Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) готовится на своем примере обосновать, что низкие ставки по ипотеке вероятны.
В ближайших планах АИЖК — создание собственного или приобретение дочернего банка. Подразумевается, что он будет выдавать ипотечные кредиты по назначенной президентом ставке (инфляция плюс 2,2 процентных пт) и выкупать такие кредиты, выданные другими банками. Правда, для этого поначалу предстоит условиться с ЦБ о смягчении регулирования, а позже изыскать средства на массовую выдачу и выкуп дешевенькой ипотеки.
Вопрос сотворения или покупки ипотечного банка дискуссировался на вчерашнем заседании наблюдательного совета АИЖК. В качестве потенциального объекта для приобретения рассматривался банк «ГПБ-Ипотека» (выставлен на продажу Газпромбанком).
Как говорят источники, при помощи собственного ипотечного банка АИЖК хочет обосновать, что поставленная президентом Владимиром Путиным задачка по понижению ипотечной ставки к 2018 году до уровня «инфляция плюс 2,2 процентных пункта» (п. п.) выполнима.
«Вопрос сотворения либо покупки банка будет прорабатываться раздельно до конца текущего года. Выбор будет изготовлен в пользу варианта, который обеспечит более действенное решение стоящих перед АИЖК задач«,— подтвердил генеральный директор АИЖК Александр Семеняка.
По его словам, это часть новейшей стратегии агентства, которую вчера утвердил наблюдательный совет.
Согласно новейшей стратегии, само АИЖК должно сконцентрироваться на развитии рынка ипотечных ценных бумаг, а бизнес по рефинансированию ипотечных кредитов, выданных банками,— выделить на отдельное юрлицо с банковской лицензией, поведал государь Семеняка. Подразумевается, что банк и без помощи других сумеет выдавать ипотечные кредиты. Таким макаром, банковская «дочка» АИЖК сумеет как без помощи других выдавать кредиты по нареченной президентом ставке, так и, будучи рефинансирующей организацией, провоцировать другие банки делать то же самое — просто сделав выдачу кредитов по обозначенной ставке условием их выкупа.
Пока реальные ставки по ипотеке далеки от хотимых. Так, инфляция в годичном выражении в мае составила 7,4%, а средневзвешенная ставка по ипотеке по итогам мая — 12,8% годичных. Понижение ставки сделает ипотечное кредитование невыгодным, указывают банкиры. ОднакоАИЖК рассчитывает, что, невзирая на низкие ставки, этот бизнес в дочернем банке будет выгодным. Достигнуть этого можно за счет смягчения регулирования деятельности банков в части ипотечного кредитования, считают в агентстве. «Понятно, что в текущее время банк, кредитующий с премией в 2,2 п. п. к инфляции, вылетит в трубу,— объяснил источник „Ъ“, знакомый с позицией агентства.— АИЖК лицезреет собственной задачей уверить ЦБ понизить коэффициенты риска по неплохим ипотечным продуктам с имеющихся 0,7 до рекомендуемых „Базелем-2“ 0,35. Это позволит банкам сохранить прибыльность бизнеса при понижении ставок».
В Банке Рф настроены на диалог с АИЖК и банкирами. «К постановке такового вопроса формальные показания есть,— гласит зампред Банка Рф Миша Сухов.— Базельский комитет определяет малые требования. Любая страна исходит из соотношения реальных рисков и базельского уровня. Если АИЖК и наикрупнейшие банки аргументируют свою позицию фактами, будет что обсудить по сути».
Логика в резонах АИЖК есть, считают участники рынка. «Хотя русские банки с августа 2010 года считают кредитные опасности согласно стандартизированному подходу „Базеля-2“, нормативные акты ЦБ позволяют использовать в отношении высококачественной ипотеки коэффициент минимум 0,7,— ведает главный бухгалтер Юникредит-банка Ольга Гончарова.— В действительности же, беря во внимание большой объем формальных требований к качеству ипотечных кредитов, приходится использовать и совсем коэффициент 1, что наращивает нагрузку на капитал банка». «Если коэффициент риска будет снижен до 0,35, то на выдачу 100 руб. ипотеки будет требоваться 3,5 руб. капитала, в то время как на данный момент — все 10 руб.,— рассуждает она.— А сэкономив на цены собственных средств, банк сумеет понизить и ставки».
Для ипотечных заемщиков принципиально даже малое изменение ставок. «В случае с ипотекой — длинноватыми и большенными по объему кредитами — значение имеет понижение ставки даже на десятые толики процента»,— показывает директор управления розничного кредитования Сбербанка Наталья Алымова. Вобщем, в массовости понижения банками ставок в итоге реализации идеи АИЖК она колеблется. Вопрос в том, сколько таких дешевеньких кредитов банк АИЖК сумеет выдать сам и сколько — финансировать поновой другим банкам, ведь собственное фондирование у их довольно драгоценное, указывают специалисты. «Не думаю, что на данный момент даже уАИЖК есть ресурсы финансировать поновой так значительную долю русской ипотеки, чтоб значительно повысить ее доступность»,— соглашается вице-президент Банка Москвы Жора Тер-Аристокесянц. По его воззрению, еще проще идею АИЖК будет воплотить в локальном масштабе — к примеру, в отношении льготной ипотеки определенным слоям населения.