«Рыночные» законы ипотеки


Все молвят, что ипотечный рынок ожил. Только вот воскрешение это тяжело именовать естественным. Ведь навряд ли можно гласить о рыночных законах в секторе ипотечного кредитования, который фактически держит под контролем правительство. По оценкам аналитиков, если суммировать толики банков с муниципальным ролью, кредитных организаций, связанных с госструктурами, и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое регулирует объемы кредитования банков-партнеров, то сейчас в руках страны находится до 80% ипотечного рынка. С одной стороны, это хорошо. Обеспечение населения жильем – вопрос соц. Все нерешенные моменты в этой сфере плохо отражаются на стиле страны в очах населения, ну и инвесторов. Не считая того, в томные кризисные времена конкретно правительство сумело посодействовать заемщикам, потерявшим доходы, не утратить к тому же ипотечное жилище. С другой стороны, не все банки готовы слепо делать указания властей и снижать ставки до минимума. Ведь хоть острая фаза кризиса и сзади, о глобальном «потеплении» в экономике гласить еще очень рано.

Предложение

Глава русского правительства Владимир Путин в течение 2009 года не один раз заявлял о том, что кредитные ставки по жилищным займам непростительно высоки. Вот банки с госучастием и решили показать пример остальным. Поначалу Сбербанк объявил о понижении ставок и отмене всех комиссий по кредитам. По словам Натальи Карасевой, директора управления розничного кредитования Сбербанка, начиная с середины прошедшего года банк «планомерно и поступательно либерализовывали условия ипотечного кредитования». «Так, в октябре-ноябре прошедшего года по жилищным кредитам был уменьшен малый размер начального взноса до 20% (для юных семей с ребенком (детками) до 15%). Отменено непременное оформление залога другого объекта недвижимости по кредитам на цели роли в долевом строительстве (по объектам, прошедшим установленную банком функцию отбора). Также, смягчены требования к доходу заемщиков, — ведает Наталья Карасева. — В этом году мы принимаем в качестве доказательства дохода не только лишь справку по форме 2-НДФЛ, да и справку в случайной форме, справку по форме банка». При расчете лимита кредитования Сбербанк берет в расчет доход членов семьи, созаемщиков, по программке «Юная семья» также учитывается вероятное роль родителей. Не считая того, банк предлагает особые условия участникам зарплатных проектов, в рамках жилищных программ, реализуемых вместе с региональными властями и большими компаниями, размер начального взноса составляет от 10%.

Очень суровым шагом в направлении увеличения доступности кредитов и прозрачности банковских услуг, по словам Натальи Карасевой, является отмена всех комиссий по кредитам с одновременным понижением ставок по многим программкам. «Кредиты вправду стали доступнее, при этом, по неким программкам ставки на данный момент уже ниже докризисного уровня, — ведает она. — Цена кредита («эффективная ставка» либо «полная цена кредита») определяется как сумма процентных и комиссионных платежей. В итоге отмены комиссий, единственной взимаемой с клиента платой за кредит с 19 апреля 2010 года является ставка по продукту». Другими словами, кроме уменьшения номинальной ставки по отдельным кредитным программкам, по каждому ссудному продукту Сбербанка снижена его цена. «Например, по стандартному «Ипотечному кредиту» спектр конфигурации цены кредита (зависимо от суммы кредита, размера начального взноса, срока кредита и типа клиента) в итоге отмены комиссий составил от 0,18% до 9,29% годовых», — объяснила Наталья Карасева.

В разрезе по ипотечным программкам, на данный момент рублевую ссуду в Сбербанке можно взять под 10,5 – 16% годичных зависимо от категории заемщика, объекта недвижимости. При всем этом, Сбербанк выдает кредиты не только лишь на приобретение либо строительство жилища, да и на рефинансирование ссуды, предоставленной другим банком под 11,7–13,5% годичных в рублях, что еще ниже многих ставок на рынке.

Позже и ВТБ24 обозначил новые более низкие ставки по ипотечным займам. «Ставка по ипотеке находится в зависимости от того, по какой ставке банки могут завлекать ресурсы для ее выдачи, — объяснил Жора Тер-Аристокесянц, вице-президента, начальник управления разработки кредитных товаров и партнерских программ ВТБ24. — На данный момент цена ресурсов на рынке понижается – это позитивно сказывается и на ставке. Также принципиально, что правительство решает меры по увеличению доступности ресурсов для банков, что тоже положительно отражается на ставке для клиента». На данный момент кредит в рублях на приобретение жилища в ВТБ24 можно получить по ставке от 12,6%, в валюте — от 9,1%. По словам Жору Тер-Аристокесянца, банк также решает поочередные шаги по улучшению собственных ипотечных программ по всем фронтам: «Мы снизили требования к начальному взносу до 20%. Также в последнее время планируем запустить ипотеку с начальным взносом в 10% при условии страхования ответственности заемщика за невозврат кредита». Это новенькая инициатива для российского ипотечного рынка.

Не считая того, по словам Жору Тер-Аристокесянца, доступность ипотеки определяется далековато не только лишь ее ценой. Хотя, естественно, понижается ставка – падает платеж по кредиту, миниатюризируется платеж по кредиту – можно получить огромную сумму на свои доходы. «Но важен также начальный взнос – далековато не у всех есть скопления в подходящем объеме. Важны и требования банка к заемщику», — ведает эксперт. «Ипотечные ставки вправду равномерно понижаются, но, на мой взор, уменьшение начального взноса важнее низкой ставки, — продолжает Олег Соколов, директор департамента розничного кредитования Бинбанка. — В этом направлении также происходит улучшение». «Только поочередные шаги по улучшению критерий ипотечных программ по нескольким фронтам позволят значимо повысить доступность ипотеки», — подытожил Тер-Аристокесянц.

Ипотека стала доступнее у больших коммерческих банков, являющихся активными игроками на рынке жилищных займов. Например, банк DeltaCredit сейчас предлагает кредиты под 11,5% в рублях. Это – малая ставка. Средний ипотечный кредит в рублях сроком на 25 лет (начальный взнос 25-30%) можно получить в DeltaCredit под 15% годичных, что все равно ниже кризисных расценок. В банке BSGV рублевые ставки начинаются от 13,5%, а баксовые от 9,25%. Несколько выше ставки в Альфа-Банке, хотя он понизил их еще в феврале 2010 года. Сейчас малые процентные ставки на ипотечные кредиты в Альфа-Банке по кредиту на приобретение квартиры на вторичном рынке жилища составляют от 17,5% в рублях (ранее от 20,6%) и от 14% в баксах США (ранее от 14,4%).

По словам Олега Соколова, «многие банки следуют и делают предложения властей, так как многие из принимаемых мер по развитию ипотеки увлекательны кредитным организациям исходя из убеждений развития собственного бизнеса». Другими словами у многих банков на данный момент наблюдается излишек ликвидности, которую как раз и можно издержать на ипотеку. Ведь обычно ипотечный бизнес – довольно прибыльный для банка, процентные платежи по жилищным кредитам составляют львиную долю доходов кредитной организации.

Все же, более маленькие банки не торопятся значительно удешевлять ипотечные кредиты, хотя уже и не выдают их по кризисным расценкам — под 25% годичных.

Динамика на рынке ипотечного кредитования веселит. Но, на самом деле, активность сектора находится в зависимости от развития бизнеса 10-15 огромнейших игроков. Это — Сбербанк и банк ВТБ24, несколько больших личных кредитных организаций, также банки – агенты АИЖК, работающие по эталонам агентства. При всем этом, толика только Сбербанка в этом секторе, по различным оценкам, составляет 63-70%, толика ВТБ24 – около 8%. Не считая 2-ух госбанков посреди главных ипотечных игроков можно именовать: ТрансКредитБанк, ДельтаКредит, БСЖВ, Росбанк, МИА, Банк ИТБ, КИТ Финанс, Жилфинанс, Нордеа Банк, Инвестторгбанк, Россельхозбанк. Хотя, по данным ЦБ РФ, в прошедшем году предоставляли ипотечные жилищные кредиты 584 банка.

По словам Александра Хандруева, управляющего консалтинговой группы «Банки. Деньги. Инвестиции», первого вице-президента Ассоциации региональных банков Рф, в структуре ипотечного кредитования произошли очень принципные высококачественные конфигурации. «Банки, входящие в пятерку огромнейших по величине активов имели в 2008 году 37%, на данный момент их толика возросла до 61%, — объясняет он. — Другими словами мы смотрим, что состав игроков на рынке ипотечного кредитования претерпевает высококачественные конфигурации. Я думаю, что эта тенденция, непременно, сохранится. Рынок ипотечного кредитования станет рынком, где будут работать наикрупнейшие банки, сначала муниципальные и с зарубежным ролью, также большие русские личные кредитные организации». По словамАнатолия Печатникова, члена правления, директора департамента ипотечного кредитования банка ВТБ 24 , если ранее на рынке присутствовало 400-500 активных игроков, то в разгар кризиса их количество сократилось практически до нескольких 10-ов.

Другими словами нельзя сказать, что банки массово бросились выдавать ипотечные кредиты. Даже ранее большие активные участники — Альфа-Банк, Банк Москвы, Номос-Банк, Уралсиб — только начали делать 1-ые шаги по восстановлению ипотечного ранца. Что уже гласить об их маленьких собратьях.

Спрос

Больше россиян стремятся на данный момент получить ипотечный кредит. Молвят, что в отделениях неких банков, в особенности в регионах, даже появились очереди за ипотекой. «По воззрению многих профессионалов цены на жилище на данный момент находятся на деньке, как следует, настало время для покупки, а ипотека — один из наилучших и, часто, единственный метод для большей части наших граждан», — объясняет эту тенденцию Жора Тер-Аристокесянц. Если к этому добавить рост убежденности людей в собственном финансовом положении в связи с окончанием кризиса и рост привлекательности критерий по ипотеке — становиться понятно, почему появляются очереди за жилищными займами. «Очереди за кредитами — очевидное свидетельство веры населения страны в светлое будущее либо, как минимум, в то, что худшее в этом упадке уже за спиной», — соглашается Олег Соколов.

По словам Иры Кузьмичевой, директора кредитного департамента DeltaCredit, на данный момент наблюдается повышение воззваний в банки за ипотекой. «По нашим прогнозам объем выдачи по итогам 2010 года будет выше аналогичного показателя 2009 как минимум на 40%, — ведает она. — И это естественно, беря во внимание тот факт, что решение жилищного вопроса очень животрепещуще для большого числа русских граждан». Активации отложенного спроса, который сформировался в прошедшем году, ожидают и в Сбербанке. «Жилищный вопрос все равно просит довольно резвого решения», — заключает Наталья Карасева.

Неувязка только в том, что ипотечные кредиты могут для себя позволить обеспеченные люди. До кризиса так и было. «Когда до кризиса я смотрела на динамику, — говорила не так издавна на конференции по многообещающим стратегиям банков Наталья Орлова, главный экономист Альфа-Банка. — Спрос на секторе ипотечного кредитования в значимой степени приходил от людей с довольно высочайшим уровнем заработной платы. Другими словами это таковой вкладывательный спрос». На данный момент же уровень платежеспособности россиян заслуживает пристального внимания. Сначала, со стороны банков, желающих нарастить ипотечный портфель. По словам Олега Соколова, исходя из убеждений некачественных кредитов, банкам никто не мешает инспектировать заемщиков, но сильно мало банков производят вправду доброкачественную проверку клиентов.

«На данный момент уже можно сказать, что ипотека оживает. Этому почти во всем содействовали антикризисные программки, направленные на увеличение доступности жилищных кредитов популяции, реализованные основными участниками рынка в прошедшем году, — ведает в этой связи Наталья Карасева.- Естественно, процентная ставка по кредиту — далековато не единственный фактор, влияющий на уровень потребительского спроса на жилище. Более важны и требования к заемщику, и стоимость недвижимости, также, фактически, уровень платежеспособности граждан».

Стоимость

Как понятно, по законам рыночной экономики, стоимость определяется скрещением кривых спроса и предложения. В текущее время спрос на ипотеку очевидно превосходит предложение. Правда, спрос-то в большей степени нельзя именовать платежеспособным. Поэтому понятно, что уровень ставок на жилищные займы определен на данный момент очевидно не рынком.

Да, по данным ЦБ, средневзвешенная ставка по рублевой ипотеке с начала года составила 13,6%. Но стоимость вопроса в этом случае занижена искусственно, выдают под такие низкие проценты только те же главные ипотечные игроки. Ну и не будь на то воля властей, непонятно еще, под какие ставки тогда бы выдавали ипотеку эти самые кредитные организации. Ведь «плохих» долгов никто не отменял, а выдавать жилищные ссуды на данный момент – это как игра в рулетку: сумеет либо не сумеет заемщик управляться с кредитным бременем, покажет только время.

Невзирая на подходящие тенденции, о которых молвят экономисты и бюрократы, россияне как и раньше живут в критериях упавших заработков и нестабильных рабочих мест. Многие работодатели стремятся хоть какими силами заполучить профессионалов, мастеров на все руки, но как можно дешевле. Не задумываясь, могут поменять человека, проработавшего длительное время, на новенького, которому можно будет платить в 2-3 раза меньше. Об этом, кстати, молвят и представители страны. Например, Андрей Языков, глава АРИЖК, указывал не так издавна, что основная причина денежных затруднений заемщиков – в низких заработках, в том, что бизнес перекладывает свои вещественные трудности на плечи персонала.

Но принципиальная неувязка ипотечного рынка состоит в том, что всем желающим Сбербанк и иже с ним ипотеку не выдадут. Отсюда, наверняка, и взялись те же очереди за ипотекой в кредитные отделы ряда банков. Специалисты молвят о ценовом «дне» на рынке квадратных метров. Власти и госбанки говорят о доступной ипотеке. Вот россияне и желают решить, в конце концов, собственный квартирный вопрос, становясь в эти самые очереди.

Все же, коммерческие банки «средней руки», хоть уже и проявили готовность выдавать жилищные займы, интенсивно не бросаются увеличивать свои ипотечные ранцы. Что и понятно. Не решив делему просрочки по старенькым длинноватым кредитам, набирать новые — не очень верно.

«Для оживления ипотеки, конечно, принципиальна ее доступность: процентные ставки, начальный взнос, требования банков к клиентам. Но не нужно забывать, что ипотека — это метод приобретения жилища, и более принципиальным для роста спроса на нее является ситуация на рынке жилища и в экономике страны», — гласит Жора Тер-Аристокесянц.

Ипотека вправду оживилась. Об этом говорят власти, банкиры и заемщики. Вправду, кредит на покупку квартиры на данный момент получить полностью для себя можно, но при соблюдении ряда критерий. Но вот сказать, что ипотека расцвела, что началось высококачественное развитие рынка, можно будет только тогда, когда появится настоящая конкурентность меж банками, и когда кредитные ставки будет определять не правительство, а рынок.

Ипотечная статистика

По самым свежайшим данным Банка Рф, количество и объемы выданных кредитов, как в рублях, так и в валюте, поступательно вырастают с конца зимы прошедшего года. Любопытно, что в апреле 2010 года объемы, выданных денежных ссуд на ипотечном рынке, возросли чуть не вдвое. Средневзвешенная ставка по рублевым жилищным кредитам с начала года составила 13,6%–13,9%, по денежной ипотеке – 11,1%.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *