В редакцию нередко приходят письма от читателей, которые не могут решить квартирный вопрос. Основная идея: была бы земля и не мешали чиновники — сами выстроили бы дом своими руками. И не надо нам жилище за 80 — 100 тыс. за квадрат в многоэтажках. И правда, почему большая часть муниципальных инициатив рассчитано сначала на то, чтоб вынудить застройщиков продавать жилище подешевле (что с трудом выходит), и только кое-где в пятую очередь — на то, чтоб посодействовать гражданам строиться самим? Вот главные отговорки, которые обычно приводят бюрократы и строительный бизнес.

Миф 1. «Муравейники» — экономичнее

— Хоть какой инвестор, занимающийся высотным строительством, будет обосновывать, что существенно экономнее выстроить один стоквартирный дом, чем 100 личных, — гласит Лена Иванкина, декан факультета экономики недвижимости Русской академии народного хозяйства и гос службы (РАНХиГС). — В этом есть логика — для застройщика.

Что касается людей, то здесь не все совершенно точно. В 40-километровой зоне от Москвы строительство личного дома — вправду наслаждение далековато не для бедных.

— С учетом покупки земли, строительства, коммуникаций, дизайна — в 10 млн. руб. можно уложиться, — «обнадежили» риэлторы.

Правда, обсчитывали мы кирпичный дом в 200 кв. м — «средненький» для Подмосковья. Если же перевести в цена 1-го квадрата, выходит 50 тыс. руб. Таковой цены в многоэтажках на том же расстоянии от МКАД нет. Ценники начинаются от 70 тыс. руб./кв. м. Неувязочка выходит с экономичностью.

Но Москва — еще не Наша родина. В регионах, где не такая дорогая­ земля, ситуация другая.

— Система «сам для себя застройщик» — самая доступная для населения, у которого нет больших доходов, — продолжает Лена Иванкина. — Человек покупает земляной участок «без подряда», другими словами нагую землю, а потом равномерно строит на ней личный дом. По нашим расчетам, более 30% семей, которые нуждаются в жилище, по таковой схеме за 5 — 6 лет могли бы выстроить для себя дом. Без ипотеки.

Миф 2. Трудности с землей

Единообразный порядок, в согласовании с которым городские власти должны выделять участки под застройку, только прорабатывается (см. «Что в итоге»). А пока на местах вопрос решается по принципу «что желаю, то и ворочу».

Естественно, землю можно приобрести. В том числе и под личное строительство. Но есть аспект. Земель, которые хотя бы на теоретическом уровне могут попасть на свободный рынок, в Рф всего 7,8% (см. графику). Это ВСЕ участки хоть какого предназначения, которые находятся в принадлежности людей (от умеренных дачников до олигархов) и юридических лиц. Более 90% земель как и раньше в госсобственности. А с учетом того, что не на всякой земле можно строиться (она делится на огромное количество категорий), подходящие участки в густонаселенных областях часто оказываются в недостатке.

Идеи, где взять землю, есть. На высочайшем уровне не один раз гласили: дескать, госземли нужно использовать эффективнее, а то часть вообщем пустует. Спеет мысль отрешиться и от лишних сложностей с подразделением земель на категории, с каждой из которых связана куча ограничений. Но пока решений не принято.

— Деление земель на сельхозземли и земли поселений — золотая жила для чиновников, масса коррупционных схем строится на этом. Никакого другого толка от этого деления нет. Кто желает кое-где что-то выстроить и имеет средства, все равно строит, — гласит Роман Вихлянцев, член экспертного совета Гильдии риэлторов Москвы.

Миф 3. Они понастроят…

Возлюбленный аргумент чиновников — гражданам только дай волю, будет по всей Рф «шанхай», как в почти всех садовых приятельствах, где нарушены все мыслимые и невообразимые строительные и санитарные нормы. Но есть мировоззрение, что «шанхаи» как раз и появляются от лишней зарегулированности законодательства, которое принуждает людей находить обходные пути.

На данный момент у гражданина, если он желает строиться конкретно на земле ИЖС, на оформление документации, по словам риэлторов, уходит от 6 — 9 месяцев до года и порядка 70 — 80 тыщ рублей (в Подмосковье). Логично, что в почти всех случаях граждане идут более обычным методом: ничего не оформляют и строят как получится. И где придется — в том числе на более доступных по стоимости и исходя из убеждений дизайна садовых участках.

Это плохо для всех. В том числе для самих людей, чье право принадлежности на построенное не защищено. До 1 марта 2015 года самострой на ИЖС еще можно зарегистрировать по «дачной амнистии», но после чего «амнистия» остается только для садоводов.

Ряд профессионалов предлагают решить вопрос до боли просто: утвердить пару 10-ов типовых проектов, подходящих для определенного региона, и разрешить по ним строиться без излишней бюрократии.

— А в садовых приятельствах нужно просто прописать разрешенную высоту и этажность, чтоб меж садовыми домиками не появлялись замки и высотки, закрывающие соседям солнце, — считает Лена Иванкина.

Что в конечном итоге

Казалось бы, чего проще? Порезать участки из пустующих госземель, утвердить дешевые типовые проекты, восполнить часть издержек за счет налоговых льгот… Все эти механизмы уже работают в других странах. Но в Рф с каждого квадратного метра «недоступного» жилища питаются многие. Застройщики, привыкшие получать сверхприбыль. Банки, заламывающие ставки по ипотеке — без нее по сегодняшним ценам жилище не в состоянии приобрести даже богатый средний класс. И бюрократы, многие из которых не на один домик в Ницце заработали на откатах за различные согласования и разрешения…

А что дает маленький «сам для себя застройщик»? В конечном итоге бюрократы предпочитают ограничиваться полумерами.

Cейчас в Госдуме проходят 2-ое чтение поправки в Земляной кодекс.

— Планируется установить точный список документов, которые нужны при предоставлении земляного участка, сроки принятия решений, также основания для отказа, — комментирует вероятные новаторства юрист Светлана Жмурко. — Подразумевается, что в конечном итоге злоупотребления уменьшатся.

Согласно поправкам граждане сумеют получать землю под строительство дома и личного подсобного хозяйства. Поначалу — в безвозмездное использование, а через 5 лет, если земля все это время не будет простаивать, а будет исправно употребляться по предназначению, то и в собственность. Полностью безвозмездно. Правда, это новаторство касается не всей Рф, а только регионов и местностей, которые, как написано в объяснительной записке к законопроекту, «нуждаются в человеческих ресурсах». Определенный список регионов еще не утвержден. Но есть подозрение, что за землей придется ехать очень далековато.

СПРАВКА «КП»

Где на данный момент можно легитимно возвести свое жилище?

— Земля под личное жилищное строительство (ИЖС). Сначала конкретно эти участки и созданы для строительства гражданами для себя домов. На практике рыночная схема попадания такового участка в руки гражданина последующая. Земля выделяется компании, которая занимается низкоэтажным строительством, а уже она выкидывает участки на рынок. Приблизительно в 60% случаях и в Подмосковье, и в других регионах — без подряда, другими словами практически земля просто перепродается тем, кто желает строиться без помощи других.

— Под личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Предполагает сельскую усадьбу: дом для неизменного проживания плюс участок, где что-то сажается и разводится всякая живность. Обычно, такие участки встречаются в черте сельских населенных пт.

— Под дачное строительство. На таком участке тоже можно возвести серьезный дом и даже прописаться в нем.

— Для садоводства. Формально это участки сельхозназначения, а дома на их предполагались временные, летние. Но «в верхах» уже смирились с тем, что граждане там пристрастились строить зимние дома для неизменного проживания. Но прописку все равно придется оформлять через трибунал.

Лена АРАКЕЛЯН