«Мой дом – моя крепость» – говорит выражение, принадлежащее британскому юристу XVII века Эдуарду Коку. Но на какой правовой почве современный человек воздвигает свою крепость? Надежна ли она?
Далековато не все люди знают, что при покупке квартиры нужно располагать юридическими познаниями, также способностью их применить. Ведь нередки случаи, когда человек, не считая необходимым вдаваться в детали документов и инспектировать так именуемую «юридическую чистоту» хотимой квартиры, просто подписывает все бумаги и передает средства. Схожая доверчивость в предстоящем может преподнести покупателю противные сюрпризы. В особенности, когда он понимает, что стал жертвой жуликов или столкнулся с другими людьми, имеющими право неизменного использования его квартирой. Следствием может стать как утрата средств, так и утрата самой квартиры.
Самый идеальный вариант – отсутствие у квартиры «истории», другими словами цепочки разных подготовительных сделок с ней. Это условие почаще производится при покупке квартиры конкретно у застройщика. Да и тут есть опасности, так что лучше подстраховаться.
Итак, новостройка
Самый надежный метод – оформление контракта роли в долевом строительстве. Проверка квартиры сводится в главном к проверке самого торговца (застройщика). Тут принципиально проверить право застройщика на получение средств и оформление вас в качестве дольщика:
1) Разрешение на строительство
разрешение должно быть выдано уполномоченным органом, в нем должна быть дата, номер, подпись и печать должностного лица уполномоченного органа;
нужно сверить соответствие данных о застройщике и лице, которое будет заключать с вами контракт;
проверить реальность наличия выдачи данного разрешения на веб-сайте уполномоченного органа (например, для Москвы – веб-сайт Мосгосстройнадзора);
Проверке подлежит и срок деяния разрешения. Если срок истек либо в скором времени исходит, требуйте предъявить документ о продлении срока.
2) Документ, подтверждающий права застройщика на земляной участок
В согласовании со ст.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении конфигураций в некие законодательные акты Русской Федерации» (дальше – закон № 214-ФЗ) права на земляной участок могут быть оформлены в 3-х формах:
право принадлежности;
контракт аренды земляного участка;
контракт субаренды земляного участка;
контракт безвозмездного срочного использования (но исключительно в определенных законом случаях, что, обычно, является исключением).
Если у застройщика право принадлежности на эту землю, то нужно проверить свидетельство о праве принадлежности, запросить либо взять без помощи других выписку из ЕГРП в отношении данного земляного участка (в выписке виден собственник на текущую дату).
Если у застройщика права на землю оформлены контрактом аренды, то нужно направить внимание на последующие моменты:
срок аренды (который должен быть более года);
наличие штампа о гос регистрации на договоре;
в договоре должно быть предвидено право арендатора производить строительство дома на этом земляном участке;
арендатором должен являться сам застройщик.
Если срок аренды завершается ранее рекламируемого застройщиком срока ввода объекта в эксплуатацию, требуйте копию зарегистрированного дополнительного соглашения о продлении срока деяния контракта аренды, если же его нет – у застройщика могут появиться трудности с оформлением данного строения после его постройки, а соответственно, будут трудности и у дольщика.
Если права застройщика на земляной участок оформлены контрактом субаренды земляного участка, то нужно удостовериться в праве на передачу участка в субаренду застройщику. Не считая того, нужно учесть, что срок деяния контракта субаренды не должен превосходить срок основного контракта аренды и должен соответствовать декларируемому сроку ввода дома в эксплуатацию. При прочтении контракта субаренды нужно уделять свое внимание на те же моменты, что и при исследовании контракта аренды земляного участка.
3) Проектная декларация
Сама цель данного документа заключается в донесении до дольщика более значимой инфы о строительстве объекта. Застройщик должен располагать ее в СМИ либо сети Веб (обычно, на веб-сайте застройщика), так что все обязаны иметь возможность ознакомиться с ней в свободном доступе. Список и состав проектной декларации установлен в ст.20, 21 закона № 214-ФЗ.
Nota bene
Перечисленные документы (разрешение на строительство, документ, подтверждающий права застройщика на земляной участок, проектная декларация) являются документами, которые согласно ч.1 ст. 3 закона № 214-ФЗ непременно должны быть у застройщика и которые он должен предоставлять по первому требованию.
Конкретно эти документы следует запросить после того, как покупателю приглянулась определенная квартира. Таким макаром, на основании ч.2 ст. 21 закона № 214-ФЗ вы вправе ознакомиться с оригиналами всех разрешительных документов застройщика, придя к нему в кабинет. Также можно снять с их копии либо сфотографировать, что рекомендуется сделать.
Если у застройщика отсутствуют какие-либо вышеуказанные документы и вам предлагают заплатить средства до их получения застройщиком, то никогда не соглашайтесь: застройщик не имеет права до их получения заключать с дольщиком контракт и брать средства. Более того, застройщику могут и совсем отказать в получении этих документов.
Определение надежности
Потому что сама фигура застройщика является главный, то необходимо подчеркнуть, что дом может и не быть достроен даже при наличии всей легитимной документации, прав и схемы строительства. Можно ли найти, достроит ли застройщик жилище либо нет?
К огорчению, не существует перечня надежных застройщиков, которому можно полностью веровать. Даже компания с неплохой репутацией и обилием положительных отзывов может подвести в силу экономических событий. Но, к примеру, у правительства Столичной области есть «Реестр проблемных застройщиков» и «Перечень проблемных объектов», обратившись к которым, можно получить информацию о том, является ли застройщик проблемным и есть ли трудности со строительством дома, где вы планируете приобрести квартиру. Подобные ресурсы есть и в Москве, к примеру, «Перечень застройщиков, работающих по 214-ФЗ и представляющих в Москомстройинвест отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением средств участников долевого строительства» (на данный момент там данные, правда, только за 1-ый квартал 2014 г.). Также стоит поглядеть и «Памятку дольщику», разработанную в Москомстройинвесте.
С кем иметь дело
На плечи грядущего дольщика ложится задачка оценки застройщика, в процессе которой нужно сделать беспристрастный вывод о перспективах достройки многоквартирного дома.
Сначала необходимо убедиться, что застройщиком выступает юридическое лицо (другими словами компания), потому что личные предприниматели и физические лица не имеют права являться застройщиками. Вероятен вариант, что контракт будет заключать не сам застройщик, а посредник, третье лицо, которое получило у застройщика права по договору роли в долевом строительстве, инвестирования, уступки прав, или рассредотачивания площадей. В данном случае проверке подлежат все участники цепочки меж дольщиком и застройщиком.
Непременно следует инспектировать возможности человека, который подписывает документы по доверенности.
А в целом информация, которой нужно располагать, проверяя застройщика, включает последующие пункты:
I) Репутация и опыт застройщика (срок работы на рынке, количество построенных домов, отсутствие просрочек при сдаче домов, отсутствие судов с дольщиками, отсутствие лишне брутальной и массовой рекламы, роль в госпрограммах, информационная открытость). Для данной проверки нам на помощь придут СМИ, интернет-ресурсы, веб-сайт юридического лица-застройщика. Принципиально осознавать, что иногда поиск по сети Веб может дать еще больше инфы, чем хоть какой другой источник, потому что обманутые в прошедшем дольщики почти всегда делятся информацией на форумах. Проверьте веб-сайты арбитражных и районных судов вашего региона (и региона застройщика) на наличие в их дел, в каких застройщик выступает (или выступал) в качестве ответчика в судебных разбирательствах, связанных с его видом деятельности.
II) Правоспособность юридического лица – застройщика (способность компании заключать сделки, брать на себя права и обязательства).
Тут нужно ознакомиться со последующими документами и получить последующую информацию:
Выписка из Одного муниципального реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Нужно убедиться, что в отношении застройщика регистрирующим органом не принято решение об исключении его из ЕГРЮЛ, также нет процедуры ликвидации/реорганизации компании;
Учредительные документы со всеми переменами и дополнениями необходимы для анализа срока возможностей единоличного исполнительного органа (директора) и вероятных ограничений на заключение сделок им;
Протокол общего собрания акционеров/участников (либо выписка из него) об избрании единоличного исполнительного органа – для определения лица, которое имеет право заключать от имени общества договоры или выдавать доверенности на заключение договоров (проверьте наличие и срок возможностей директора).
Данную информацию должен предоставить сам застройщик в согласовании с ч.1 ст. 20 закона № 214-ФЗ.
III) Финансовое состояние (отсутствие убытков, отсутствие судебных дел по взысканию значимых долгов с застройщика, достаточность ресурсов, отсутствие необоснованно малой стоимости реализации).
Документы для анализа денежного состояния также в силу ст. 20 закона №214-ФЗ должен предоставить сам застройщик. Полезно изучить бухгалтерскую отчетность (баланс, отчет о прибылях и убытках).
Последующим шагом будет проверка застройщика на признаки банкротства. Согласитесь, было бы не очень здорово полагаться на компанию, которая в ближнем будущем может быть закрыта либо переживает не наилучшие времена. Ответы на эти вопросы можно получить на веб-сайте Федеральной налоговой службы, указав наименование, адресок и прочую уже известную на данном шаге информацию по интересующему застройщику, а наличие судов на предмет банкротства застройщика – на веб-сайте Арбитражного суда.
Опасности вкладывательного проекта (в том числе и при покупке квартиры в новостройке) при участии хоть какой строительной компании все равно есть, но их можно минимизировать. С этой целью лучше еще до заключения контракта получить консультацию юриста. Тогда у грядущего дольщика больше шансов вовремя, с неплохим настроением отпраздновать новоселье.