Продажу и покупку комнаты в коммунальной квартире риэлторы обычно считают одной из самых трудозатратных операций, потому что в этом процессе повсевременно встречаются подводные камешки. Но при грамотном подходе покупка и следующая продажа комнаты может стать началом грамотных и очень многообещающих инвестиций.

Вначале большая часть участников русского рынка недвижимости начинали свою работу как раз с купли-продажи комнат в коммунальных квартирах. Конкретно этот сектор стал очень симпатичным сначала 1990-х годов. Тогда сложилась уникальная ситуация, когда появился устойчивый платежеспособный спрос на объекты недвижимости самой различной ценовой категории, в том числе на квартиры в популярных районах. Но предложения, отвечавшего этому спросу, на рынке не было: фактически ему было неоткуда взяться. В конечном итоге самую большую популярность заполучил очень необыкновенный формат — расселение коммунальных квартир. Личные маклеры, как тогда называли риэлторов, выкупали комнаты в коммунальных квартирах и в итоге получали контроль над целыми квартирами. Итоговая цена таковой квартиры в разы превосходила сумму цены комнат, таким макаром риэлтор получал наивысшую доходность. Вобщем, сам процесс также добивался наибольших усилий, каждому обладателю комнаты обычно предлагали по отдельной квартире. Справедливости ради необходимо отметить, что конкретно в этом секторе имели место бессчетные случаи мошенничества, и из которых в активный обиход вошел термин «черные маклеры». Под ним понимали игроков рынка недвижимости, которые в собственной работе не гнушались разными преступными способами.

На сегодня на русском рынке недвижимости покупка комнат не имеет того смысла, который она имела в 1990-е годы, но как и раньше такие операции позволяют начать свою работу на рынке начинающим инвесторам. В реальный момент самыми пользующимися популярностью направлениями с этой точки зрения остаются Москва и Санкт-Петербург, при всем этом полное количество коммунальных квартир в северной столице еще выше, чем в Москве. А именно, по официальным данным, в Петербурге на сегодня насчитывается более 100 тыс. коммунальных квартир. При всем этом невзирая на планы городских властей по расселению коммуналок, с 2008 по 2012 годы им удалось уменьшить их количество всего на 10 тыс. объектов. Для сопоставления в Москве количество коммунальных квартир участники рынка оценивают приблизительно в 30-50 тыс. объектов, при всем этом эффективность работы столичных властей в этом направлении обычно считается выше, чем в северной столице. Но, невзирая на это, сектор коммунальных квартир все равно остается в городке. Более того, в прошедшем глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин пару раз на публике заявлял, что коммунальные квартиры являются составной частью столичного рынка недвижимости и в наиблежайшие годы, вероятнее всего, никуда не пропадут.

Покупка комнаты в коммунальной квартире не несет внутри себя никаких дополнительных процедур либо сопутствующих рисков, но продажа происходит несколько труднее. По закону, все собственники в коммунальной квартире имеют право преимущественной покупки при выкупе продаваемой толики. Это значит, что если вы желаете реализовать комнату в коммунальной квартире, вы должны предложить ее сначала соседям. Только если соседи не готовы брать комнату, то торговец должен получить от их отказ от покупки. В эталоне, все собственники по требованию торговца должны пойти в нотариальную контору и оформить отказ от преимущественного права покупки в письменной форме, после этого он должен быть заверен нотариусом. На практике уговорить соседей отправиться к нотариусу оказывается не так просто, к примеру, кто-то из их может жить в другом месте либо даже в другой стране. При всем этом только наличие заверенного у нотариуса отказа дает возможность избежать ситуации, когда сосед вдруг передумает и по ходу уже оформляемой сделки захотит все таки приобрести продаваемую комнату. Более того, стоит учесть, что срока деяния у отказа от преимущественного права покупки нет, другими словами он действует повсевременно. Вобщем, есть принципиальный аспект — в отказе всегда прописано, по какой стоимости соседи отказались купить комнату. Если вдруг торговцу не получится отыскать покупателя по выставленной цены и он решит понизить стоимость, то он снова должен будет предложить эту комнату своим соседям.

Время от времени торговец комнаты обязан без помощи других находить хозяев других комнат в квартире, чтоб получить от их отказ и уговорить сходить к нотариусу. Вобщем, если соседей отыскать не удалось, другими словами другой метод — можно у нотариуса заключить предложение о выкупе и выслать по месту регистрации собственных соседей заказным письмом. Если они не ответили в течение месяца, то можно считать, что отказ получен. Правда со всеми вероятными задержками на эту функцию обычно уходит около полутора месяцев. Вобщем, стоит осознавать, что отказ необходимо получать исключительно в случае, если другие комнаты в квартире приватизированы. Если же они не приватизированы, то торговец должен всего только известить муниципалитет, который в этом случае по закону является обладателем примыкающих комнат. Если же совладельцами других комнат в квартире являются несовершеннолетние малыши, то для отказа их предки должны получить доказательство от органов опеки. Вобщем, если вдруг согласие соседей получить не получится, то на рынке еще есть одна дополнительная возможность — реализовать комнату можно через контракт дарения и получить средства через дополнительное соглашение. Вобщем необходимо осознавать, что в таком случае для заключения сделки употребляется не совершенно легитимная процедура, и вот поэтому цена объекта в таком случае оценивается ниже рынка, потому что считается, что клиент несет дополнительные опасности, в этом случае юридические.

Педагог факультета журналистики МГУ Алексей Лоссан