На рынке есть три легитимные схемы реализации квартир в новостройках, но самой надежной считается ДДУ. Как же обстоят дела по сути? Сейчас об этом скажет Анна Гузина, управляющий юридического департамента.

– Анна, на рынке устоялось мировоззрение, что самый защищенный метод покупки квартиры в новостройке по договору долевого роли? Вправду ли это так? Какова ваша практика?

– Вправду, посреди потребителей эта схема считается самой проработанной, самой понятной и самой защищенной. Это, вероятнее всего, вышло из-за того, что 214 ФЗ хоть и гласит о 3-х легитимных вариантах вербования денег, но в главном содержит нормы, регулирующие порядок заключения и выполнения конкретно договоров долевого роли. В законе определяются стороны и предмет контракта, условия, при соблюдении которых он может быть заключен, ответственность застройщика, способности расторжения контракта. Не считая того, ДДУ подлежит гос регистрации, а хоть какой штамп муниципального органа для наших людей является поводом мыслить, что конкретно в данном случае контракт имеет огромную юридическую силу и больше защищает его стороны от рисков. Наверняка, вот поэтому, вербование денег через ДДУ считается на рынке более симпатичной формой для людей, чем покупка квартиры через ЖСК либо жилищные сертификаты.

Но наша практика работы в Москве, в Столичном регионе и в других регионах РФ указывает, что совсем нормально инвестировать в строительство другими методами, которые предусмотрены 214 ФЗ. А именно, через жилищно-строительные кооперативы. Этот вариант полностью рабочий и интенсивно нами употребляется. На мой взор, граждане, покупающие квартиры через ЖСК, защищены не ужаснее, чем те, которые получают через ДДУ. Утверждение мое не голословно, потому что вербование денег через ЖСК предвидено этим же 214 ФЗ. Гласить о беззаконности, сомнительности этой схемы либо некорректности ее использования не приходится. Порядок сотворения ЖСК и его функционирования также определен законом (ЖК РФ). ЖСК также как и ДДУ исключают двойные реализации, так как кооператив ведет реестр собственных пайщиков. Мы осознаем, кого мы принимаем в кооператив, на каких критериях, и какую квартиру мы предоставляем каждому пайщику. Нереально при ведении такового рода реестра два раза реализовать одну и ту же квартиру.

– Но ведь конкретно в незащищенности от двойных продаж всегда и винили ЖСК.

– Мы интенсивно работаем через ЖСК и не скрываем этого. Так работают многие большие застройщики. И я со всей ответственностью заявляю, что вопрос о двойных продажах в наших ЖСК не появлялся никогда. Реестр пайщиков ведется аккуратненько. При продажах через ДДУ ответственность перекладывается на Росреестр, потому что конкретно он, регистрируя ДДУ, смотрит за тем, чтоб не было регистрации 2-ух договоров на один и тот же объект. При ЖСК ответственность только на нас, потому мы очень внимательны.

Что касается ответственности застройщика, сроков, фиксирования цены, то в договорах об участии в ЖСК все то же самое, что и в ДДУ. Ответственность за нарушение сроков передачи квартиры прямо в законе для ЖСК не предусмотрена. Но практика указывает, что ответственность, установленная 214 ФЗ, в виде двойной ставки рефинансирования за просрочку передачи объекта распространяется не только лишь на ДДУ, да и на все формы вербования средств людей. И Верховный Трибунал РФ не так издавна подтвердил это мировоззрение. Мы, естественно, стараемся не нарушать сроков, которые закрепляем в собственных договорах, но, все же, такое бывает. И граждане в таких случаях довольно интенсивно отсуживают свои проценты и штрафы.

– Вы платите им?

– Платим, но здесь следует направить внимание на судебную практику: никогда не взыскивается вся сумма. Штатский кодекс предугадывает уменьшение ответственности по заявлению ответчика и по усмотрению суда. Понимая это, сами граждане в ближайшее время довольно уместно ведут себя в судах. Мы также стараемся не обострять дела и заключаем мировые соглашения, договариваясь на какие-то компромиссные условия и для их, и для нас. Ведь все заинтересованы как в том, чтоб квартира была достроена, так и в том, чтоб гражданин получил разумную компенсацию за ожидание.

– Как у вас на данный момент с долгостроями?

– Долгостроев на данный момент нет. Бывают задержки на пару месяцев.

– Другими словами все кризисные объекты вы достроили?

– Завершаем.

– Давайте снова вернемся к реестру, который защищает от двойных продаж в ЖСК. Ведь аккуратность ведения этого документа зависит только от честности застройщика? Так ли это?

– Да, это так. Клиент должен проявлять юридическую грамотность и интересоваться, ведется ли таковой реестр. Нужно инспектировать все процедуры и при ЖСК, и при ДДУ. Ведь сам по для себя ДДУ также не гарантирует, что все будет впору выстроено, что застройщик не пропадет, что вы получите свою квартиру.

– Анна, поведайте, как работают с сертификатами. Какова ваша практика в этой области?

– У нас тут не достаточно опыта. Был единственный случай в Твери, когда мы работали через сертификаты. Но тут для людей вообщем нет никаких рисков, потому что они получают квартиру , а не инвестируют в ее строительство, во-1-х; во-2-х – оплата делается после регистрации права принадлежности за покупателем. Здесь больше рисков для продавцов, так как нужно каким-то образом средства за квартиру получить из бюджета. И хоть действующие нормативные акты довольно детально обрисовывают эту функцию и устанавливают срок на оплату в течение 10 дней, но мы ожидали свои средства месяц-полтора.

– Оценивая обретенный опыт с сертификатами, будете ли еще с ними работать?

– Будем. По последней мере, это гарантированное получение средств из бюджета. Мы всегда готовы и довольно интенсивно сотрудничаем с государством: продаем наши квартиры по муниципальному заказу. Жилищный сертификат – одна из разновидностей этого.

– А по какому принципу выбираете, как продавать жилище?

– Есть различные предпосылки, почему мы избираем в том либо ином случае ДДУ либо ЖСК. К примеру, есть большой земляной участок, на котором посажено довольно много объектов. Этот участок предоставлен нам в аренду. Пока этот участок не размежеван, продавать тут квартиру по ДДУ в отдельных домах довольно трудно. Ведь по 214 ФЗ весь земляной участок попадает в залог дольщикам, и, начав строительство первого дома, мы практически ничего не можем делать с земляным участком без согласия дольщиков. Корректнее его размежевать, выделить местность под каждый дом, оформить на нее контракт аренды и только после чего продавать по ДДУ. Пока идет межевание, мы все-же привлекаем средства через ЖСК. Непременно, можно было подождать окончания этой небыстрой процедуры и параллельно строить, потому что у нас есть разрешение, и мы можем выйти на площадку, но стоимость тогда будет для покупателей выше. Ведь чем больше степень готовности дома, тем он дороже.

– А покупательский спрос не гласит, что все таки предпочитают клиенты?

–Нет, для покупателей в нашем секторе рынка принципной различия нет. Для их принципиально приобрести по хорошей стоимости, мы же в секторе эконома самые дешевенькие. При всем этом качество строительства сопоставимо со всеми соперниками в нашей ценовой категории. В особенности это видно в наших новых проектах.

– Другими словами все легитимные схемы реализации жилища вы считаете защищенными?

– Свои опасности есть всюду. И тут хотелось бы еще отметить, что, если вы приобретаете жилище через ЖСК, то нужно осознавать, как это ЖСК оказалось в данном проекте. У нас всегда есть контракт инвестирования с застройщиком, всем покупателям понятно, как кооператив заполучил все права на объект. А если ЖСК заполучил свои права через третьи, пятые либо десятые руки, то следует все таки усомниться, а неопасно ли туда нести свои средства. В любом случае, нужно осознавать, кому вы отдаете «нажитое непосильным трудом».