Купля-продажа квартиры


Тяжело на данный момент отыскать человека, который бы не знал, кто такие риэлторы. Всем понятно, что риэлтор выступает посредником в сделке меж 2-мя участниками рынка, будь то аренда либо продажа, коммерческая либо жилая недвижимость. В данной статье мы разглядим особенности взаимодействия с риэлторами при купле-продаже жилой недвижимости.

Законодательство

Риэлторская деятельность раздельно не регулируется, в русском законодательстве определение риэлторской деятельности либо риэлтора не дано. После отмены в 2002 году неотклонимого лицензирования, до сего времени специального закона, регулирующего деятельность риэлторов, так и не появилось. По собственной сущности риэлторы являются посредниками, другими словами агентами, потому к ним применимы положения об агентской деятельности.

Штатский кодекс РФ:

Глава 39. Возмездное оказание услуг (Статьи 779-783)

Глава 49. Поручение (Статьи 971-979)

Глава 50. Деяния в чужом интересе без поручения (Статьи 980-989)

Глава 51. Комиссия (Статьи 990-1004)

Глава 52. Агентирование (Статьи 1005-1011)

Закон «О защите прав потребителей» (Глава III):

Статья 27. Сроки выполнения работ (оказания услуг)

Статья 28. Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг)

Статья 32. Право потребителя на отказ от выполнения контракта о выполнении работ (оказании услуг)

Статья 37. Порядок оплаты выполненной работы (оказанной услуги)

Кто такие риэлторы

Не стоит путать риэлторов с юристами, специализирующимися на сделках с недвижимостью. Абсолютное большая часть риэлторов не являются юристами, а необходимыми познаниями владеют в главном благодаря накопленному опыту сделок. Специальности риэлтора как такой не существует, есть только недолговременные курсы и семинары. На первом месте посреди риэлторов выходцы из таких профессий, как преподаватели, психологи, работники торговли, другими словами те, кто привык разговаривать с людьми, и у кого это отлично выходит.

Потому что доступ в профессию открыт для хоть какого желающего, а суммы сделок всегда огромные, то на этот рынок приходят в главном за легкими средствами. Конечно, очень скоро новичок осознает, что средства совершенно не легкие, что нужно работать, и работать много. Но обычный заказчик, который стоит перед выбором риэлтора для сделки, очень нередко может быть введен в заблуждение относительно опыта, квалификации и порядочности риэлтора.

Обычно риэлторы берут процент от суммы сделки, размер которого находится в спектре от 1до 5%, но более всераспространенная комиссия – 3%. Время от времени риэлтор работает за фиксированную оплату, если делает не всю сделку, а только некий ее шаг. Из-за большой конкуренции цена работы риэлтора равномерно понижается, а качество оказываемых услуг в целом по Рф вырастает. Во время сделки клиента ждут дополнительные расходы, к которым необходимо быть готовым – нотариальное удостоверение, пошлины, оплата банковской ячейки.

Юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, могут выполнить огромную часть работы риэлтора, но за существенно наименьшие средства. В данном случае заказчику нужно без помощи других заниматься поиском, подбором и просмотром вариантов, а все юридическое сопровождение доверить юристу.

При выборе риэлтора либо юриста очень принципиально уделять свое внимание на то, какую компанию он представляет, какие гарантии дает, какие документы подписывает, выполнение каких действий обязуется выполнить. Риэлтор либо риэлторская компания может являться членом саморегулируемой организации Русская гильдия риэлторов, но такое роль носит чисто добровольческий нрав. Точно, риэлтор, являющийся действующим членом Русской гильдии риэлторов, заслуживает большего доверия.

Риэлтор подбирает подходящий объект недвижимости, организовывает просмотры, узнает юридическую ситуацию и поверхностно ее инспектирует. Не стоит полагаться на заверения 100 % гарантии законности сделки, потому что ни один риэлтор не в состоянии проверить все без исключения причины, которые могут включать в себя вероятные опасности. Риэлтор может только свести к минимуму тривиальные опасности. Чем больше инфы у риэлтора об объекте, тем поглубже он сумеет выполнить собственный «юридический» анализ сделки. Потому отлично, когда один риэлтор ведет сделку от начала до конца, а не несколько риэлторов, задействованных на различных ее шагах.

Риэлтор инспектирует правоустанавливающие документы на квартиру, документы, удостоверяющие личность обладателя, запрашивает информацию из Одного реестра прав на неподвижное имущество, изучает историю передачи прав на недвижимость, запрашивает архивную выписку из домовой книжки. Но повторимся, что риэлтор не в состоянии проверить полностью все. К примеру, для исключения вероятности того, что 2-ая сторона сделки может состоять на учете в психоневрологическом диспансере, риэлтору нужно отправить запросы во все психоневрологические диспансеры по всем предшествующим местам регистрации, которые могут быть и очень далековато от места проживания. Разумеется, что никто этого не делает. В наилучшем случае, риэлтор может посоветовать пригласить на сделку доктора психоаналитика. Все подобные аспекты сделки мы разглядим в наших последующих статьях из этого цикла.

Нужен ли риэлтор

Мы не будем рассуждать о полезности профессии либо ругать еще 1-го посредника в нашей жизни. Риэлтор является ассистентом в проведении сделки, и его наличие не является неотклонимым условием. Разглядим только функции, которые он делает. Риэлтор:

выставляет информацию о квартире торговца в сети;

помогает покупателю в поиске подходящей квартиры;

договаривается со сторонами о времени просмотра и проводит показы;

узнает главные условия у обратной стороны;

определяет сроки сделки;

организовывает оплату аванса либо задатка;

консультирует по нужным документам, может быть, подготавливает документы без помощи других;

без помощи других проводит анализ представленных документов;

организует сделку и расчеты по ней.

Как видно из функций, к схожей работе можно привлечь не только лишь риэлторов, да и юристов, и даже просто ассистента. При определенных познаниях и умении работать с информацией, сделку можно провести без помощи других. В любом случае, сберегать на квалифицированной консультации при операциях с недвижимостью не стоит.

Виды сотрудничества с агентством недвижимости

Обращаясь в агентство недвижимости, торговцу квартиры будет предложено заключить эксклюзивный контракт с агентством либо неэксклюзивный.

Эксклюзивный контракт

Никто не вправе запретить работать с несколькими агентствами недвижимости, но в договоре могут быть прописаны штрафные санкции за размещение инфы в других агентствах. Клиент вправе отрешиться в хоть какой момент от услуг агентства, и в данном случае положения о штрафах просто оспариваются в судебном порядке.

Эксклюзивный контракт с риэлтором имеет как свои достоинства, так и свои недочеты. К преимуществам можно отнести уверенность, что риэлтор вправду начнет работать по заключенному договору, потому что будет уверен, что сделку проведет конкретно он, и конкретно он получит комиссию. К недочетам относятся штрафные санкции, которые могут быть использованы к клиенту в случае его воззвания в другие агентства. Вопрос законности и беззаконности начисления штрафных санкций решается в главном через трибунал.

Неэксклюзивный контракт

К преимуществам относится распространенность инфы о квартире по многим агентствам, и как следствие, большее число заинтересованных лиц, как агентов, так и покупателей. К недочетам относится отсутствие наибольшей незаинтересованности риэлтора, потому что всегда существует возможность того, что после проделанной работы квартиру продаст кто-то другой, также возможность того, что торговец и клиент предпочтут совсем отрешиться от услуг риэлтора. Чтоб квартира не продалась через соперников, каждый риэлтор будет убеждать торговца понизить стоимость и реализовать квартиру очень стремительно конкретно в этом агентстве.

Положения контракта

Нередко в договоре прописано, что услуги носят только информационный нрав, в данном случае при пришествии каких-то конфликтов клиент не сумеет получить назад свои средства за невыполненные услуги.

Если клиент заключает не информационный контракт, а контракт поручения, по которому риэлтор обязуется выполнить определенные деяния, следует направить внимание на последующие положения.

Принципиально верно прописать в предмете контракта все без исключения устные договоренности с риэлтором. Тщательно обрисовать требования к квартире, фразу «поиск однокомнатной квартиры до 5 миллионов рублей в таком-то районе Москвы» лучше поменять на «поиск однокомнатной квартиры за 4,5-5 миллионов рублей в таком-то районе Москвы, площадью 38-48 кв. м, в домах серии 1, 2, 3, не 1-ые и не последние этажи, дом не старше 1995 года, наличие лифта и т. д.».

Все услуги, которые риэлтор обязуется оказать, должны быть стопроцентно отражены в договоре, фразу «провести сделку по продаже квартиры» лучше поменять на «отыскать покупателя, провести показы квартиры, приготовить документы к сделке, получить такую-то справку, получить такое-то заключение, приготовить контракт, организовать расчеты сторон и т.д.».

В договоре лучше указывать реальную цена услуг риэлтора.

Если сделка другая, то лучше это указать в договоре. Если сделка ровная, но двойная, к примеру, поначалу продажа одной квартиры, а позже покупка другой квартиры, то лучше указать раздельно, что конкретно заходит в цена услуг – проведение одной сделки из 2-ух либо обеих.

Обрисовать, что предполагается под юридической проверкой чистоты сделки, какие документы запрашиваются и в каких инстанциях, как будет осуществляться проверка документов на подлинность.

Проверить возможности подписавшего контракт лица – доверенность либо приказ, паспорт, сверить заглавие организации на печати и в шапке контракта.

Получить собственный экземпляр контракта и хранить его у себя.

Обрисовать порядок оплаты работы риэлтора – не по факту проведенной части сделки, а по окончанию всей сделки. Таким макаром, клиент защищает себя в той ситуации, когда сделка не свершилась, но риэлтор настаивает на оплате за отдельные услуги – показы, документы, добавление квартиры в базу и другие.

Если риэлтор конфискует оригиналы каких-то документов, нужно подписывать акт приема-передачи документов, в каком отражено, что документы должны быть возвращены клиенту по первому же требованию. Отсутствие такового условия позволяет манипулировать клиентом для того, чтоб он не ушел к другому риэлтору.

Если на риэлтора выписывается доверенность, то лишь на воплощение сбора либо сдачи каких-то документов, оформляемых на имя клиента. Если неподготовленный клиент напишет генеральную доверенность либо доверенность со очень широкими возможностями, существует страшная возможность, что квартира окажется оформленной на риэлтора.

Нужно прописать в договоре сроки проведения сделки, условия расторжения контракта и условия возврата аванса либо задатка.

Никакие устные договоренности не посодействуют, когда возникнет ситуация, в какой риэлтор будет убеждать, что оказал все услуги в полном объеме, а клиент будет обосновывать, что получил не все, о чем договаривался. Нередко общие формулировки в договоре позволяют риэлторам просить дополнительную оплату за услуги, которые типо не были включены в контракт.

После подписания контракта можно сходить к нотариусу и сделать заверенную копию контракта. Может быть риэлтор будет настаивать на том, что по окончанию сделки клиент должен возвратить собственный экземпляр контракта в агентство. Это требование нелегально, контракт возвращать риэлтору не стоит. Существует возможность, что контракт понадобится в суде.

Ответственность риэлтора

Какие бы трудности не появились в дальнейшем у покупателя либо торговца недвижимости, риэлтор не имеет к ним никакого дела. Риэлтор не несет ответственности ни в коем случае. Если документы приняли на регистрацию, означает тогда они были в порядке и в достаточном количестве. Если в дальнейшем кто-нибудь оспорит право принадлежности, то не стоит винить риэлтора, что он что-то не предугадал.

В договоре с риэлтором такая его ответственность никогда не прописывается, ну и ни один риэлтор не возьмет на себя эти опасности. Стопроцентную гарантию риэлторы могу дать лишь на словах.

Особенность покупки квартиры в новостройке

У застройщика нужно поинтересоваться, какие конкретно агентства недвижимости имеют право продавать их квартиры. Если у застройщика есть свой отдел продаж, то надежнее брать квартиру конкретно через него. Если покупка осуществляется только через агентство недвижимости, то кроме стандартных договоров на покупку квартиры от агентства следует получить копию контракта меж агентством и застройщиком, включая все приложения, в каких будет отражено, что агентство имеет право продавать не какую-то абстрактную квартиру в новостройке, а непосредственно эту, интересующую покупателя.

Нерадивые риэлторы

В данном разделе разглядим самые всераспространенные уловки и хитрости, которые могут повстречаться при общении с риэлтором. Риэлторы нередко идут на ухищрения не из-за желания одурачить клиента и лишить его средств либо квартиры, а чтоб скрыть какие-то факты либо подозрения, боясь, что сделка сорвется.

При эксклюзивном договоре риэлтор может демонстрировать квартиру подставным людям, которые будут убеждать торговца, что квартира не стоит запрашиваемых за нее средств. В конечном итоге торговец будет обязан понизить стоимость. Квартира может быть продана за стоимость значительно ниже рыночной.

Риэлтор должен делить актуальные ценности заказчика и быть похожим по мышлению. Если вначале к риэлтору нет доверия из-за каких-то косвенных причин – метод и стиль общения, уровень культурного развития, внешний облик, – стоит отрешиться от сотрудничества даже с очень симпатичным вариантом. Этот симпатичный вариант может быть только приманкой, чтоб приманить в настоящее сотрудничество со всеми вероятными последствиями.

Риэлтору стоит задавать любые вопросы, даже самые неловкие. По реакции на подобные вопросы и по нраву ответов на их можно почти все узнать о риэлторе. Если риэлтор допустил малозначительное невнимание к деталям либо заблаговременно принял решение за клиента, то ответ на вопрос «почему» о многом скажет.

При покупке квартиры очень нередко риэлторы имитируют несуществующую конкурентнсть, в том числе для того чтоб приневолить покупателя принять решение как можно резвее либо повысить стоимость на квартиру. Увеличение цены может быть и просто из-за того, что покупателю уж очень приглянулась квартира и, на взор риэлтора, он мог бы за нее малость переплатить.

Сначала риэлторы нередко оценивают квартиру существенно дороже, только бы торговец заключил с ними контракт. После того как контракт заключен, равномерно риэлторы начинают снижать стоимость на квартиру. Таким макаром, квартира могла бы быть продана за вначале запланированную сумму и стремительно, если б торговца не вводили в заблуждение завышением цены и не растрачивали бы напрасно время на постепенное понижение цены.

Время от времени риэлторы получают часть оплаты собственной работы еще до того, как что-либо сделали. Обычно размер оплаты равен цены услуг риэлтора. После получения такового аванса, обычно, заинтригованность делать свои обязательства теряется.

Все просмотры квартир осуществляются безвозмездно. Если риэлтор за просмотр квартиры просит оплату, то это и есть его основной заработок. Он не заинтересован в проведении сделки, а заинтересован в наивысшем числе просмотров с наибольшим количеством клиентов. Возможно, что собственник квартиры может быть в сговоре с риэлтором.

Риэлторы вступают в сговор с обладателем очень симпатичного предложения и требуют внести предоплату и заключить подготовительный контракт купли-продажи. Риэлтор сознательно делает ситуацию, когда клиент не в состоянии приобрести объект (еще как бы нет документов, не продана древняя квартира, не одобрен кредит и т. д.), основной контракт купли-продажи не заключается, оплата по подготовительному договору не ворачивается. Риэлтор и собственник квартиры делят собственный доход.

Вариантов обмана огромное количество и предугадать их все нереально, но при сделках с недвижимостью всегда следует держать в голове, что возможность встречи с жуликом, обманщиком и просто правонарушителем на этом рынке очень велика.

Как распознать «темного риэлтора»

Безопаснее при покупке либо продаже квартиры заблаговременно в каждом риэлторе созидать возможность того, что он может быть правонарушителем либо иметь недобрые намерения. Необязательно правонарушитель смотрится затрепанным жизнью гражданином со следами тяжеленной судьбы на лице и в речи. «Темный риэлтор» может смотреться очень респектабельно, носить дорогой костюмчик и ездить на дорогом автомобиле. Также следует держать в голове, что истории известны примеры, когда «темными риэлторами» являлись сотрудники соц служб, милиционеры, сотрудники ФСБ и прокуратуры, паспортных столов. Потому, к большому огорчению, следует заранее в каждом контакте созидать потенциальную опасность.

Тут мы разглядим откровенно преступные способы. Необходимо отметить, что такими способам риэлторы не пользуются, это способы преступников.

Правонарушители от имени бывшего обладателя квартиры при помощи поддельной доверенности инициируют иск на признание сделки недействительной. Сделка признается недействительной, квартира по доверенности оформляется на преступников. На основании решения суда клиент выселяется, а правонарушители получают документы на квартиру. Сделка может быть признана недействительной по многим причинам, к примеру, типо правонарушитель ее заполучил ранее, но не успел зарегистрировать право принадлежности.

Правонарушитель, продав квартиру и получив за нее оплату, отрешается из нее выезжать. Он подает иск о признании контракта недействительным, потому что в момент заключения был опьянен, что может подтвердить справкой из вытрезвителя с датой свершения сделки. Дальше вероятны варианты – правонарушитель будет утверждать, что средства не получил либо же получил сумму, обозначенную в договоре, которую и готов возвратить.

Аналогично вышеприведенному примеру, но правонарушитель не является собственником квартиры, а реализует по поддельной доверенности чужую квартиру. Собственник, конечно, средств не получил, контракт не подписывал, клиент остается без средств.

Правонарушитель реализует чужую квартиру по поддельному паспорту. Собственник контракт не подписывал, клиент остается без средств. К примеру, таким макаром может продаваться оплаченная квартира.

Правонарушители по поддельной доверенности представляют интересы обладателя квартиры в суде, где иск против обладателя подан самими же правонарушителями, а в качестве решения спора предлагается передать квартиру истцу.

Правонарушитель может по поддельным документам выступить супругом либо женой продавшего квартиру собственника и востребовать признать сделку недействительной, потому что типо не давал на нее собственного согласия. Клиент получит назад только ту сумму, которую указал в договоре.

Даже по истечении 6 месяцев после погибели старенького собственника может показаться очередной наследник, оспаривающий право наследования. Новый наследник может являться правонарушителем и предъявлять свои права на основании поддельных документов.

Если клиент не очень-то знает город, то правонарушители демонстрируют одну квартиру, за ранее наклеив на дом вывеску с заглавием улицы и номера дома, а по факту продают другую квартиру, с этим же адресом, но находящуюся совершенно в другой части городка.

Обладатель квартиры уезжает куда-то на долгий период, родственники объявляют обладателя без вести пропавшем, опознают типо его труп в каком-нибудь бомже, получают свидетельство о погибели и вступают в права наследования. Дальше квартира продается, а «оживший» старенькый собственник встречается с новым собственником и оспаривает свое право на квартиру.

Квартира продается по договору дарения, после заселения «покупателя» в квартиру «торговец» передумывает даровать квартиру и просит ее назад. Клиент остается и без средств, и без квартиры.

Известен способ захвата неприватизированной квартиры, когда правонарушители через трибунал признавали ордер на квартиру нелегально выданным, типо ордер предполагался другой семье, а сегодняшним обладателям он достался случаем.

Заключение

Вербование посредника к сделке купли-продажи отчасти уменьшит опасности, но всегда следует держать в голове, что и общение с риэлтором может иметь определенную опасность. Не стоит беспредельно полагаться на риэлтора и непомерно ему доверять. Держать под контролем работу риэлтора и весь ход сделки следует без помощи других, может быть, даже привлекая постороннего юриста. Непременно, не все риэлторы обманщики и правонарушители, но все-же встречаются и такие. А если предупрежден – означает вооружен. Определенная медлительность и чрезмерная осторожность посодействуют сохранить не только лишь средства и квартиру, да и нервишки, здоровье, а то и жизнь.

Какие подводные камешки могут ждать каждую из сторон сделки, как очень себя обезопасить, как предугадать все, что только может быть и как распознать мельчайшие пробы обмана – все эти вопросы мы разглядим в наших последующих статьях.

Анастасия Милькова, обозреватель Realto.ru

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *