«Покупайте землю – ее больше не производят». Это выражение Марка Твена с каждым годом, в протяжении веков, все более животрепещуще – земля вырастает в стоимости по мере того, как меньше и меньше становится незанятых участков.
Регулирование земляных отношений
Земляные дела в Рф всегда были и остаются сложной неувязкой, включающей большой круг вопросов о форме принадлежности и хозяйствования, налоге на землю, землеустройстве, муниципальном регулировании, управлении земляными ресурсами и т.д.
Наша родина на данный момент обладает большущим земляным местом. Самую большую долю в общей структуре занимает муниципальная собственность, ее толика составляет 92,4%. Собственность, находящаяся у людей, составляет 6,2% от общей структуры. Меньшую часть в общей структуре занимает собственность юридических лиц и составляет 1,4%.
Дела по использованию и охране земель в Русской Федерации регулирует Земляной Кодекс РФ, вступивший в силу 30 октября 2001 года. В согласовании с Конституцией Русской Федерации земельное законодательство находится в совместном ведении Русской Федерации и субъектов Русской Федерации. Земельное законодательство состоит из Земляного Кодекса, федеральных законов и принимаемых в согласовании с ними законов субъектов Русской Федерации. Земляные дела могут регулироваться также указами Президента Русской Федерации, которые не должны противоречить Земляному Кодексу и федеральным законам.
Участники (субъекты) земляных отношений
По Земляному Кодексу, участниками земляных отношений являются граждане, юридические лица, Русская Федерация, субъекты Русской Федерации, городские образования. Права зарубежных людей, лиц без гражданства и зарубежных юридических лиц на приобретение в собственность земляных участков определяются в согласовании c Кодексом и федеральными законами.
Собственники земляных участков – это лица, являющиеся собственниками земляных участков.
Землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земляными участками на праве неизменного (пожизненного) использования либо на праве безвозмездного срочного использования.
Землевладельцы — лица, владеющие и пользующиеся земляными участками на праве бессрочного наследуемого владения.
Арендаторы земляных участков — лица, владеющие и пользующиеся земляными участками по договору аренды, договору субаренды.
Владельцы сервитута — лица, имеющие право ограниченного использования чужими земляными участками (сервитут).
По закону Русской Федерации тот, кто приобретает недвижимость, получает право воспользоваться землей, которая требуется для ее правильной эксплуатации. Этой недвижимостью может быть и дачный летний домик, и всесезонная резиденция – по законодательству это не принципно и все равно придется собирать весь пакет документов.
Если же перед вами стоит вопрос дизайна в собственность земляного участка без строения, задачка усложняется. Как и хоть какое другое юридическое оформление права принадлежности, это непростой и длинный процесс согласований и подготовки документов.
Сначала нужно выяснить категорию участка и то, как этот участок разрешено использовать – в районной администрации либо органе местного самоуправления должны дать эту информацию. От вида разрешенного использования зависит сама возможность приобретения участка земли. Нельзя приобрести либо оформить в собственность земли лесного фонда, местность с историческими монументами и охраняемыми объектами или изъятые из оборота местности – к примеру, заповедники и заказники. Всего в Земляном Кодексе прописано около 30 категорий земляных участков, часть из их попадает под полный запрет реализации и дизайна в собственность, для другой есть жесткие ограничения, и только третья часть оформлена в качестве допускающей жилые строения земли.
Категории участков
Все земли на местности русского страны составляют земляной фонд страны. Зависимо от свойства, предназначения и других особенностей земли делятся на категории:
Земли сельскохозяйственного предназначения – они служат основным средством производства в сельском хозяйстве, более принципиальная категория земель в земляном фонде Рф.
Земли поселений (городов, поселков городского типа — дачные, рабочие и курортные поселки и сельские поселения) — предназначаются для обслуживания городов, поселков городского типа и сельских поселений.
Земли специального предназначения — индустрии, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и галлактического обеспечения, энергетики, обороны и т.п., не связаны с сельскохозяйственным созданием.
Земли особо охраняемых территорий и объектов( природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного предназначения — природные и биосферные заповедники, национальные и природные парки, муниципальные природные заказники, монументы природы, дендрологические парки и ботанические сады, лечебно-оздоровительные местности и курорты).
Земли лесного фонда — представляют собой один из частей экологической системы лесов, участвующих в природном функционировании всей экосистемы. Земля выступает тут в двойственном значении: как пространственный базис, на котором произрастает лесная растительность, и как средство производства, питающее корневую систему лесов почвенными компонентами (влагой, питательными субстанциями и др.).
Земли аква фонда — водопокрытые земли, другими словами такие, которые покрыты водой относительно стабильно вечно либо огромную часть времени года и которые заняты естественными водоемами.
Земли припаса — это резерв страны.
Существует также типичная подкатегория земель, которая предписывает вероятное внедрение участка его собственником либо арендатором — это вид разрешенного использования (мотивированного предназначения) земляного участка. Главные виды разрешенного использования земляных участков: личное жилищное строительство (ИЖС), ведение личного подсобного хозяйства (ЛПС), дачное строительство, ведение дачного хозяйства, сельскохозяйственное создание, организация фермерского хозяйства, организация крестьянско-фермерского хозяйства, ведение сельского хозяйства, низкоэтажное жилищное строительство, сельскохозяйственное внедрение, жилищное строительство, жилая и коммерческая застройка.
Любая категория предполагает определенные ограничения. Так, для сельхозугодий недопустима промышленная застройка, дом нереально выстроить поближе полукилометра от животноводческой фермы, а на промышленных землях нельзя растить пшеницу либо плодоносящие деревья. Земли, применимые для жилой застройки, делятся на садово-огородные хозяйства (дом может быть временным, летним, и в нем нереально будет никого прописать) и выделенные под ИЖС – личное жилое строительство (что позволит стопроцентно оформить дом как личное жилое строение). Обычно, конкретно в качестве ИЖС бытуют в документах коттеджные поселки и другие строения «от застройщика», хотя есть и исключения.
Земли населенных пт
Земли населенных пт (поселений) – это земли, применяемые и созданные для застройки населенных пт. Зависимо от градостроительного плана участки земли в составе 1-го и такого же населенного пт могут быть предусмотрены как для сельскохозяйственного использования, так и для жилищного строительства. Дома в населенных пт могут быть построены как на землях, предназначенных под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), так и под ИЖС.
Управление землями населенных пт осуществляется местными администрациями через свои отделы и службы. Можно выделить управление общее и оперативное. Функции управления землями населенных пт и пределы компетенции органов управления верно разграничены Земляным кодексом (ст. 83–86) и Законом Русской Федерации «О местном самоуправлении» (ст. 55, 57).
К главным функциям по управлению землями населенных пт относятся:
предоставление земляных участков юридическим лицам и гражданам в собственность, использование и аренду и их изъятие;
регистрация права определенных субъектов на землю;
организация и проведение работ по земляному кадастру и землеустройству.
Существенное место в управлении землями населенных пт играет перспективное и текущее планирование их использования. Планирование отражено в градостроительной документации, так как главное предназначение этих земель – строительство на их промышленных, культурных, жилых и других объектов. Органы гос власти и управления устанавливают в границах собственной компетенции порядок воплощения градостроительной деятельности на собственных территориях и обеспечивают защиту прав и охраняемых законом интересов ее участников. Вопросы развития и благоустройства городка (поселка), улучшения среды решается в соответственных планах и проектах, являющихся основными градостроительными документами. По заданию заказчика могут производиться другие виды градостроительной документации.
Земли сельхозназначения
находятся за границей земель поселений и предусмотрены, приемущественно, для нужд сельского хозяйства. По виду использования земли сельхозназначения могут быть созданы для огородничества; для ведения личного подсобного хозяйства; для садоводства; для ведения дачного хозяйства либо строительства; для ведения крестьянско-фермерского хозяйства. Земляные участки, выделенные под дачи из земель сельскохозназначения, имеют самую большую вкладывательную привлекательность земель для ведения дачного хозяйства и строительства, так как расходы по их содержанию значительно меньше по сопоставлению с землями других категорий из-за низких ставок земляного налога.
Наибольшие площади земель сельскохозяйтвенного предназначения сейчас находятся в Сибирском, Дальневосточном и Приволжском федеральных окрестностях. При всем этом более злачными являются земли Южного, Приволжского и южной части Сибирского федерального окрестность.
Земли компаний
Земляной Кодекс РФ предоставил право переоформить право пожизненного использования землей под приватизированными предприятиями в собственность либо в длительную аренду. Собственники расположенных на земляных участках построек, строений и сооружений также вправе приобрести в собственность эти земляные участки в согласовании со ст. 36 Земляного кодекса РФ.
Но только после принятия Федерального закона от 24.07.07 г. N 212-ФЗ «О внесении конфигураций в законодательные акты РФ в части уточнения критерий и порядка приобретения прав на земляные участки, находящиеся в гос либо городской собственности» (Федеральный закон от 24.07.07 г. N 212-ФЗ) можно сказать, что сформировалась нормативная база, нужная для реализации права на приватизацию земляных участков компаний через выкуп земли.
В Москве и Санкт-Петербурге, также в городках с численностью населения выше 3 млн. человек выкупная стоимость земли определяется в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земляного налога за единицу площади земляного участка, другими словами до 45% от кадастровой цены земляного участка.
Собственники построек, строений и сооружений, которыми заключен контракт аренды земляного участка, имеют право приобрести находящиеся у их на праве аренды муниципальные либо городские земляные участки в собственность независимо от того, когда был заключен контракт аренды этих земляных участков — до либо после денька вступления в силу Земляного кодекса РФ. Тем устранена неувязка, существовавшая до ближайшего времени в отношении арендаторов земляных участков.
В отношении земляных участков, муниципальная собственность на которые не разграничена меж Русской Федерацией и субъектами РФ, порядок определения их цены, также порядок оплаты этих земляных участков инсталлируются органами гос власти субъектов РФ. Стоимость выкупа земли не может превосходить их кадастровую цена. До установления Правительством РФ, органами гос власти субъектов РФ и органами местного самоуправления порядка определения цены земляного участка эта стоимость устанавливается в размере его кадастровой цены.
В Столичной области порядок дизайна земли в собственность установлен в статье 7 Закона Столичной области «О регулировании земляных отношений в Столичной области».
Особенности использования земель
При покупке земляного участка повышенное внимание необходимо направить на участки на землях сельхозназначения с видом разрешенного использования «садоводство», «огородничество» либо для «дачного ведения хозяйства». Если вид разрешенного использования – «дачный», то на нем можно выстроить дом с правом регистрации либо без права регистрации. Если это «садовый участок», то тут можно строить дом, но без права регистрации. На «огородном» участке нельзя строить дом, и нет права на регистрацию. Для строительства дома и неизменного проживания на землях фермерского предназначения, покупателю нужно становиться ПБОЮЛ, другими словами – фермером.
При покупке участка следует ознакомиться с кадастровым паспортом на участок, расположенный на землях сельхозназначения: если в паспорте обозначено «сельхозпроизводство», то таковой участок можно получать. Если же в паспорте обозначено «пашня», «улучшенный сенокос» и т.п., то это будут выкинутые на ветер средства либо, в наилучшем случае, потребуются немалые средства для перевода его в другую категорию.
Применительно к строительству домов на землях, выделенных для ведения дачного хозяйства, спецы советуют при оформлении разрешительной и другой документации заместо слова «коттедж» использовать юридический верный термин «жилой дом с правом регистрации проживания в нем», а заместо слов «коттеджный поселок» — термин «дачный поселок организованной застройки». При оформлении разрешительных документов необходимо предугадать последующую запись: «проект организации и застройки местности дачного некоммерческого объединения людей предугадывает строительство жилых домов с правом регистрации проживания в них».
Трудности перевода
Законодателем предусмотрена возможность перевода участка земли сельхозназначения в категорию земель населенных пт. Порядок конфигурации категории предугадывает внесения земляного участка в черту поселения. Можно, не меняя категории земли сельхозназначения, поменять целевое предназначение участка. К примеру, определив его для ведения дачного хозяйства либо садоводства. В последние годы строительство на землях сельхозназначения домов для неизменного проживания получило массовый нрав. Но при всем этом соответственная смена вида предназначения земляных участков в установленном порядке не делается, что исходя из убеждений юриспруденции является неправильным.
Общие требования к порядку конфигурации разрешенного использования участка закреплены в статьях 31 и 32 Градостроительного кодекса РФ. Процедура находится в зависимости от наличия утвержденных правил землепользования и застройки (ПЗЗ) для соответственного городского образования. До 2012 года включительно все регионы Рф должны принять правила землепользования и застройки на местности каждого городского образования.
При наличии утвержденных ПЗЗ конфигурации в их вносятся в порядке, предусматривающем подачу заявления об изменении правил землепользования и застройки в местную комиссию по землепользованию и застройке, которое после вынесения комиссией заключения проходит согласование у главы местного городского образования. Потом по этому вопросу проводятся общественные слушания, о которых должны быть уведомлены правообладатели примыкающих земляных участков и недвижимости, расположенной на их. В случае положительного решения на общественных слушаниях презентабельный орган местного самоуправления должен утвердить надлежащие конфигурации. После прохождения предусмотренной процедуры новое разрешенное внедрение земляного участка должно быть учтено в Муниципальном кадастре недвижимости и записанно в Едином муниципальном реестре прав на неподвижное имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Алиса Цветкова, обозреватель Realto.ru