Налоговые вопросы при сделках с недвижимостью


Чуток наименее понятно продолжение, выдуманное польским писателем Станиславом Ежи Лецем, – «а познание нередко высвобождает!». В справедливости этой мысли в очередной раз мы удостоверились, готовя очередной выпуск наших «Налоговых историй». Уж на что, казалось бы, закон должен быть точным и конкретным – а повсевременно находятся разные варианты и разночтения.

Квартира по супружескому договору

В 2008 году, когда я состояла в браке, мы с супругом заполучили квартиру. Осенью 2011 году заключили супружеский контракт, по которому квартира становилась моей собственностью. Еще через два года, в 2013 году, брак распался. На данный момент я желаю квартиру реализовать.

Как, возможно, уже додумался чуткий читатель, вопрос тут сводится к несчастным «трем годам». В согласовании с нормами Налогового кодекса (НК), доход от реализации квартиры, находившейся в принадлежности более 3-х лет, стопроцентно освобождается от налогообложения. Если же «стаж владения» меньше, тогда вывести из-под налогов можно только 1 млн руб. Итак, с какого момента в этом случае эти три года будут исчислять: с 2008 года (приобретение квартиры женами), 2011 (супружеский контракт) либо 2013 (развод)?

Подавляющее большая часть наших профессионалов высказались в подходящем для создателя письма смысле. «В силу ст. 33 Домашнего кодекса имущество супругов является общей совместной собственностью, — объясняет Дамир Хакимов, юрист компании «Century 21 Россия». – Супружеский контракт изменил обозначенный в законе режим, и имущество стало не общей, а персональной собственностью. При всем этом собственность (нахождение в принадлежности) не прерывалась, поменялся только ее режим».

Эксперт уточняет, что схожий вопрос был поставлен перед Управлением ФНС по Москве в 2011 году. Письмом от 8 июня 2011 г. № 20-14/4/055986 был дан последующий ответ: «Срок владения одним из супругов определенным объектом имущества, полное право распоряжения которым таковой супруг получил в итоге произведенного раздела общего имущества, нажитого во время брака, исчисляется с даты начальной гос регистрации права принадлежности на данное имущество».

Подтверждает эту точку зрения и юрист Олег Сухов. «Срок будет исчисляться с момента приобретения квартиры: в этом случае, с 2008 года, — гласит он. – Супружеский контракт не является сделкой по приобретению имущества».

Но есть один аспект, на который уделяет свое внимание Ира Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-Сеть кабинетов недвижимости»: «Если после подписания супружеского контракта жена получала новое свидетельство о принадлежности на квартиру, то срок будет отсчитываться от этой даты».

Живете за границей? С вас 30%

Проживаю за границей, но гражданство сохранила русское, есть и регистрация в Москве. Имею в Москве квартиру, которую сдаю по договору поручения – за это плачу управляющему. На данный момент квартиру снимает большая компания для собственного сотрудника.

1-ый интересующий вопрос – какого размера налоги необходимо платить? Тут, как выясняется, определяющим становится не гражданство, а малость другая материя – является ли человек налоговым резидентом. «Как следует из п.2 ст.207 НК, налоговыми резидентами признаются физические лица, практически находящиеся в РФ более 183 календарных дней в течение 12 последующих попорядку месяцев», — гласит Дамир Хакимов («Century 21 Россия»).

У правила предусмотрены некие исключения (обучение и исцеление за границей, работа на морских нефтяных и газовых месторождениях), но в целом оно недвусмысленно: чтоб быть резидентом, нужно проводить в Рф больше половины года. Если «проживание за границей», о котором упоминает создатель письма, длится подольше – статус резидента она теряет. И налоги в данном случае, припоминает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», составят уже не 13, а 30%.

Очередной интересующий вопрос: можно ли плату за услуги управляющего вывести из-под налогообложения? Большая часть профессионалов высказались негативно. «В п.1 ст.210 НК сказано: если из дохода налогоплательщика по его распоряжению, по решению суда либо других органов выполняются какие-либо удержания, такие удержания не уменьшают налоговую базу», — подтверждает такую точку зрения Дамир Хакимов («Century 21 Россия»).

И, в конце концов, третье. Существует такое приятное для обывателей понятие – «налоговый агент»: когда человек работает по найму, то все хлопоты по взаимоотношениям с ФНС берет на себя работодатель, а работник получает заработную плату уже за вычетом налогов. Нельзя ли в данной ситуации перевоплотить в налогового агента компанию, которая снимает квартиру для собственного сотрудника? Как выясняется, наше предположение верное. «Абсолютно правильно, согласно Налоговому кодексу, налоговым

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *