Трудности широкого внедрения жилищной ипотеки складываются из 2-ух составляющих: граждане страшиться попасть в долговое бремя, а кредитно-финансовые организации боятся рисков не возврата кредитов. На заре формирования внутренней экономической среды новейшей Рф в помощь банкам было сотворено Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое при помощи механизма рефинансирования кредитов призвано было поддержать и развить ипотечный рынок.
Сначала собственной деятельности предложения АИЖК находили встречный отклик, многие банки охотно воспользовались предлагаемыми программками рефинансирования, видя за ними муниципальную гарантию. В текущее время ситуация с ипотечными кредитами по эталонам Агентства несколько поменялась, и если в регионах они еще нужны, то в Москве многие программки сворачиваются.
Лаконичный экскурс в историю сотворения и развития АИЖК
В период становления русской экономики в 90-х годах прошедшего века развитие ипотечного жилищного рынка значительно тормозило отсутствие у многих новоявленных банков доступа к длительным финансам, на которые можно было опираться при предоставлении длительных кредитов. В критериях страшенной инфляции представлялось неразумным выдавать значимые суммы на 15-20 лет – а конкретно на таковой срок погашения кредитов за жилище можно было рассчитывать с учетом доходов населения. Еще проще было существовать за счет стремительно оборачиваемых кредитов – потребительского, автокредита, кредитования малого бизнеса и др.
В то же время, формируя новые экономические дела в решении жилищного вопроса, правительство сделало ставку на расширение личного сектора в строительстве жилища. В Постановлении Совета Министров — Правительства Русской Федерации от 20 июня 1993 г. № 595, утвердившего программку «Жилище» до 2000 года была высказана озабоченность, что в критериях гиперинфляции «никакая обычная система кредитования личного жилищного строительства не сумеет работать в широких масштабах». Предлагались разные варианты – от плавающих процентов до вербования средств зарубежных организаций, а именно велись переговоры о мотивированном займе на реализацию программки «Жилище» во Глобальном банке.
В конечном итоге, по предложению Министерства денег Русской Федерации Постановлением Правительства от 26 августа 1996 г. N 1010 года было объявлено о разработке Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Зачинателю – Минфину было предписано выделить 450 миллиардов. рублей для внесения в качестве толики в уставный капитал от страны.
Тем же постановлением был утвержден состав наблюдательного совета ОАО «АИЖК», который возглавил Министр строительства РФ Е.В. Басин, видимо, как самое заинтересованное лицо.
Прошло всего 5 лет, и Агентство приступило к работе. В 2002 были, в конце концов, разработаны Эталоны процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов АИЖК в первой редакции. Чтоб перейти от теории к практике, уставной капитал пришлось прирастить на 650 млн. рублей (припоминаю — за этот период времени случилась деноминация 1998 года) и пообещать с высочайшей трибуны от имени Президента Рф муниципальные гарантии всем инициативам АИЖК.
Таким макаром, сначала 2000-х годов АИЖК оказалось фактически единственным владеющим госгарантиями игроком, действующим финансовом на рынке, что и обусловило его популярность посреди инвесторов.
Механизм функционирования Агентства последующий: ОАО «АИЖК» выпускало ценные бумаги, которые распределялись посреди инвесторов. Приобретенные средства направлялись на выкуп закладных у кредитно-финансовых организаций и региональных операторов, специализировавшихся на выдаче ипотечных кредитов популяции.
Спрос на 1-ый пакет акций в мае 2003 года, размещенных в секции фондового рынка Столичной межбанковской денежной биржи (ММВБ), превысил предложение в 1,7 раза – ведь за ними считались муниципальные гарантии! И уже в октябре 2003 года была зафиксирована 1000-ная закладная, рефинансированная Агентством.
Положение АИЖК совсем укрепилось после того, как в 2005 году на заседании Правительства была одобрена Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в Рф. По смыслу Концепции, АИЖК объявлялся основным оператором системы рефинансирования выданных жилищных ипотечных кредитов, проводником гос политики в этой области до 2010 года. На муниципальные гарантии денежных операций Агентства было выделены суммы порядка 150 миллиардов. руб., а уставный капитал ОАО «АИЖК» планировалось повысить до 22,9 миллиардов. руб.
По мере развития, агентство зарастало дочерними структурами: в декабре 2008 года было сотворено ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК), переименованное в июле 2013 года в ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» (АФЖС); в 2010 году – ОАО «Страховая компания АИЖК» (СК АИЖК).
В текущее время АИЖК – это разветвленная сеть агентов — операторов по всей стране, линейка предложений по ипотечным жилищным кредитам, массивное акционерное общество с 95-миллиардным уставным капиталом, около сорока миллионами акций, 2-мя дочерними компаниями и полутысячей штатных служащих. Сейчас это не просто Акционерное общество, а Группа компаний с годичным оборотом около 8 млрд рублей и размеренным ростом прибыли.
Но так ли хорошо все в этой коммерческой организации, за которой стоит мощь всего страны? Не теряет ли АИЖК свою привлекательность на фоне сурового подъема ипотечного жилищного кредитования?
Эталоны АИЖК
Чтоб проанализировать тенденции в деятельности Агентства нужно поначалу осознать, что такое Эталоны процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов АИЖК.
1-ая редакция документа была разработана в 2002 году, с того времени Эталоны АИЖК не один раз изменялись. И не всегда в наилучшую сторону. Судя по количеству документов, входящих в Эталоны АИЖК, и частоте их конфигурации, большая часть полутысячной армии штатных служащих Агентства занимается конкретно этим документом.
На 1-ый взор основной текст Эталонов АИЖК припоминает не деловой документ, а сценарий, где на первой страничке приведен немаленький перечень действующих лиц. Итак, в предлагаемом АИЖК перфоменсе участвуют:
Региональные операторы – головные организации территориального уровня в системе АИЖК. Их 83, по числу регионов, и в их задачку заходит сформировать инфраструктуру ипотечного жилищного кредитования в области, республике, окружении.
Первичный кредитор — выдает ипотечные кредиты.
Поставщик — производят передачу Агентству прав по закладным.
Сервисный агент – это агент по сопровождению, но также может быть Первичным кредитором, Агентом по взысканию и Профессионалом – такой джокер.
Агент по сопровождению — смотрит за своевременной выплатой процентов заемщиком.
Агент по взысканию – грубо говоря, коллектор.Агент по сопровождению — смотрит за своевременной выплатой процентов заемщиком.
Агент по скоплению – большой банк, включенный в перечень 30 огромнейших банков по рейтингу, публикуемому в «Вестнике банка России» — держатель счета АИЖК, куда стекаются средства заемщиков по погашению задолженности.
Страховщик — страхует ипотечные сделки.
Оценщик – личный бизнесмен, член саморегулируемой организации оценщиков, или юридическое лицо, оценивающие цена жилища.
Эксперт – производит экспертизу закладных.
В качестве массовки выступают Заемщики и Залогодатели.
С одной стороны, хорошо, что процесс выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов обеспечивается широким кругом профессионалов, каждому из которых отведена своя роль. Но что будет, если в каком-то районе случится дисбаланс кадров? К примеру, при большенном количестве Сервисных агентов случится недочет Первичных кредиторов? Тем паче, что Агентство строго подходит к отбору партнеров, предъявляя к каждому особенные требования.
По сути на «театральных подмостках» АИЖК исполнители могут изменяться ролями, заменять друг дружку с разной степенью взаимопроникновения и переплетения.
По правде говоря, я таковой документ вижу впервой. Может быть, в денежной среде они не уникальность, но более запутанной схемы отношений участников процесса я еще не лицезрела. Совсем не удивлюсь, если в итоге окажется, что одна и та же организация сама с собой производит различные операции, предусмотренные Эталонами АИЖК!
Требования к субъектам процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов
Перечислять все предъявляемые Эталонами АИЖК требования не имеет смысла, желающие могут ознакомиться с ними конкретно в документе на веб-сайте Агентства: www.ahml.ru.
Для нас важны условия, имеющие практическое значение для лиц, желающих получить ипотечный кредит: к ипотечной сделке, к жилью – предмету ипотеки и к личности самого заемщика.
Ипотечный кредит не воспримут к рефинансированию, если не будут соблюдаться условия требования к главным характеристикам ипотечных сделок. Их малость: ипотечный кредит должен выдаваться и погашаться в рублях в целях приобретения либо строительства жилища в предельном размере, установленном АИЖК, на срок от 3-х до 30 лет. Размер аннуитетных платежей должен рассчитываться по установленной Эталонами формуле.
Также имеется смешной пункт: не рассматриваются на предмет рефинансирования ипотечные сделки меж членами семьи. Другими словами ни отпрыск у мамы, ни брат у сестры приобрести квартиру в ипотеку на критериях АИЖК не сумеют.
Заемщик должен быть гражданином Русской Федерации, получающим доход, повсевременно живущим и имеющим регистрацию на местности Рф, в возрасте от 18 лет. На момент срока окончания займа ему должно быть больше 65 лет.
На один кредитный контракт можно скооперировать до 3-х человек.
Особенные требования касаются юных людей призывного возраста. Если они подлежат призыву на срочную службу, то до 27 лет ипотечный кредит юноши могут взять только совместно с созаемщиком, при этом оценка платежеспособности рассчитывается без учетов грядущего призывника. Аналогичное условие относится и к личным бизнесменам, но без вычета дохода.
Супруги непременно выступают созаемщиками и залогодателями, что указывается в кредитном договоре, также врубаются в состав солидарных должников. Высвободить их от этого может только супружеский контракт с условием раздельной принадлежности.
Предмет ипотеки — жилое помещение должно находиться в принадлежности заемщика-залогодателя, быть единственным и употребляться им для неизменного проживания. Допускается владение заемщиком толики другого жилища, но менее 50%. Есть вариант ипотеки, когда можно приобрести новое с условием реализовать старенькое за определенный период времени, но об этом ниже.
В ипотеку по Эталонам АИЖК можно взять дом с участком или квартиру в многоквартирном доме на местности Рф. Комнату — нельзя.
В части благоустройства жилое помещение должно:
иметь железобетонный, каменный либо кирпичный фундамент;
иметь подключение к электронным, паровым либо газовым системам отопления всей площади жилища или автономной системе жизнеобеспечения;
содержать в исправном состоянии сантехнического оборудование, двери, окна, и крыши (если квартира на последнем этаже).
Понятно, что перечисленные требования к жилым домам очень ограничат вероятные предложения в стране, где к получаемому по соц проектам жилью применяется усмотрительная формулировка: «благоустроенное применительно к условиям населенного пункта». Потому допускается нарушение этих характеристик для новостроек и жилых домов при достаточной степени ликвидности, зафиксированной оценщиком.
Ни при каких критериях не подлежит взятию в ипотеку жилище в аварийном состоянии и в ожидании полгого ремонта.
Дом берется в ипотеку и сдается в залог только совместно с участком на праве принадлежности и в границах населенного пт.
К моменту выкупа жилье должно быть свободно от всех обязанностей и обременений.
В интересах данной статьи добавлю требования к Первичному кредитору:
наличие банковской лицензии с правом вербования денег физических и юридических лиц для размещения их во вклады;
соблюдение нормативов Банка Рф: достаточности собственных средств, моментальной ликвидности и текущей ликвидности;
безубыточная деятельность в течение последних 2-ух лет.
Приветствуется опыт работы по выдаче физическим лицам ипотечных кредитов и положительное аудиторское заключение за последний год.
Запомните эти требования, мы к ним еще вернемся.
В заключении к анализу этого необычного документа, называемого «Стандарты АИЖК», желаю увидеть, что механизма процедуры выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов не прописано ни в нем, ни в пакете инструкций, прилагаемых на веб-сайте Агентства. Каждому актеру роздано по его партитуре, а одного сценария не существует, или он доступен только режиссеру. Мне так и не довелось осознать, что делает Поставщик. А ведь в этот перечень заходит более 220 таких почетаемых организаций, как банк «Возрождение» и «Бин-банк», открыто своими партнерами АИЖК не признающими.
Ипотека по эталонам АИЖК
Конечной задачей АИЖК является поддержка рынка ипотеки по разработанным эталонам, направленным на вербование широких слоев населения к приобретению жилища при помощи ипотечных кредитов. Наименьший процент по кредиту, раздвинутые границы по срокам, точные требования ко всем субъектам ипотечной сделки определяют баланс меж спросом и предложением.
Популяции в целом предлагается последующие ипотеки: «Новостройка», «Материнский капитал», «Военная ипотека», «Малоэтажное жилье», «Залоговое жилье» и Совместная программа-опция АИЖК и АРИЖК «Переезд».
Что выходит на практике? Разглядим на примере столичного региона.
«Малоэтажное жилье» — процентные ставки от 7,9% до 11% годичных – в первичном жилище. В Москве этот вариант неосуществим: главным условием приобретения личного дома по ипотеке по Эталонам АИЖК является сразу владение в принадлежности участка вокруг дома. Но в Москве вся земля принадлежит городку. В Подмосковье ситуация оборотная, все же программка «Малоэтажное жилье» в этом регионе было свернуто с января 2011 года.
Проект «Переезд». Как было сказано в отчете Агентства за 2011 год, этот проект прошел пилотную адаптацию, но не был внедрен для массового тиражирования. Задумка увлекательная: заемщик получает новое жилище, переселяется туда, оформляет в собственность и в залог. В течение определенного времени (менее года) он должен реализовать свое бывшее жилье, которое идет в зачет залоговой суммы.
«Новостройка». Хорошие кредитные предложения от 7,9% до 11% годичных в домах-новостройках. Не очень понятно – работает либо нет. Кредит по ипотеке можно получить в Москве в 4-х банках – партнерах. Три из их понятия не имеют, что они являются партнерами какого-то АИЖК. 4-ый – столичный филиал омского банка.
Стандартный ипотечный кредит предназначен для приобретения жилища на вторичном рынке по ставкам от 8,9% до 16% годичных процентов. Согласно ранее рассмотренных Эталонов, кредитующие организации имеют право выбирать хоть какой процент ставок в рамках обозначенной ипотечной программки. Тупо останавливаться на восьми процентах, когда можно востребовать вдвое больше. Припоминаю: средний процент кредитных ставок по рублевым кредитам в Рф колеблется около 12%.
«Залоговое жилье». Выкуп жилища, находившегося в залоге и приобретенного Агентством в итоге невыплаты долгов по кредиту. Такие предложения даются фактически каждым инвестором. Судя по веб-сайту, комнаты тоже входят в состав предложений, хотя откуда бы? В список Эталонов АИЖК комнаты не входят. Еще одна загадка. По Москве предложений нет. В Санкт-Петербурге выставлены, например, 3 однокомнатные квартиры ценой от 2,5 млн. руб. до 3,5 млн руб.
В конечном итоге в столичном регионе можно серьезно рассматривать только два предложения:
«Материнский капитал» – за счет материнского домашнего капитала можно:
внести 1-ый взнос;
прирастить размер жилья на сумму материнского капитала.
Сумма материнского капитала сейчас — 429 408 рублей 50 копеек. При среднерыночной стоимости на жилище около 90 тыщ рублей за квадратный метр в Москве полностью может быть прирастить на объем собачьей будки квартиру, взятую в ипотеку по этой программке. Состав банков, поддерживающих ипотеку АИЖК «Материанский капитал», достаточно широк. Ставка от 7,65% до 10,75% (первичный рынок) либо8,65%-12,45%, если квартира приобретается на вторичном рынке. В Москве считается 26 партнеров Агентства по этой программке.
«Военная ипотека». А вот это увлекательный вариант. Рабская система обеспечения и обслуживания «государевых людей» с одной стороны гарантирует определенный актуальный уровень, с другой стороны не позволяет выйти за среднее валютное довольствие. Запрещена неважно какая подработка, не считая литературного творчества и педагогической деятельности. Как приобрести квартиру при схожем стиле жизни? Только за счет гос поддержки, гарантом которой выступает АИЖК.
Получить кредит на сумму 2,2 млн рублей, независимо от размера доходов, и обзавестись своим комфортабельным жильем, могут юные офицеры. В Москве эту программку поддерживают 35 партнеров и агентов. Осталось отыскать квартиру за такие средства.
Современные тенденции функционирования АИЖК
Поглядим, что происходит сейчас в области ипотечного кредитования в рамках Эталонов Агентства. В столичных регионах — Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге программки АИЖК не в особенности животрепещущи. Одним из требований к жилью – предмету ипотеки является цена квадратного метра, которая не должна превосходить среднерыночную по Рф более, чем на 60%. В Москве официально установленная среднерыночная цена квадратного метра жилища приблизительно втрое больше средней по Рф; в Санкт-Петербурге раза в два. В Подмосковье еще что-то можно отыскать, но многоквартирные дома-новостройки эконом-класса, обычно, уходят на социальные проекты такие, как «Молодой семье – доступное жилье», городские программки содействия в приобретении жилища и др.
В отдаленных областях, к примеру, в Ростове-на-Дону, предложенные Агентством варианты ипотеки могут иметь фуррор.
Ни больше, ни меньше, чем от других эмитентов.
Муниципальная поддержка, которой козыряло агентство на первых порах, на данный момент не играет решающей роли. Личное притягательность и харизма также не является привлекающим фактором, не глядя на то, что генеральный директор АИЖК Александр Семеняка был удостоен интернациональной премии «Персона года» в специальной номинации «За вклад в развитие русского рынка ипотечного кредитования» в 2012 году.
Как стареющая дама, Агентство равномерно преобразуется в учреждение с полутыщей служащих, работающее само на себя. Благополучие компании подтверждается ростом цены акции. Почему бы и нет? Если за спиной учреждения стоит правительство, для чего стараться. На 1-ый взор положение очень АИЖК стабильно, и исключительно в сопоставлении с современными тенденциями можно увидеть некие моменты, не бросающиеся в глаза.
О не очень положительных тенденциях свидетельствуют пробы АИЖК варьировать рынок ипотечного кредитования. Начиная с 2009 года, Агентство кидает в крайности. Ипотека юным ученым, «Переезд», «Активная Реструктуризация» — да что только не предлагалось спецами АИЖК! С целью активизации деятельности компании, в 2012 году было принято решение о подмене управления дочерних компаний. Так, ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК) возглавил заместитель генерального директора родительской компании Леонид Векшин, которого уже в январе 2013 года сменил Андрей Шелковый.
Может быть, последнее кадровое перемещение связано с тем, что новый проект «Активная Реструктуризация» не получил подабающего внимания. Целью проекта являлось предложение коллекторских услуг: платный сервис по урегулированию ситуации с проблемным ипотечным долгом. Но законодательные тенденции в ближайшее время ориентированы больше на ограничение и запрет схожих услуг, чем их распространение. Так, Альфа-банк принял решение в прошедшем году вывести из собственного состава Департамент по работе с проблемными розничными кредитами и сделал на его базе настоящее коллекторское агентство, сформировав независимую структуру. Подобные решения были приняты банками «Русский стандарт», Росбанк, «Уралсиб» и др.
Может быть, трудности АРИЖК связаны к тому же с не всегда честным выполнением обязательств в части помощи людям, оказавшимся в томных ситуациях. На веб-сайте АРИЖК выложены так именуемые «Коллекторские истории» — несчастный инструмент психического давления на должников, но почему-либо нет описания ситуации, в какой оказалась дама, имеющая на иждивении троих малышей (младший в возрасте до 2-х лет), и после развода кредит стал для нее непосильной ношей.
Квартира в ипотеку была взята на двоих с супругом. Через пару лет супруги развелись, поделив и квартиру и долг в равных толиках. Дама переехала с детками в другой город и обязана жить в съемной квартире, существуя на небогатые средства. Она трижды обращалась в банк, позже в АИЖК с просьбой разрешить бывшему супругу купить долю в квартире, в какой сама не проживала, но ей было отказано. При этом бюрократы АИЖК не удосужились объяснить причину отказа.
«Возникает вопрос, что представляет из себя АИЖК? – спрашивает отчаявшаяся должница. — И кому принадлежит данная организация? Личному лицу, где действует принцип желаю — не желаю? Либо же Государству, в каком я, являясь его гражданином, живу, и на благо которого работаю, воспитываю малышей, так же являющихся гражданами этого Государства».
Боюсь, что у меня нет ответа на этот вопрос.
Темных Юлия, обозреватель Realto.ru