Термин «рейдерство» обычно употребляется в контексте захвата больших коммерческих учреждений, но более небезопасным и распространённым является и захват личного жилища. Открыть двери в квартиру рейдерам может покупка толики, которая может составлять наименее 1/200 от всей площади жилья. Даже владея таковой малозначительной «недвижимостью», жулик становится полноправным совладельцем жилища. Как рейдеры получают долю в квартире? Как действовать, если захватчики просочились в дом? Откуда можно ожидать опасности рейдерского захвата жилища? На эти и другие вопросы отвечают спецы юридического отдела ГК «МИЦ».
Сущность квартирного рейдерства состоит в том, что один либо несколько жуликов, получая формальное право принадлежности на жалкую по размеру долю в квартире, вселяются в жилище и начинают в буквальном смысле слова выживать других собственников. Последние, доведенные до полного отчаяния, или продают свою долю по дешевке, или соглашаются с рейдерами на полученную сумму делят и продают квартиру полностью,. При этом, доход от реализации, обычно, делится не в согласовании с размером толики собственников, как минимум в отношении 50:50.
Но каким образом рейдеры получают право принадлежности на долю в чужой квартире? По словам управляющего юридического департамента ГК «МИЦ» Дарьи Погорельской, истории о квартирном рейдерстве начинаются по-разному. Очень всераспространенной ситуацией является получение наследия несколькими наследниками. К примеру, наследие перебежало двум братьям, и какой-то из них со собственной семьей переехал в наследную квартиру, но при всем этом долю второго выкупать не стал. Если еще при всем этом дела меж наследниками испортились, то 2-ой может реализовать свою долю рейдерам. Но Штатским кодексом РФ предусмотрена защита честных собственников в виде преимущественного права покупки, потому наследник, поселившийся со собственной семьей в приобретенной квартире, может возлагать, что 2-ой наследник не сумеет воплотить свою долю стороннему человеку. Но рейдеры знают, как обойти это положение о преимущественном праве покупки. С этой целью они оформляют не контракт купли-продажи, а контракт дарения. При дарении толики даритель не должен никаким образом уведомлять других сособственников о планах в отношении собственной принадлежности.
Невзирая на то, что меж обладателем толики и рейдерами оформляется контракт дарения, последние передают «дарителю» средства, т.е. практически такая сделка является притворной. Если остальным собственникам получится обосновать факт передачи средств, то сделку признают недействительной и у свежеиспеченных хозяев толики отберут право принадлежности на нее. Но, по словам Дарьи Погорельской, обосновать, что «даритель» получал от «одаряемых» благодарность в виде большой валютной суммы, очень и очень тяжело.
Когда рейдеры попадают в квартиру, для того чтоб выжить других владельцев, они используют целый арсенал отлично узнаваемых средств: начиная от провоцирования скандалов, заканчивая подселением 10-ка гастарбайтеров. Часто рейдеры ведут видеосъемку и различными методами пробуют спровоцировать собственника на рукоприкладство. Если это вышло, то рейдер заявляет о собственном намерении возбудить уголовное дело. Обычно, в рейдерских группах состоят лица, отлично знакомые с законодательством (к примеру, бывшие юристы), потому возможность, что для собственника жилища это будет иметь нехорошие последствия, очень велика. В обмен на обещание не подавать заявление в правоохранительные органы рейдер может востребовать валютную компенсацию либо же продажу жилища и раздел приобретенной прибыли.
Что делать собственникам квартиры, долю в какой заняли рейдеры? Обязаны они принять условия рейдеров либо же могут попробовать биться за свое жилище? Если толика, отошедшая во владение рейдерам, малозначительная, то действенным инвентарем в борьбе с захватчиками становится принудительный выкуп толики. Так, согласно статье 252 ГК РФ, принудительный выкуп толики вероятен, если: — выкупаемая толика малозначительная; — толика не может быть реально выделена (это означает, что жить на ней практически нельзя); — собственник микродоли не имеет существенного энтузиазма в использовании жилища.
При всем этом цена выкупаемой толики определяется по решению суда, а не назначается рейдером. По другому он может запросить за долю такую сумму, которая совсем не будет соотноситься с размером толики.
Но на такое развитие событий могут возлагать только те жильцы, в квартире которых собственность рейдеров вправду составляет только жалкую часть от общей площади жилища. Если же толика имеет обычный размер, то трибунал может отказать истцу в требовании ее выкупа.
Таким макаром, с рейдерским захватом жилища биться очень трудно, часто такая борьба только истощает силы мажоритарного собственника. Потому легче предупредить появление таковой ситуации, чем позже пробовать ее разрешить. Для этого необходимо как можно ранее закончить режим долевой принадлежности, выкупив долю у другого собственника либо полностью продав квартиру и разделив средства.