Эксплуатация квартиры


Покупка квартиры и давно ожидаемый переезд остались сзади. Кажется, что впереди только счастливые годы проживания в своей квартире: прошлые собственники не тревожат, никто квартиру не оспаривает, все отлично, и пусть так и остается. Но переезд в свою квартиру – это не конец истории, а только ее начало. За квартирой нужно смотреть, верно ее эксплуатировать, поддерживать ее обычное состояние и выстраивать отношения с соседями и элементами управления. Кто и за что отвечает в доме с обилием квартир, где начинается право принадлежности на квартиру и где оно завершается, все ли имущество в квартире принадлежит только вам и что нужно делать в случае неожиданных ситуаций – разглядим в этой статье.

Собственность не до конца

Собственность собственностью, но живя в многоквартирном доме, приходится соблюдать правила и нормы поведения, которые схожи для всех жильцов. Собственник квартиры должен смотреть за техническим состоянием квартиры и не причинять какого-нибудь беспокойства соседям.

Более достойные внимания права и обязанности жильцов:

поддерживать температуру в помещении выше 18°С;

не портить внешний облик строения какими-то особыми окнами и/либо балконами;

цвет стеклопакетов должен быть таким же, как и во всем доме;

устанавливать железные двери можно только с согласия соседей и с разрешением пожарников (для Москвы);

на собственном балконе нельзя устраивать склад и забивать балкон старенькыми ненадобными вещами.

Облагораживание квартиры

В процессе ремонта квартиры собственник, конечно, желает сделать все по собственному вкусу, не ограничивая себя ни в чем. Но ремонт в квартире ограничен не только лишь вещественными способностями собственника, да и законодательством. Для неких видов ремонта довольно только вызвать строительную бригаду и заплатить, но есть такие виды работ, что придется собрать огромное количество документов и проходить сложную функцию согласования перепланировки.

Разрешение на перепланировку пригодится, если собственник захотит что-либо сделать со стенками, с переносом сантехники либо большого оборудования (плиты, газовой колонки). Для объединения ванной комнаты с туалетом, объединение кухни и гостиной, остекление балкона, оборудование дополнительного санузла – на любые суровые конфигурации требуется согласование. Но не все можно сделать, к примеру, нереально получить разрешение на объединение балкона и комнаты.

Главное в перепланировке – это сделать как можно меньше конфигураций в несущей конструкции строения. Все, что не касается стенок, окон, дверных просветов и больших переносов сантехники, можно делать без ограничений: установка полов, подмена дверей, натяжные либо навесные потолки, подмена сантехники – тут собственник может стопроцентно воплотить все свои желания.

Для согласования перепланировки нужно обратиться в ЖРЭУ (ЖЭК, ЖЭУ, РЭП, ДЭУ и еще огромное количество других заглавий) к инженеру по перепланировкам, после сделать проект, с проектом обратиться в территориальное отделение администрации, к пожарникам и в СЭС, и только позже может быть получено разрешение. Данный процесс хлопотный и накладный. Но если собственник сделал перепланировку без согласования, то его ждет не только лишь штраф, да и предписание возвратить все на свои места. Легализовать нелегальную перепланировку тоже можно, но либо выполнив все требования, либо в судебном порядке. Реализовать квартиру с нелегальной перепланировкой можно только значительно уступив в стоимости. Планировка квартиры должна соответствовать той планировке, которая отражена в паспорте БТИ.

Можно ли шуметь в своей квартире

Каждый обитатель, независимо от того, является ли он собственником либо нет, должен соблюдать тишину в ночное время. Для Москвы и Санкт-Петербурга ночное время установлено с 23 часов до 07 часов. В Столичной области ночное время – с 22 часов до 06 часов в рабочие деньки и с 23 часов до 09 часов в выходные деньки (суббота, воскресенье). Каждый регион без помощи других устанавливает время, в которое запрещено шуметь. В почти всех городках шум запрещен с 22 до 6 часов.

Для Москвы раздельно прописаны часы проведения строй работ:

не создавать работы в воскресные и торжественные нерабочие деньки,

не начинать работы, сопряженные с шумом, ранее 09 часов, заканчивать их позже 19 часов.

Выходит, что в других городках сверлить стенки можно в течение всего денька с ранешнего утра до позднего вечера.

Особое время для дневного сна малышей не предвидено, потому исконный конфликт юных мамочек и строителей в примыкающей квартире неизбежен и решения не имеет.

Долги за квартплату

Каждый собственник должен оплачивать коммунальные услуги, которые начисляются исходя из количества зарегистрированных лиц в квартире. Плата содержит в себе не только лишь оплату воды, света и газа (что реально по факту было применено), да и общие платежи, которые относятся не к квартире, а ко всему дому.

Все, что находится за пределами квартиры (коридоры, лестницы, лифты, двери, подвалы, чердаки и прочее) относится к общему имуществу жильцов. Жильцы за счет собственных каждомесячных платежей содержат это общее имущество: оплачивают уборку подъезда, вывоз мусора, текущий и даже полный ремонт.

Платить квартплату – ровная обязанность. Никакие томные актуальные происшествия либо временные трудности от нее не высвобождают. Если собственник не платит за коммунальные услуги, то сумма у него будет взыскана через трибунал. Но выселить собственника из собственной легитимной квартиры никто не может, даже в судебном порядке. Жуткие истории про выселение относятся только к тем, кто проживает в городских квартирах и не платит квартплату более 6 месяцев. Но даже выселенные в общежитие жильцы все равно должны выплатить все долги по квартплате.

Кто смотрит за домом

Оплачивая каждый месяц квартплату, собственник вправе рассчитывать на работающий лифт, незапятнанный подъезд и постоянный вывоз мусора. Все собственники многоквартирного дома образуют приятельство собственников жилища (ТСЖ) либо жилищный строительный кооператив (ЖСК), которые занимаются обслуживанием дома и защитой интересов собственников. ТСЖ является более всераспространенной формой. Оно создается и регится как некоммерческая организация, управляющая общим имуществом. Конкретно ТСЖ собирает средства на разные публичные нужды и занимается тем, чтоб все потребности жильцов были реализованы. От работы ТСЖ и его председателя как раз и зависит удобство и комфорт проживания в многоквартирном доме.

ТСЖ заключает договоры впрямую с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями (уборка, ремонт и прочее). Не считая ТСЖ (либо ЖСК) управлять домом могут управляющие компании. Нередко ТСЖ обязаны передавать свои функции управляющей компании, которая сама, в свою очередь, передает каждое направление отдельной компании. Таким макаром возникает излишний посредник в цепочке поставки услуг, что нередко не соответствует интересам собственников квартир. Управляющие компании не заинтересованы в понижении цены услуг, а ТСЖ, напротив, осознает, что в конечном счете все оплатят собственники. Здесь возникает поле еще для 1-го неразрешимого конфликта интересов.

Управлением домом

Собственники квартир могут общим решением назначать и снимать председателя, выбирать управляющую компанию, расторгать договоры. Если качество оказываемых услуг не удовлетворяет собственников, то на общем собрании они принимают решения об изменении сложившейся ситуации и фиксируют их в протоколе. Собственники без помощи других определяют ценности в ремонте и содержании дома, распределяют бюджет, если его не хватает на все нужные работы, смотрят за расходованием средств. Принимать такое активное роль в жизни дома могут только члены ТСЖ.

Таким макаром, разумеется, что права и обязанности собственника распространяют далековато за границы одной квартиры. К общему имуществу в подъезде необходимо относиться как к собственному, но не в том смысле, что его можно забрать к для себя домой, а в том смысле, что в итоге конкретно собственник квартиры заплатит за ремонт лифта, покраску стенок и подмену лампочек в подъезде.

Аварии — чья вина

Где конкретно граница собственного имущества и имущества общего использования? В случае неожиданных ситуаций нередко появляются споры кто повинет и что делать. Потоп, прорыв трубы, заливание с потолка и частичное обрушение стенки – все это может случиться в каждой квартире. Даже если катастрофа произошла в квартире собственника, не всегда собственник без помощи других оплачивает ремонт и все причиненные убытки.

Имущество общего использования завершается не на входе в квартиру (дверь, пол, потолок), а на принимающем устройстве. Ведь ту же воду необходимо доставить до крана либо батареи, а не до квартиры. Потому все имущество, которое размещено до принимающего устройства (вентили, краны, тумблеры), и сами эти устройства относятся к общему имуществу, а все что далее тумблеров (раковины, краны) – личная собственность.

К общей принадлежности относятся стояки, трубы, приборы учета, также «другое оборудование, расположенное на этих сетях». К другому оборудованию относятся в том числе и радиаторы отопления. Потому, если в квартире протекла батарея, то чинить ее как бы как должна управляющая компания, как и все другое имущество общего использования (это подтверждает письмо Министерства регионального развития). Такие правила зафиксированы в законодательстве, но, нередко управляющие компании отрешаются чинить либо поменять радиаторы, заявляя, что радиаторы – личная собственность, потому что они размещены уже за распределительным вентилем. И в целом управляющие компании тоже правы. Верховный трибунал обусловил, что если обогревающий элемент обслуживает только одну квартиру, то радиатор является не общей собственностью, а личной. При личной принадлежности ремонт осуществляется за счет обладателя. Ремонт и подмена батареи – очередной спорный вопрос, который может появиться меж собственниками и управляющими компаниями.

Пожар

Пожар в квартире, к счастью, случается существенно пореже, чем протечки. Но вред от пожара несравним ни с чем. И что совершенно плохо, пожар – это неувязка только собственника квартиры, биться с последствиями пожара ему придется без помощи других. Страховка от страны, компенсация, бесплатное восстановление квартиры, другое жилище – ни что из этого собственник не может востребовать. При всем этом при пожаре в городской квартире главный квартиросъемщик может рассчитывать на предоставление другого жилища и вещественную помощь (правительство предоставляет квартиру/комнату вне очереди тем, чье городское жилище ремонту либо реконструкции не подлежит).

Если пожар произошел в квартире, которая находится в чей-то принадлежности, то за весь вред несет ответственность конкретно собственник (либо его наследники, если собственник умер). Пострадавшие соседи могут получить компенсацию за испорченное имущество с обладателя спаленной квартиры. Но собственник в свою очередь тоже может добиваться возмещение вреда с третьих лиц, если такие будут признаны виноватыми в пожаре. Если в пожаре повинна управляющая компания, то она должна компенсировать вред в полном объеме. Правда, достигнуть этого можно только через трибунал.

Погорельцы могут попробовать получить вещественную помощь в администрации собственного района. Для этого необходимо предоставить различные справки (МЧС, ЖЭК, оценка профессионалов) и написать заявление в службу социальной помощи. Размер помощи будет невелик, но все таки, при отсутствии квартиры и эти средства посодействуют.

Потому, чтоб в случае пожара в квартире не остаться у разбитого корыта с большими долгами всем вокруг, собственнику имеет смысл страховать свою квартиру от пожара. К примеру, внедрение калькулятора на веб-сайте страховой компании РЕСО указывает, что страховка квартиры от различных случаев (в том числе кража и прочее) обойдется в 5000 — 10000 рублей в год при цены квартиры в 5 млн. рублей.

Налоги

Не считая поддержания квартиры в порядке собственник должен платить налог за свою квартиру. Налог пока совершенно малозначительный, но в дальнейшем он непременно придет в соответствие с общемировыми нормами. Сейчас россияне за свою квартиру платят от 0,1 до 2 % от цены квартиры. Но идет речь не о рыночной цены, а об инвентаризационной цены БТИ, которая ниже рыночной в пару раз.

Размер налога устанавливается раздельно для каждого региона, но он не должен превосходить 2%. Налог оплачивается раз в год, квитанция на оплату, обычно, приходит по почте.

Приобрести квартиру – только полдела. Собственники должны осознавать, что их обретенная квартира делает не только лишь права, да и обязанности – обязанности содержать имущество в обычном состоянии, обязанности платить налоги и коммунальные услуги, ответственность перед соседями. Спрятаться за своими дверцами и отгородиться от всего мира не получится. Проживая в многоквартирном доме, приходится соблюдать общие правила и нормы. Огромную степень свободы собственник может получить исключительно в лесу, частичную – в своем доме, и совершенно относительную – в своей квартире.

Законодательство

Жилищный кодекс:

Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд

Статья 17. Предназначение жилого помещения и пределы его использования. Использование жилым помещением

Глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения

Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

Глава 14. Правовое положение членов приятельства собственников жилища

Статья 151. Средства и имущество приятельства собственников жилища

Раздел VII. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Глава 15. Общие положения о полном ремонте общего имущества в многоквартирных домах и порядке его финансирования

Штатский кодекс:

Статья 15. Возмещение убытков

Статья 210. Бремя содержания имущества

Статья 211. Риск случайной смерти имущества

Статья 1064. Общие основания ответственности за причинение вреда

Нормы и правила:

СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»

СП (Свод правил) от 20 мая 2011 № 778 СП 54.13330.2011 (от 24 декабря 2010 г.) «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»

Постановления:

Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

Постановление Правительства РФ №354 от 06 мая 2011 г. «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и юзерам помещений в многоквартирных домах и жилых домах»

Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил конфигурации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего свойства и (либо) с перерывами, превосходящими установленную продолжительность»

Постановление Правительства РФ № 307 от 23 мая 2006 г. «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»

Постановление Правительства Москвы № 73-ПП от 8 февраля 2005 г. «О порядке переустройства и (либо) перепланировке жилых и нежилых помещений в домах на местности городка Москвы»

Остальные документы:

Письмо Министерства регионального развития РФ № 16273-ск/07 от 04 сентября 2007 «О составе общего имущества в многоквартирном доме» (радиаторы)

Определение Верховного Суда РФ № КАС 09-547 от 24 ноября 2009 года (радиаторы)

Закон г. Москвы №37 от 29 сентября 1999 г. «О порядке переустройства помещений в домах на местности городка Москвы»

Закон РФ № 2003-1 от 09 декабря 1991 года «О налогах на имущество физических лиц»

Закон г. Москвы № 42 от 12 июля 2002 «О соблюдении покоя людей и тишины в ночное время в городке Москве»

Анастасия Милькова, обозреватель Realto.ru

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *