммуникабельность, бдительность, способность к аналитическому мышлению, четкость. Не считая того, лучше, чтоб он был неплохим психологом – это поможет просто отыскивать контакт с возможными клиентами. Клиенты нередко недоверчивы, аккуратны, время от времени плохо могут разъяснить, чего конкретно они желают. Риэлтор должен вникать в трудности клиентов, уметь выявить главное, посодействовать расставить ценности.

На рынке недвижимости работа ведется по нескольким фронтам. Одни риэлторы занимаются продажей вторичного жилища, другие продают квартиры в новостройках, кто-то практикуется на аренде жилища. Но в любом случае риэлтор должен работать с огромным количеством разных документов. Потому следует знать тонкости составления договоров и соглашений, верно представлять, какие конкретно документы пригодятся для совершения определенной сделки.

Зависимо от шага их появления, весь объем документации можно поделить на две группы. 1-ый шаг документооборота – составление требуемых договоров, соглашений и оформление документов по всем заключаемым сделкам. 2-ой шаг – муниципальная регистрация сделок в органе юстиции РФ по регистрации прав и сделок с неподвижным имуществом.

Квалифицированный риэлтор аккомпанирует сделку с недвижимостью до момента получения клиентом из регистрационной палаты всех документов, подтверждающих муниципальную регистрацию недвижимости. Если риэлтор не гласит, до какого момента дизайна сделки он будет аккомпанировать клиента, тому следует насторожиться – такое поведение может указывать на попытку обмана клиента.

Огромное число личных бизнесменов и компаний, занимающихся риэлторской деятельностью, породило жесткую конкурентнсть на рынке недвижимости. Это просит от риэлторов увеличения собственной квалификации, количества и свойства предлагаемых услуг. Потому некие компании берутся предоставлять клиентам весь комплекс услуг, прямо до оказания помощи при переезде. Большое значение имеет репутация компании, так как она оказывает влияние на степень доверия клиентов. Если риэлтор замешан в каком-либо скандале с квартирными махинациями, поток клиентов к нему сходу сократится.

Оплата услуг риэлтора

Единых правил оплаты риэлторских услуг не существует, любая компания выбирает метод оплаты за свои услуги без помощи других. В больших организациях обычно устанавливается система тарифов. Размер оплаты может быть фиксированным либо определяться зависимо от цены неподвижного имущества, участвующего в сделке. Для различных видов сделок может быть установлен собственный вариант оплаты. К примеру, при совершении сделок по переоформлению прав на земляной участок, переустройству (перепланировке) квартиры стоимость может быть фиксированной. При купле-продаже имущества стоимость услуги варьируется в зависимость от цены объекта недвижимости.

Некие риэлторы берут предоплату за предоставляемые услуги, другие получают оплату только после выполнения работы. Может быть установлен таковой порядок определения цены: клиент именует желаемую величину цены собственной недвижимости, и если риэлтору удается реализовать ее за более высшую стоимость, то разница достанется ему в качестве вознаграждения за оказанные услуги.

Заключение

Риэлторская деятельность в нашей стране включает широкий диапазон разных услуг, связанных с объектами недвижимости. Невзирая на непостоянность экономики, резвое строительство и развитие рынка недвижимости вызвали возникновение и огромного числа риэлторских компаний. Не плохих профессионалов становится больше, и если вы желаете стремительно и просто решить свои жилищные вопросы – обратитесь к экспертам.

Ксюша Белова