Все об апартаментах


Когда идет речь о шикарном жилище в городке, то перед очами так и вырисовывается картина роскошных апартаментов большой площадью. Обычно, квартира грез находится очень высоко и оттуда раскрывается красивый вид на город. Но, невзирая на всю красоту и роскошь апартаментов, кроме плюсов, у их есть и минусы, о которых не все знают.

Сначала при покупке апартаментов, нужно осознавать, что они отличаются от обычного жилища своим юридическим статусом, являются нежилой недвижимостью, из-за чего в их нельзя прописываться на неизменной базе.

Очередное отличие апартаментов от обыденных квартир — по другим ставкам начисляются коммунальные и налоговые платежи. «В цифрах математика последующая: на воду +10%, на тепло + 25%, на электричество + 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час, — ведает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — В конечном итоге, каждомесячная квартплата 100-метрового апартамента на 2-2,5 тыщ выше, чем у аналогичной по площади квартиры, но никак не в два-три раза, как задумываются многие. Но экономия на цены апартаментов, которая может составлять до 2 млн рублей, покрывает переплату за «коммуналку» на много лет вперед».

К минусам апартаментов относятся не только лишь более высочайшие коммунальные платежи, потому что расчет идет по тарифам на нежилые помещения, да и высочайший налог на недвижимость — 0,5% от расчетной цены апартаментов против 0,1% для квартир.

«Налоги на апартаменты выше, но сама процедура выплат еще удобнее, благодаря разнесенности платежей во времени», — гласит Константин Романов, директор по развитию компании Villagio Estate.

Аналитики «НДВ-Недвижимость» в свою очередь посреди минусов выделяют ставки по ипотеке. Дело в том, что для приобретения апартаментов обычно ставки выше, чем для жилой недвижимости.

Принципиальное преимущество

Самое главное преимущество апартаментов – это стоимость. Обычно они дешевле подобных по чертам квартир, в среднем, на 20%. А это означает, что, во-1-х, клиент может поселиться в старенькой Москве, в районах с неплохой локацией, по стоимости, значительно ниже, чем при покупке квартиры. Во-2-х, конкретно стоимость делает апартаменты более инвестиционно-привлекательными, потому что позволяет инвестировать с наименьшим бюджетом (от 3 млн рублей), которые можно или возвратить с прибылью, когда комплекс будет достроен, или получать размеренный доход от сдачи в аренду. При этом ставки на аренду апартаментов и квартир ничем не отличаются, потому что прописка не интересует арендаторов ни в том, ни в другом случае.

Предпосылкой того, почему апартаменты стоят дешевле, чем подобные квартиры, является тот факт, что, потому что апартаменты с юридической точки зрения не являются жилыми, как следует, девелоперу официально не требуется обеспечивать клиентов инфраструктурой – школой, детскими садами и т.п. Таким макаром, застройщики, которые пользуются возможностью сберечь на соц объектах, могут обеспечить более демократичный ценник своим апартаментам.

«На нынешний денек средневзвешенная цена квадратного метра в секторе апартаментов составляет приблизительно 235 тыщ рублей, — отмечает Мария Литинецкая. — Самые доступные апартаменты на данный момент реализовываются в апарт-комплексе «Царицыно-2» (2,558 млн рублей за 22,7 кв.м). Также в пятерку проектов с более экономными предложениями входят: «Савеловский Сити» (3,595 млн рублей за 34,9 кв.м), Loft Park (3,916 млн рублей за 24,2 кв.м), «Триколор» (4,263 млн рублей за 24,5 кв.м), YE’S (4,525 млн руб. за 27,2-28,2 кв.м). Самые дорогие лоты предлагаются в последующих комплексах: Golden Mile private residence (952,193 млн рублей за 561 кв.м), Mon Cher (647,280 млн рублей за 372 кв.м), «NегоцiантЪ» (464,58 млн рублей за 242,6 кв.м), «Город столиц» (435 млн рублей за 468 кв.м), Smolensky Deluxe (410 млн руб. за 431 кв.м)».

Владимир Богданюк, управляющий Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet в свою очередь утверждает, что средневзвешенная стоимость на апартаменты по итогам второго квартала 2014 года составила 263,6 тыщ рублей за кв.м. «В рамках элитного сектора средневзвешенная составила 791,4 тыщ рублей за кв.м., в премиум-классе – 457,4 тыщ рублей за кв.м. Цена апартаментов бизнес-класса составила 212,5 тыщ рублей за кв.м., а комфорт-класса – 141,6 тыщ рублей за кв.м.

В Подмосковье, по данным Филиппа Третьякова, генерального директора Galaxy Realty, цены существенно ниже: эконом-класс предлагается по 70-80 тыщ рублей за кв. м, бизнес-класс за 150 тыщ рублей кв.м.

Если гласить об апартаментах на пригородном рынке, по словам Константина Романова, общий объем составляет наименее 1% от всего предложения «первички». Примеры: поселок Park Avenue, комплекс рядом с коттеджным поселком «Гринфилд» и пр.

Широкая аудитория

Популярность апартаментов сейчас довольно высочайшая – порядка 25-30% от общего объема спроса. Как отмечает Владимир Богданюк, рост спроса на апартаменты начался после возникновения на рынке увлекательных проектов в бизнес- и комфорт-класса.

Практика реализации апартаментов показала, что, во-1-х, мотивированная аудитория у их достаточно широкая, и схожая недвижимость даже почаще приобретается для неизменного проживания (к примеру, москвичи, имеющие прописку, приобретают апартаменты для расселения семьи). А во-2-х, динамика продаж апартаментов уже сравнима с темпами реализации квартир.

Апартаменты на данный момент пользуются спросом у различных категорий покупателей – юные люди, семейные пары с детками, одинокие мужчины и дамы старшего возраста (40-45 лет) и т.д.

Но из-за того, что апартаменты можно использовать и под коммерцию, и для проживания, Анна Панова, партнер Rusland SP, выделяет последующие 2 группы потребителей: инвесторы, которые приобретают апартаменты для следующей сдачи в аренду и конкретно будущие обитатели данных апартаментов.

«В элитном секторе гостиничный статус позволяет создать большой диапазон дополнительных услуг и инфраструктуры, но это может значительно прирастить плату за управление в таком комплексе, потому более симпатичными исходя из убеждений дополнительной инфраструктуры, которая пользуется спросом у клиентов, являются проекты, сочетающие внутри себя как отель, так и апартаменты», — гласит Анна Панова.

В главном активным спросом пользуются апартаменты бизнес- и комфорт-класса площадью 40-50 и 70-80 кв.м. Хотя бывает и так, что некие приобретают сходу несколько апартаментов, чтоб соединить 2 либо 3 помещения в одно и получить на выходе больше 100 и даже 200 кв.м. Тем паче доходность по апартаментам сравнима с доходностью интегрированных нежилых помещений (street retail), которые ранее были главным видом покупки для инвесторов подобного рода. «Самые достойные внимания предложения уходят с рынка еще на шаге закрытых продаж, — гласит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. — В более удачных проектах, в том числе бизнес- и премиум-класса темпы реализации добиваются 20-50 апартаментов в месяц».

Сервис пятизвездочного отеля

Сейчас апартаменты можно считать всеполноценно сложившейся значимой частью рынка недвижимости Москвы. При всем этом необходимо отметить, что снутри самого сектора представлены очень различные по формату площади. «Принципиально нужно делить категории апартаментов: апартаменты в бизнес-зонах, в реконструируемых домах, в имиджевых местах и т.п. (все это в главном апартаменты высокобюджетного сектора класса бизнес и выше) и апартаменты как подмена традиционному жилью (в большей степени, апартаменты эконом- и комфорт-классов в проектах масштабной застройки, в том числе, в рамках освоения промзон)», — ведает Лена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследовательских работ компании Blackwood.

Апартаменты элитного класса пользуются спросом из-за местоположения и набора дополнительных услуг, которые предоставляет управляющая компания. Ряд проектов, представленных на рынке, успешно соединяют внутри себя как черты элитной жилой недвижимости, так и сервис пятизвездочного отеля, что является очень симпатичным для клиентов.

К примеру, основной плюс приобретения апартаментов в составе функциональных комплексов – это возможность работать рядом с домом, в безупречном случае жильца такового комплекса от работы будет отделять только несколько этажей на лифте. Также в ряде проектов есть дополнительный приз – собственная консьерж-служба, которая может взять на себя услуги по уборке, доставке пищи, заказе билетов и прочее. При всем этом в большинстве проектов девелоперы стараются сделать симпатичную инфраструктуру для покупателя, в том числе и социальную.

Принципиальной отличительной особенностью покупки апартаментов, по сопоставлению с арендой классической квартиры, по воззрению Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», является наличие дополнительных услуг для жильцов, которые не предусмотрены для квартир сектора бизнес-класс и выше. К примеру, предоставление переговорных, конференц-зала, возможность проводить переговоры благодаря скоростным системам связи и оборудованию для презентаций. Это позволяет значительно сберегать время, не ехать по пробкам до наиблежайшего подходящего кабинета.

Нужна ли прописка

Как уже выше говорилось, постоянную регистрацию в апартаментах получить нельзя, можно только временную, которая дает ее владельцу практически все те же самые права, что и неизменная, не считая способности встать в очередь на улучшение жилищных критерий, встать на учет на бирже труда, получить свидетельство ИНН.

Очередной фактор, на который нужно направить внимание при покупке апартаментов — принципиально, чтоб в разрешительных документах у застройщика вначале было прописано предназначение объекта под гостиницу. Посреди объектов, которые владеют таким статусом, — Башня «Федерация», МФК «Фили Град», МФК «Водный, МФК YE’S и другие.

По сути, как указывает практика, покупателей жилища в секторах «премиум» и de luxe отсутствие прописки обычно не смущает, в связи с тем, что, обычно, апартаменты становятся для их 2-ой либо третей покупкой. К примеру, такая ситуация складывается на пригородном рынке. «Жители коттеджных поселков на Новейшей Риге получают апартаменты в примыкающем комплексе бизнес-класса с различными целями: кто-то потом сделает из собственного помещения творческую мастерскую, кто-то предоставит студии своим ассистентам по хозяйству, кто-то выкупает сходу несколько апартаментов на цокольном этаже, чтоб открыть престижный бутик одежки и т.п.», — ведает Константин Романов.

Как отмечает Владимир Богданюк, временную регистрацию нужно обновлять раз в 5 лет, но если все есть нужные документы на недвижимость, то процесс много времени не займет. Более того, если приобрести апартаменты в комплексе, где есть собственная управляющая компания, то заниматься этим будет конкретно она. При всем этом временная регистрация вероятна исключительно в апартаментных комплексах, имеющих статус гостиницы.

«На данный момент разрабатывается новый законопроект о том, чтоб приравнять апартаменты в жилым помещениям, — утверждает Владимир Богданюк. — При обсуждении акцент идет на обеспечение проекта инфраструктурой со стороны застройщика. Но, может быть, принятие данного законопроекта воздействует и на статус апартаментов, и там станет вероятна неизменная регистрация».

Создатель: Сугра Гаджиева

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *