На столичном рынке недвижимости наметился новый тренд — больше людей, профессии которых не связаны с производственной деятельностью, рассматривают варианты совмещения под одной крышей квартиры и кабинета. По словам адвоката Олега Сухова, в этом году число клиентов, которых интересует юридическая сторона подобного офисно-квартирного «симбиоза», значительно возросло, и связывает это как с общеэкономической ситуацией, заставляющей людей сберегать на всем, так и со быстрым распространением нового формата недвижимости — апартаментов.
Исходя из буквального толкования Жилищного и Штатского кодексов, жилые помещения могут употребляться только для проживания. В их запрещено располагать промышленные производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ, п. 3 ст. 17 ЖК РФ). При этом ограничение касается дома в целом, а не только лишь находящихся в нем отдельных жилых помещений.
Совместно с тем, согласно ст. 17 Жилищного кодекса РФ, допускается внедрение жилого помещения для воплощения проф либо персональной предпринимательской деятельности живущими в нем на легитимных основаниях гражданами (собственниками, нанимателями). Таким макаром, закон допускает внедрение жилых помещений не по предназначению (т. е. не только лишь для проживания) и не воспрещает собственнику квартиры, к примеру, обустроить в одной либо нескольких комнатах кабинет для работы либо кабинет для приема гостей.
По словам адвоката Олега Сухова, таковой «микст» вероятен при соблюдении ряда критерий. Во-1-х, не должны нарушаться права и легитимные интересы других людей (сначала, других собственников либо нанимателей этой же недвижимости, также соседей). Во-2-х, нужно соблюдать требования, которые предъявляются к жилому помещению — ст. 17 ЖК РФ обязует делать предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, противопожарные и другие требования законодательства.
Организовать кабинет в собственной квартире может хоть какой гражданин либо личный бизнесмен, который занимается проф деятельностью, не связанной с созданием. К примеру, в ближайшее время многие частнопрактикующие юристы открывают консультации в собственных квартирах (адвокатская и нотариальная деятельность не является предпринимательской). Федеральный закон от 31 мая 2002 г. № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Русской Федерации» предугадывает, что юрист вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему или членам его семьи на праве принадлежности, с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, также могут употребляться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, живущих вместе с адвокатом.
«Можно вспомнить, что жилые помещения интенсивно использовались для надомного труда еще в дореволюционной Рф. К примеру, в 1868 году в Санкт-Петербурге был открыт 1-ый адвокатский кабинет, размещенный в доме. Таковой формат юридической практики был предусмотрен Судебными уставами. Известные докторы также воспринимали собственных пациентов на дому — в собственных квартирах и особняках», — замечает юрист Олег Сухов. По его словам, под персональной проф деятельностью, совместимой с критериями проживания, можно осознавать докторскую практику и личное репетиторство, работу живописцев, фотографов.
Совмещение жилища и кабинета, позволяющее заниматься надомным трудом, сулит существенную экономию: на транспортных расходах, аренде, коммунальных услугах, которые оплачиваются по заниженным и регулируемым расценкам для личных лиц (в отличие от завышенных ставок, которые используются для арендаторов офисных площадей).
По словам Олега Сухова, в ближайшее время мысль объединения дома и кабинета стала пользующейся популярностью посреди покупателей апартаментов: многие из их обращаются с просьбой объяснить размытый правовой статус таковой недвижимости. Формально он такой, что позволяет как проживать в помещении, так и использовать его для воплощения коммерческой деятельности, избегая бессчетных ограничений, установленных жилищным законодательством, нормы которого на апартаменты не распространяются.
«Бытует мировоззрение, что формат апартаментов подразумевает беспредельно широкий набор вариантов использования таких помещений. Но такие догадки основаны быстрее на правовом вакууме вокруг этого вида недвижимости. Как указывает судебная практика, которая пока только формируется, как и в случае с жильем, при совмещении многофункционального предназначения принципиально не нарушать права и легитимные интересы других лиц», — считает юрист.
Так, в ближайшее время в суды все почаще поступают иски от людей, живущих в апартаментах, против соседей, использующих апартаменты в коммерческих целях. Известны случаи, когда суды шли им навстречу и определяли функциональное предназначение апартаментов как помещений для проживания, запрещая использовать их для размещения кабинета. К примеру, такую позицию занял Столичный городской трибунал, предписав собственнику апартаментов в комплексе «Город столиц», расположенном на местности «Москва-Сити», закончить использовать нежилое помещение (апартаменты) с нарушением его мотивированного предназначения — для проживания (апелляционное определение Столичного городского суда от 28 мая 2013 г. № 11-14206/13). Ответчик устроил в собственном помещении кабинет, расположил в нем большой штат служащих и привлек поток гостей. Разрешая спор, трибунал сделал вывод о том, что хотя помещения ответчика и являются нежилыми согласно свидетельству о праве принадлежности, но относятся к типу «гостиницы», созданы для проживания, а не для организации кабинетов. Нарушение мотивированного предназначения помещений не только лишь делает неудобства соседям, которые проживают в апартаментах вместе с семьями, да и нарушает пожарную безопасность всего комплекса и приводит к невозможности эвакуации обитателей в случае чрезвычайной ситуации.