Если для одних ипотека – это кабала, в которую впрягаются хоть и по собственной воле, но почаще от безысходности, то для других ипотека – это денежный инструмент, при помощи которого они зарабатывают не только лишь на квартиру, да и на машину и многие другие радости жизни. Как это может быть? По воззрению профессионалов компании «Метриум Групп, это рядовая математика и умение использовать окружающую реальность для себя во благо.
Ни для никого не тайна, что стоимость одной и той же квартиры в новостройке на исходном и конечном шаге значительно отличается друг от друга: разница за счет стадии строительства составляет 30-70%. «Самый обычный и тривиальный метод заработать инвестору, имеющему 1,5-3 миллиона рублей, — приобрести новостройку на шаге котлована и потом реализовать ее на более продвинутой либо совсем конечной стадии готовности, — гласит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». — Но для того, чтоб стать инвестором, не непременно иметь в наличии сумму, равную цены квартиры. И даже если такая сумма есть в кармашке, не непременно вкладывать ее в одну квартиру».
Итак, если у вас есть 20% собственных средств от цены увлекательного и многообещающего исходя из убеждений инвестиций объекта, то на оставшиеся 80% можно оформить ипотечный кредит. Почему конкретно 20%, а не меньше? Так как, имея 20% средств, выбор банков, в каких можно оформить кредит без дополнительных страховок и комиссий, существенно обширнее, чем с наименьшим начальным взносом. Не считая того, возможность одобрения вашей заявки будет больше.
«И не стоит страшиться – при грамотном инвестировании вы окупите все издержки и еще заработаете, — продолжает Мария Литинецкая. — Продвинутые инвесторы приобретают в ипотеку и по 3-5 квартир в различных банках. Главное, чтоб их доход позволял выплачивать несколько кредитов. Обычно, таковой инвестор платит ипотечный кредит в течение года, но не в том смысле, что за год он гасит всю сумму кредита, а просто в течение года умеренно заносит аннуитентные платежи. Потом через год либо чуток больший срок он реализует квартиру (главное — изловить удачный и прибыльный момент для реализации). При вычитании из приобретенного дохода остатка по кредиту, уплаченных процентов и ранее внесенной суммы начального взноса, получаем размер прибыли. В текущей рыночной ситуации эта прибыль еще выше доходности по вкладу».
Итак, как это работает? «Одна «бабушка-инвестор», отлично популярная уже всем руководителям банков в Мытищах, оперируя справками о доходах собственного отпрыска и невестки, заполучила у нас в ЖК «Ньютон» сходу 4 квартиры, — ведает Роман Строилов, управляющий отдела ипотеки и особых программ ТЕКТА GROUP. — Двушку за наличные и три однушки ценой 2,8 млн руб. любая — по ипотеке. Взнос за каждую квартиру составил 20%. Ставка по ипотеке 12% на две квартиры и 12,15% на третью. ДДУ был подписан в январе 2013 года, ипотека перечислена на счет компании в феврале. Погашение кредита у бабушки-инвестора началось только с марта».
В ноябре, другими словами через полгода, одна из однушек была продана за 4,2 млн руб. Таким макаром, за эту квартиру было внесено 9 платежей по ипотеке. Уплачено процентов на сумму 200 тыс. руб. Страховка не оформлялась. Незапятнанный доход составил 1 200 000 руб.
2-ая квартира была продана за 4,2 млн руб. в январе 2014 года, ровно через год. Уплачено процентов 223 тыс. руб. Незапятнанный доход составил 1 177 000 руб.
Ну а 3-я квартира, кредит под которую оформлялся под 12,15%, была продана совершенно не так давно, прямо перед сдачей ЖК, в июне 2014 года, другими словами через 1 год и 4 месяца, за 4,7 млн руб. Расходы на проценты составили 356 тыс. руб. Расходы на страхование — 18 тыс. руб. Незапятнанный доход – 1 500 000 млн руб. Таким макаром, «бабушка инвестор» заработала на 3-х ипотечных квартирах 3,8 млн руб. за 1,5 года за вычетом всех расходов по ипотеке!
Необходимо отметить, что ипотечные кредиты стопроцентно не погашались, квартиры продавались с действующими ипотечными кредитами, что не накладывало денежной нагрузки на семью бабушки.
«Разумеется, данные доходы не всегда достижимы, — отмечает Роман Строилов. — Точнее не на каждом проекте. Бабушка-инвестор вкладывалась на стадии котлована и была первой посреди двухсотен покупателей в ЖК на одну тыщу квартир. Я уверен, что такая норма прибыльности недосягаема для районов всеохватывающей застройки. Когда девелопер строит сходу 5-10-15-20 корпусов, означает, он пришел на местность навечно. И физическому лицу — личному инвестору будет очень тяжело соперничать с застройщиком весь период стройки. Приведенные расчеты животрепещущи для раздельно стоящих домов, рассчитанных на одну — максимум две очереди (считай — точечная застройка) с высочайшими темпами строительства. При этом лучшая точка выхода из проекта — 1 год, максимум – 1,5. Дальше расходы по ипотеке начинают съедать маржинальность, так как квартира уже не вырастает в стоимости такими высочайшими темпами. Проценты по ипотеке становятся выше, чем темпы роста доходности по полученной квартире».
Да, этот метод инвестирования можно именовать рискованным. Все же, тот, кто разбирается в рынке новостроек, в силах оценить надежность застройщика и не опасается использовать денежные инструменты (таковой как ипотека), зарабатывают очень хорошие средства. Потому, в главном, такими инвесторами становятся проф участники рынка, риэлторы, банковские сотрудники, но не только лишь они. Часто таковой побочный «бизнес» ведут и поболее отдаленные от этой сферы люди. К примеру, бабушки…