Рынок аренды недвижимости таковой большой, что фактически каждый человек или арендовал когда-либо квартиру, или сдавал ее. Аренда является неотъемлемой частью жизни многих из нас. Кто-то живет в оплаченных квартирах, потому что не имеет способности приобрести собственное жилище, кто-то по идеологическим суждениям, чтоб быть более мобильным, многие же живут лишь на те доходы, которые получают при сдаче квартиры в аренду. В любом случае, возлагаем надежды, что данная статья будет полезна многим — попытаемся разобраться, какие налоги оплачивает наниматель и наймодатель, есть ли какие-либо льготы по налогообложению, как можно восполнить свои утраты.

Правила игры

Наниматель – лицо, арендующее квартиру, либо арендатор.

Наймодатель – лицо, предоставляющее квартиру, либо арендодатель.

Если контракт аренды заключен на срок более 1 года, то он подлежит неотклонимой гос регистрации. Наймодатель должен декларировать и оплачивать подоходный налог независимо от того, зарегистрирован ли контракт аренды либо нет.

Контракт аренды может быть возмездным либо безвозмездным. При заключении безвозмездного контракта наниматель «не платит» арендную плату, а наймодатель, соответственно, «не получает» доход. Данный метод ухода от оплаты подоходного налога отлично известен налоговой службе, потому данный контракт в большинстве случаев применяется исключительно в отношении близких родственников. Если контракт заключен меж сторонними людьми, то наниматель дополнительно должен оплачивать налог с суммы, равной сумме арендной платы за аналогичную квартиру (по аналогии с дарением).

Законодательство

Штатский кодекс РФ:

Глава 18. Право принадлежности и другие вещные права на жилые помещения (Статьи 288-293);

Глава 20. Защита права принадлежности и других вещных прав (Статьи 301– 306);

Глава 27. Понятие и условия контракта (Статьи 420 – 431);

Глава 35. Наем жилого помещения (Статьи 671 – 688);

Глава 36. Безвозмездное использование (Статьи 689 – 701).

Налоговый кодекс РФ:

Глава 1. Законодательство о налогах и сборах и другие нормативные правовые акты о налогах и сборах (Статьи 1 – 11);

Глава 23. Налог на доходы физических лиц (Статьи 207 – 233);

Глава 26.2. Облегченная система налогообложения (Статья 346.11 – 346.25).

Уголовный кодекс РФ:

Нелегальное предпринимательство – Статья 171;

Уклонение от уплаты налогов и (либо) сборов с физического лица – Статья 198;

Сокрытие денег или имущества организации либо личного бизнесмена, за счет которых должно выполняться взыскание налогов и (либо) сборов – Статья 199.2.

Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ «О гос регистрации юридических лиц и личных бизнесменов».

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 (ред. от 23.12.2010) «О судебной практике по делам о нелегальном предпринимательстве и легализации (отмывании) денег либо другого имущества, обретенных криминальным методом» – о сдаче в аренду 2-ой квартиры.

Налоги для наймодателя. Быть ли бизнесменом?

Стандартно наймодатель оплачивает 13% подоходного налога с дохода, приобретенного от сдачи квартиры в аренду. Если наймодатель не живет в Рф более чем 6 месяцев в году, то налог равен 30%, потому что в данном случае наймодатель перестает быть налоговым резидентом.

Для наймодателя существует возможность платить не 13% подоходный налог, а 6%. Для этого нужно зарегистрироваться в качестве личного бизнесмена, а главным видом деятельности указать сдачу в аренду жилища и избрать облегченную систему налогообложения со ставкой 6%. Данная ставка распространяется на все доходы, приобретенные бизнесменом от предпринимательской деятельности. Существует два вида ставок – 15 и 6 %. Ставка в 15 % нерентабельна для наймодателя, потому что 15% платится с различия меж доходами и расходами бизнесмена, а расходов у наймодателя по содержанию квартиры не настолько не мало. Расходы на ремонт квартиры можно отнести на расходы бизнесмена, что позволит уменьшить налогооблагаемую базу при 15% ставке, но в абсолютном большинстве случае 6% ставка прибыльнее.

Если наймодатель сдает только одну квартиру в аренду, то он вправе выбирать, желает ли он региться в качестве бизнесмена либо нет. Если же наймодатель обладает несколькими квартирами и сдает их в аренду, то региться как личный бизнесмен ему лучше, потому что такая деятельность может быть расценена как нелегальная предпринимательская деятельность (это очень личный вопрос, потому что точных критериев на этот счет у налоговиков нет).

Организация ИП с 6%, конечно, прибыльнее для обладателя квартиры, чем оплата обыденного 13% подоходного налога, но следует учесть, что бизнесмен должен часто сдавать отчетность (заместо необходимости раз в год подавать налоговую декларацию), оплачивать социальные и пенсионные взносы (и сдавать отчетность в надлежащие фонды), которые год от года становятся все в большей и большей степени.

Кто платит?

Не всегда налог оплачивает наймодатель. Нередко в договоре стороны прописывают, что налог оплачивает наниматель. Такие случаи всераспространены в квартирах, которые оплачивает работодатель для собственных служащих. В данном случае наниматель является налоговым агентом и без помощи других оплачивает налог заместо наймодателя (но за его счет).

Налоги для нанимателя (арендатора)

По возмездному договору аренды у нанимателя не появляется никаких дополнительных обязательств по оплате налога кроме тех случаев, когда в договоре аренды прописано, что наниматель должен оплачивать налоги наймодателя.

Но если заключен безвозмездный контракт аренды, то наниматель неофициально оплачивает арендную плату наймодателю, плюс уже полностью официально воспринимает на себя обязательства по оплате подоходного налога, равного сумме, рассчитанной по аналогичной квартире. Раз наниматель «бесплатно» проживает в квартире, то пусть хотя бы заплатит налог 13% с той суммы, которую сберег – конкретно на таком принципе основано данное положение. Данное правило не относится к близким родственникам наймодателя, живущим на основании безвозмездного контракта аренды.

Другими словами, для договоров безвозмездного использования (либо в отсутствии контракта) налоговые органы имеют право взыскать с нанимателя налог, который был должен бы платить наймодатель. По логике органов наниматель также должен и декларировать эти доходы. Не уплата налога и не декларирование доходов по безвозмездному использованию приводят к той же ответственности, что и подобные нарушения со стороны наймодателя по возмездным договорам.

Налоговый вычет при сдаче

Налоговый вычет при аренде можно получить исключительно в одном единственном случае – если недвижимость нежилая. Потому что в данной статье мы рассматриваем только жилую недвижимость, то и у нанимателя, и у наймодателя нет оснований на получение налогового вычета.

Если недвижимость нежилая, то арендатор может получить вычет входного НДС по коммунальным услугам, и только при условии, если коммунальные услуги включены в арендную плату, а оказывает эти услуги арендодатель.

Порядок оплаты налога

За доходы, приобретенные в текущем году, налогоплательщик отчитывается сначала будущего года. Подать налоговую декларацию нужно до 30 апреля. В декларации указывается, что доходы были получены от сдачи в аренду квартиры, которая находится в принадлежности. Налоговая служба может попросить предоставить копию контракта аренды, потому занижать доход, приобретенный от сдачи в аренду квартиры, не стоит. Декларация подается лично, через представителя либо по почте. После подачи декларации нужно в срок до 15 июля заплатить налог по реквизитам налоговой инспекции. Все доходы, приобретенные в течение года от работодателя, также указываются в декларации, невзирая на то, что налоги по этим доходом уже заплачены работодателем. Вместе с декларацией нужно подать справку 2НДФЛ от работодателя о начисленных и уплаченных налогах.

Необходимо отметить, что если в договоре прописано, что все коммунальные платежи оплачивает наниматель, то налоговая служба может приневолить наймодателя оплатить налог с суммы коммунальных платежей, потому что, на самом деле, он сберег эти средства, и, соответственно, получил доход.

Если был заключен контракт безвозмездного использования, то оплачивать налог наймодателю не надо, потому что доходы не были получены. Для нанимателя при безвозмездном использовании процедура подачи декларации подобна.

Последствия уклонения

Ответственность за неуплату налогов с доходов, приобретенных от сдачи в аренду квартиру, может наступить только при наличии контракта и подтвержденного факта передачи средств. Если нет контракта и подтвержденного факта передачи средств, то привлечь к ответственности фактически нереально, даже если все соседи будут в один глас утверждать, что квартира сдается.

Но если контракт заключен, средства по нему выходили, то платить налог мы должны. Ответственность предусмотрена не только лишь в Налоговом кодексе, да и в Уголовном. Указывать в договоре чисто символическую цена не стоит, потому что этот факт также является сокрытием доходов.

Если налоговая служба знает о договоре, начисляет налог к оплате, но налогоплательщик его не оплачивает, то в данном случае предусмотрена ответственность за неуплату налогов в виде штрафа в размере 20 либо 40 %, зависимо от того, специально либо нечаянно уклонялся налогоплательщик. Время от времени налоговые органы для злобных неплательщиков перекрывают возможность выезда из страны, обращаясь в трибунал и в предстоящем к судебным приставам.

Если обладатель квартиры сдает не одну квартиру, а несколько, что он может понести уголовщину за нелегальное предпринимательство. Данная статья предугадывает наибольшее наказание в виде лишения свободы на срок до 5 лет.

Таким макаром, ответственность за неоплату налогов громадна, прямо до уголовной, а устройств регулирования данного рынка у страны пока малость. Но раз в год все большее число хозяев пополняет ряды законопослушных налогоплательщиков – кто-то по результатам работы выявления арендуемых квартир налоговыми органами, а кто-то в силу личной сознательности.

Достоинства оплаты налогов

На данный момент по различным оценкам до 20% хозяев квартир оплачивают налоги, но большая часть из их делает это не по собственному желанию, а в силу сложившихся событий – квартира сдается юридическому лицу для проживания служащих.

А ведь достоинства от оплаты налогов при сдаче квартиры в аренду очень весомы.

Для наймодателя возникает гарантия сохранности имущества, защищенность от внезапного съезда нанимателя, и напротив, легитимный механизм стремительно расстаться с неугодным арендатором, нарушающим публичный порядок. В случае причинения вреда имуществу наймодатель может обратиться в трибунал, также востребовать, чтоб конкретно наниматель оплачивал ремонт квартиры соседей в случае пролива либо пожара.

Для нанимателя официальный контракт также лучше. С заключенным контрактом он застрахован от неожиданного выселения либо увеличения арендной платы. В согласовании с Штатским кодексом арендная плата не может изменяться почаще 1-го раза в год. Также заключенный контракт психологически значительно улучшает жизнь нанимателя – нет необходимости скрываться от соседей, можно без помощи других обращаться в жилищно-коммунальные службы, учавствовать в общих собраниях жильцов дома, оформлять временную регистрацию, воспользоваться районными больницами, школами и детскими садами. Данный список можно продолжать нескончаемо. У легитимно живущего нанимателя возникает внутренняя свобода, неизвестная человеку, лишенному легитимного права на арендованную квартиру.

Положительная тенденция развития рынка аренды, в том числе и его легализация, молвят о повышении сознательности людей, что в какой-то момент приведет Россию к более высочайшему уровню жизни каждого.

Анастасия Милькова, обозреватель Realto.ru