Санкции и недвижимость


Сейчас что ни денек, то новые санкции в отношении Рф со стороны Запада. Казалось бы, пока не очень приметно то, как санкции сказываются на экономике страны, но все таки бизнесмены обеспокоены тем, какие последствия их ждут. Такая паника на рынке принуждает задуматься над тем, как обстоят дела на рынке коммерческой недвижимости и как с началом бизнес сезона бизнесмены охотно арендуют помещения.

Темпы роста на рынке коммерческих помещений, по словам Лены Мишиной, директора по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», значительно снизились. «Если рассматривать сектор торговых площадей, то предпосылки пониженного спроса тут связаны (в большей степени) с общим спадом на рынке ритейла (Нежилые помещения на первых этажах жилых домов), — гласит она. — Объем свободных площадей как в центре, так и вне его увеличивается».

Вправду на сегодня, как в офисном, так и в торговом секторах наблюдается тенденция децентрализации. Она обоснована как общими тенденциями рынка (движение прямо за потребителем), так и оптимизацией расходов на аренду, цена которой выросла в связи с денежными колебаниями.

Алексей Артошин, заместитель генерального директора по маркетингу и PR в свою очередь уделяет свое внимание на тот факт, что на сегодня на рынке коммерческой недвижимости наблюдается спад активности со стороны покупателей и арендаторов. «В связи с желанием компаний уменьшить расходы на офисные площади, больший спрос приходится на аренду помещений, ежели на покупку, — отмечает он. — При всем этом можно отметить, что время на принятие решения арендаторами значительно возросло, так как многие из их в виду огромного числа свободных офисных площадей не торопятся с заключением сделки и просматривают огромное количество вариантов в поисках самого доступного либо ожидают понижения арендных ставок».

Роман Евстратов, партнер ГК Rusland SP считает, что сложившаяся политическая и макроэкономическая ситуация пока не повлияла на арендные ставки. «Исключение составляют компании, на которых конкретно воздействовали санкции либо, к примеру, прокатившаяся волна банкротств туркомпаний, — комментирует он. — Но в таких случаях речь, обычно, идет не о выторговывании льготных критерий аренды, а о приостановке операционной деятельности и закрытии кабинетов.

Подо что арендуют

Как указывает практика, сейчас в большинстве случаев бизнесмены арендуют маленькие помещения под магазин и помещения под кабинет в бизнес-центрах. По словам Миши Рожко, директора департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, на сегодня сократилось количество запросов на помещения под ресторан либо под салон красы, которых ранее было много.

По данным Лены Мишиной, более активными арендаторами нежилых помещений торгового предназначения сейчас являются операторы общепита. «На их долю приходится третья часть всех оплаченных площадей формата стрит-ритейл, — гласит она. — При этом тенденция вытеснения с уличных помещений ритейлеров и подмена их на операторов публичного питания сохраняется уже в протяжении пары лет. Этот тренд характерен не только лишь для Москвы, да и для Подмосковья».

По словам Алексея Артошина, на офисные площади спрос остается, хотя и меньше, чем в прошедшем году, но спрос на ритейл всегда выше, а не плохих предложений в этом секторе значительно меньше. На рынке офисной недвижимости на данный момент сложилась оборотная ситуация – предложения превосходит спрос.

Понижение ставок

Как было выше сказано, на рынке коммерческой недвижимости с каждым деньком возрастает уровень свободных площадей. Более «плачевная» ситуация наблюдается в офисном секторе. Из общего объема пустующих помещений коммерческого предназначения в Москве больше половины приходится на офисные площади, порядка 30% относятся к производственно-складским и помещениям свободного предназначения. Объем свободных помещений торгового предназначения (уличные площади) составляет приблизительно 15%. Как утверждает Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar (Мск), показы и просмотры идут с той же активностью, но количество подписанных площадей ниже.

Большой ввод бизнес-центров класса А привел к повышению вакансии на этом рынке. Это дает возможность арендовать площади дешевле, чем ранее. По словам аналитиков, ставки аренды перетерпели изменение. В целом по рынку понижение арендных ставок составило от 2% до 8-10% по сопоставлению с предшествующим годом. Но беря во внимание существенное падение рублевого курса по отношению к баксу, сумма платежа по аренде фактически не поменялась. Зато выросли суммы эксплуатационных расходов. По неким объектам рост составил до 20%. Больше всего пострадали операторы фуд-корта, для которых повышение эксплуатационных расходов стало самым значимым.

Роман Евстратов считает, что понижение арендных ставок – не наилучшая политика удержания клиента. «Бизнес центры завлекают арендаторов за счет дополнительных услуг (служба reception, переговорные комнаты и т.д.) свойства инженерной инфраструктуры, парковки, — гласит он. — Не считая того, растет энтузиазм арендаторов к «зеленым» технологиям. В секторе торговой недвижимости арендные ставки определяются местоположением, концепцией, составом арендаторов торгового центра, проф управлением и, если бизнес арендатора успешен, он выдерживает высшую ставку. А, если торговый центр теряет популярность у мотивированной аудитории, то понижением арендных ставок арендаторов не удержишь и лучше задуматься о реконцепции».

Своим уступим

Но, все таки, беря во внимание панику, в критериях сегодняшней экономической и политической ситуации арендодатели готовы предоставлять скидки и прибыльные условия съема, чтоб привлечь и удержать клиента. Большая часть арендодателей готова в личном порядке вести диалог с клиентами для заслуги взаимовыгодных критерий. Но, по словам Лены Мишиной, все находится в зависимости от ликвидности и свойства помещения. «Например, в лучших объектах (больших торговых центрах, центральных офисных зданиях, проходимых объектах стрит-ритейла в центре и на периферии) понижение спроса со стороны арендаторов было наименьшим, — ведает она. Но по итогам третьего квартала корректировка ставок в сторону снижения, вероятнее всего, будет общей для рынка тенденцией. Для арендаторов это будет значить возможность заключения договоров на более прибыльных денежных условиях».

По словам Ильи Фокина, директор департамента брокериджа NAI Becar(Мск), цены понижаются, в главном на премиум-сегмент, на помещения «под отделку» и отдаленные помещения, на которые и так спрос был не велик. «В общем, пока по рынку никакой паники либо катастрофы нет, — утверждает он. — А если собственники делают значимый дисконт действующему арендатору, то это единичные случаи: или якорь в ТЦ, у которого временные трудности, или просто большой арендатор, а вообщем такие вещи собственники пробуют не светить».

Марина Онучина в свою очередь отмечает, что понижение арендной ставки находится в зависимости от ситуации каждого арендодателя. «Кто-то не готов идти на скидки, потому что не испытывает нехватки денег, — гласит она. — При всем этом можно повстречать и поболее гибкую позицию, если собственник связан кредитными обязанностями и испытывает нехватку ликвидности».

Кроме понижения арендной ставки, некие арендодатели, чтоб удержать клиента увеличивают уровень сервиса и качество услуг в здании, а чтоб привлечь — подготавливают кабинет к заезду арендатора (проведение ремонта для него). Не считая этого, некие арендодатели готовы отрешиться от индексации на 1-ые два-три года. К примеру, те, кто ранее настаивали на определенном арендаторе — только салон красы либо только кафе, готовы рассматривать и другие виды бизнеса на собственном объекте.

В целом необходимо отметить, что арендодатели очень непокладисты в стоимости, в особенности когда идет речь о рублевых договорах на длинный срок, потому что собственники страшатся понижения рубля и при всем этом в длительной перспективе уповают на рост ставок и спроса на их недвижимость. «С позиции арендодателя в случае сурового кризиса лучше сесть с арендатором за стол переговоров и понизить ставку в случае необходимости, а не нагружать себя сходу длинноватым рублевым контрактом с дисконтом, — гласит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. -. Также информация о понижении цены для нового арендатора (если это большой действующий БЦ либо ТЦ) может уйти и сегодняшние арендаторы тоже попросят скидку. Арендодатели очень аккуратны в этом вопросе».

Миша Рожко же считает, что арендодатели фактически всегда готовы торговаться. Понижение в границах 10-15% практически всегда может быть.

Результат

Август всегда числился месяцем отпусков, когда потенциальные арендаторы не спеша глядят, задумываются и ожидают управляющих для принятия решений. Арендаторы офисных помещений в такие месяцы вообщем не активны, а ритейлеры глядят быстрее по инерции, набирая пул предложений для развития. По словам Ильи Фокина, есть, естественно, исключения — это те, кому срочно необходимо переехать либо те, кто начинает находить помещение и рассматривать рынок за длительно от аренды. «Также пару лет вспять малость поменялся сезон активности арендаторов, если ранее это были летние месяцы с июня по август (в особенности в кабинетах), то сейчас июнь обычно активен, а сезон двинулся с июля по сентябрь», — отмечает он.

Бизнес всегда очень чутко реагирует на любые причины, прямо либо косвенно действующие на экономику. Последние деяния демонстрируют, что рынок коммерческой недвижимости переживает спад активности. Сначала, это касается аренды. Арендаторы значительно снизили свою активность и не готовы брать новые точки в аренду. Что касается реализации, мы отмечали некий рост энтузиазма со стороны покупателей, для которых покупка коммерческой недвижимости возможность вложить средства для их сохранения в критериях непостоянности.

По сопоставлению с прошедшим годом спрос на коммерческую недвижимость приметно сократился, что в особенности осязаемо для дорогих и просторных кабинетов класса «А». Большая часть компаний стремятся уменьшить расходы на аренду кабинетов в связи, с чем рассматривают более малогабаритные площадки за пределами Центрального административного окрестность. Подводя итоги, можно сказать, что рынок офисной недвижимости застыл в ожидании, но падения пока нет.

Создатель: Сугра Гаджиева

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *