Безопасность покупки квартиры почти во всем находится в зависимости от контракта, по которому вы ее приобретаете. Не все схемы реализации являются легитимные, вот поэтому нужно знать хотя бы законные.
Если вы покупаете строящееся жилище, то самым неопасным являются контракт долевого роли (ДДУ). Но на рынке договоров реализации еще больше. И не стоит мыслить, что только ДДУ является легитимным. Бывают ситуации, когда по этому виду контракта продавать уже нельзя. К примеру, дом построен, и приобретая жилплощадь, вы уже не сможете участвовать в долевом строительстве, которое к тому моменту завершилось.
Специалисты компании «Метриум Групп» проанализировали предложения на первичном рынке жилища и апартаментов Москвы и обусловили, по каким договорам предпочитают работать торговцы и застройщики.
Схемы продаж эконом-класса
Если рассматривать новостройки эконом-класса, то на сегодня самой всераспространенной является покупка жилой недвижимости по ДДУ в согласовании с 214-ФЗ. На рынке на данный момент 41 % такового предложения. К примеру, так продаются квартиры в ЖК «Царицыно», ЖК «Некрасовка-Парк», ЖК «LIFE-Митинская». Это самая неопасная схема реализации для покупателей, потому что она защищает и от двойных продаж, и дает определенные гарантии возврата средств при долгострое. Но эта схема прибыльна и самим застройщикам, так как увеличивает лояльность клиентов и становится одним из конкурентных преимуществ.
2-ое место на рынке по использованию занимает подготовительный контракт купли-продажи (ПДКП). На его долю приходится 34 % случаев. По этому договору не всегда работают легитимно. Если вы приобретаете жилище по этой схеме на исходной стадии строительства, то, вероятнее всего, только поэтому, что у застройщика не все в порядке с документами. Это нелегально, и вы рискуете. Но если же сделка совершается, когда дом уже построен, сдан, но право принадлежности еще не оформлено, то тут все в порядке. Специалисты «Метриум Групп» разъясняют 2-ое место в рейтинге этого контракта тем, что существенное количество новостроек эконом-класса относительно не так давно были введены в эксплуатацию.
На 3-ем месте — договоры паенакопления (13%). После заключения такового контракта клиент становится членом ЖСК. Конкретно так работает один из огромнейших застройщиков Москвы – ГК «Пик». Нередко так реализует и ГК СУ-155. Нелегального в таковой схеме ничего нет, но тут нужно кропотливо учить контракт, потому что схожая схема содержит много подводных камешков и рисков, и дает минимум гарантий.
Есть на рынке и смешанная схема реализации, когда в одном и том же доме квартиры продаются и по ПДКП и ДКП. Такая ситуация встречается в 6 % случаев. Не стоит пугаться, предпосылки нередко кроются в том, что получение прав принадлежности на квартиры осуществляется равномерно. Свидетельства на одну часть квартир в доме могут быть уже оформлены, а на другую – нет. Не считая того, один и тот же торговец время от времени реализует жилище и от застройщика, и от инвестора, тогда во 2-м случае употребляется контракт переуступки по ДДУ.
Пореже всего на рынке новостроек встречаются прямые контракта купли-продажи (ДКП). Их толика составляет только 4 %. И не сложно, ведь по ДКП застройщик может продавать, когда право принадлежности на все квартиры уже оформлено, а к тому моменту нередко и продавать уже нечего.
Не считая выше перечисленных схем, 2 % квартир реализуется по подготовительному договору долевого роли. ПредДДУ заключаются на стадии до получения разрешительной документации, и не достаточно кто из застройщиков рискует начинать реализации до официального разрешения, так как это очевидно противозаконно.
Схемы продаж бизнес-класса
В секторе бизнес-класса, по данным «Метриум Групп» также лидируют ДДУ, а вот следом сходу идут ПДКП и ДКП. Такую ситуацию Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп», разъясняет последующим образом: «Квартиры бизнес-класса из-за более высочайшей цены и насыщенности рынка раскупаются наименее интенсивно, чем в эконом-классе. К тому же, на реализацию квартиры в этом секторе выходят, обычно, на более высочайшей стадии готовности. Вследствие этого застройщик не успевает реализовать все квартиры во время строительства и обязан продолжать реализацию после введения дома в эксплуатацию по ПДКП. При этом, в отличие от эконом-класса, в секторе бизнес-класса по ПДКП продаются квартиры исключительно в уже введенных в эксплуатацию домах, другими словами на совсем легитимных основаниях. Часто встречается ситуация, когда квартиры не распродаются и после ввода в эксплуатацию, потому обширное распространение на рынке первичного жилища бизнес-класса получил ДКП».
Схемы реализации апартаментов
Апартаменты, хоть и покупаются для проживания, юридически таковой недвижимостью не являются, потому их не всегда продают по ДДУ. Не считая того в этом случае ДДУ не дает те же гарантии, что и в случае с квартирами, потому что исходя из убеждений закона эта недвижимость нежилая. В большинстве случаев апартаменты продают по ПДКП, потому что 56 % апарт-комплексов представляют собой проекты редевелопмента, а означает, не попадают под действие 214-ФЗ, и тут нереально продавать по ДДУ. Не считая этого на данном рынке популярны договоры купли-продажи и инвестирования, а вот схем с ЖСК нет совершенно. «Договор инвестирования не применяется при покупке жилища, так как это является прямым нарушением 214-ФЗ, — комментирует Мария Литинецкая. – На апартаменты же закон о долевом участии в строительстве впрямую не распространяется, так что заключение контракта инвестирования, по которому клиент становится практически партнером застройщика и делит с ним все опасности, время от времени практикуется. При всем этом принципиально осознавать, что вкладывательный контракт нельзя именовать надежным, так как он не проходит регистрацию. Не считая того, компания-застройщик может просто не достроить дом, сославшись на нехватку средств либо другие происшествия, а возвратить средства будет проблематично».
Итак, это все схемы, с которыми вы сможете столкнуться при покупке новейшей квартиры либо апартаментов. Стоит увидеть, что всюду есть свои опасности, потому действовать нужно всегда продуманно и осторожно.