Сходу начну со Варианта ИЗ ПРАКТИКИ.

Мне позвонил человек от неплохого знакомого и поинтересовался, в каком банке лучше брать ипотечный кредит. В процессе обсуждения разных ипотечных товаров от разных банков я с удивлением узнаю, что собственных средств у человека более чем довольно и для покупки квартиры, и для ее предстоящего высококачественного ремонта. На мой недоуменный вопрос, для чего же брать кредит в 2 миллиона, получать «бонус» в виде ипотечного залога на всю квартиру ценой выше 10 миллионов, растрачивать средства на выплату процентов, страховки и иных «сопутствующих услуг», я получил шокирующий меня ответ: «Зато банк проверит квартиру и я буду уверен в чистоте сделки на 100 процентов!».

Я сообразил, что пришла пора развеивать подобные иллюзии у населения.

Бизнес банка состоит в том, чтоб давать кредит и получать по этому кредиту проценты. Ипотечный кредит — это кредит, который обеспечен недвижимостью. Приобретенный с внедрением ипотечных средств объект будет находиться в залоге у банка, и в случае, если заемщик- обладатель этого объекта не сумеет выплатить сумму кредита либо проценты, банк сумеет реализовать недвижимость с торгов и получить требуемую сумму. Ничего личного, только бизнес.

А что будет, если квартира вдруг будет изъята по суду у покупателя, невзирая на все его пробы изобразить из себя «добросовестного приобретателя»?

Исходя из убеждений банка — обязательство выплатить кредит и проценты никуда не исчезает.

Да, квартиры у заемщика больше нет. А кредит — есть. И обязанность выплатить цена квартиры (при этом с процентами), которая заемщику не принадлежит — есть.

Более того, потому что сейчас обеспечения нет, банк востребует у заемщика сразу выплатить всю оставшуюся сумму кредита совместно с набежавшими процентами и долгами (если они есть). Если клиент страховал титул сделки (а некие особо даровитые «экономные» люди от страхования титула увиливают, как могут), у него возникает призрачный шанс хотя бы рассчитаться с банком по кредиту, не продолжать платить за сейчас уже чужую квартиру. Вот только сроки выплаты страхового возмещения у страховой компании очевидно больше сроков, которые даются по кредитному договору для возмещения утраты объекта кредитования — обеспечения кредита.

Поэтому-то банки категорически противятся переводу ответственности на страховую компанию (которую, кстати, они же рекомендовали и одобрили, и на страховании в какой настояли ). Средства должен выплатить заемщик! Сходу после того, как он лишился по тем либо другим основаниям права принадлежности на квартиру.

Еще есть один смешной (если это слово применимо в схожей ситуации) аспект. Выгодоприобретателем по договору страхования титула является банк (во всяком случае, в части страхования на сумму кредита), и если страховая компания в конце концов выплатит страховое возмещение (что произойдет после расчета честного заемщика с банком), то выплатит она средства банку. И дальше- опять-таки хлопоты заемщика по получению этих средств, повторно выплаченных в кредитную компанию.

Таким макаром, покупатель-заемщик, поточнее, его финансовая состоятельность, — это единственная надежда банка на получение средств. Такая константа в этом ненадежном и меняющемся мире. Приобретенную недвижимость могут отсудить по тыще вероятных оснований (ну что делать, сырое у нас еще пока законодательство, у меня, как у практика, появляется вопрос- почему так не достаточно сделок расторгается? Что бы ни вещал в собственных концертах Задорнов про российских, но люди у нас очень добросовестные и приличные, способностей сыграть нечестно законы и судебная практика дают более, чем довольно). Страховая компания может придраться к чему угодно и не выплатить страховое возмещение.

И только заемщик, со своими доходами, со своим жарким желанием не запятнать кредитную историю, остается опорой банка в бушующем финансовом мире.

Примите это как постулат — банки в первую, вторую и т.д. очередь инспектируют заемщиков. Их доходы. Их надежность.

И только в какую-то последнюю очередь рассматриваются квартиры. Поточнее, документы на квартиры.

Самое главное — нужно осознавать, что подход к вопросу одобрения квартиры разнится у банка и у покупателя. Банк оперирует такими понятиями, как возможность расторжения сделки, предоставленные документы и их соответствие списку. И если заемщик лишится приобретенной недвижимости — для банка это неудача, но не трагедия. Ибо у банка остался заемщик. А вот для заемщика утрата квартиры- трагедия. И стукнет она со всего маху конкретно по покупателю. А по кому из служащих банка стукнет утрата объекта кредитования? Понятно, что кто-то лишится премии, кто-то получит выговор, может, кого-либо даже уволят. Но вот только заплатить оставшуюся сумму кредита никого из банка не принудят.

Итак, в банк предоставляются копии документов на недвижимость и копия паспорта покупателя. (Что меня всегда поражало, банки готовы рассматривать все документы в копиях, не считая выписки из Одного муниципального реестра прав на неподвижное имущество. Вот вытащи да полож эту бумажку в подлиннике. Казалось бы, заказать ее можно по вебу, при этом в электрическом виде приходит выгрузка из базы, никаких колебаний в подлинности не будет).

Вас ничего не настораживает?

Представьте для себя ситуацию — захворал человек. Не грипп-ангина, а что-то печальное, что нужно решать операционным методом. Вот только решение об операции принимается только по результатам анализов и обследований, не смотря на пациента. При этом анализов, которые нужно делать не в данном определенном случае с определенным нездоровым, а по некому унифицированному списку. Я не желаю сказать, что по анализам и результатам исследовательских работ нельзя провести диагностику, вот только почему-либо у меня есть уверенность, что живой доктор при конкретном осмотре вместе с плодами анализов диагноз поставит более четкий.

В банке не лицезрели квартиру, в банке не лицезрели и не общались с торговцами недвижимости. Все, что в банке лицезрели — копии документов. «Результаты анализов».

Более того, главные «проверяльщики» — из юридического отдела даже покупателя не лицезрели в глаза, что здесь гласить про продавцов-то…По моему опыту- они не очень рвутся глядеть на кого-либо. Понимаете ли, и без того «работы хватает», еще с кем-то беседы проводить. Вообщем, юристы банков — они недосягаемы, как небожители. Их нельзя узреть обычному заемщику либо риелтору. Их волю могут толковать кредитные менеджеры, при этом исключительно в избранные моменты. Либо же можно получить от их некий «знак» — скажем, письмо по электрической почте: «Ваш вопрос решен, вам отказано!»

Предвижу возражения — зато у юристов и у службы безопасности банка есть БАЗЫ ДАННЫХ!

Если вы насмотрелись американских телесериалов, вроде «Думать как преступник», у вас может сложилось устойчивое мировоззрение, что в компьютере все есть и обо всех. Может, в США так оно и есть. Но…добро пожаловать к нам в Россию!

Мне довольно было ознакомиться с тем, как забивается информация в компьютер в паспортном столе, чтоб не питать никаких иллюзий в тему всезнайства баз данных.

Ну и позже, что толку в этой базе, если человек решил впервой в собственной жизни нарушить закон? Либо если в отношении торговца недвижимости было совершено либо планируется грех, которое еще не успело попасть в эту базу? Как досадно бы это не звучало, никакая база ничего не покажет.

Давайте я верно определю свою позицию.

Инспектировать по базам документы на недвижимость, равно как и документы участников сделки, можно и необходимо. Это является неотъемлемой частью проверок при покупке объекта. Но возлагать, что кто-то, смотря исключительно в бумажки либо на монитор, выявит все риски- наивно.

Эта тема так многогранна, что 1-го выпуска мне очевидно не хватит. Так что- продолжение следует!

Радин Максим