В молодости меня уверяли, что для размеренной и защищенной жизни необходимо иметь «тылы» в виде собственного жилища. На его покупку и облагораживание следует навести свои силы с самого начала трудовой жизни. Но как показала практика, в собственной квартире удается прожить не подольше, чем в оплаченной.

Поначалу покупается однокомнатная квартира. С возникновением малышей семья переезжает в двухкомнатную квартиру, а с ростом дохода в трехкомнатную. В активный период собственной жизни приходится переезжать по пару раз, меняя районы, городка, а то и страны. Наша жизнь полна перемен. В этих критериях «тылы» приходится таскать за собой, растрачивая на доплаты, ремонты и мебель уйму средств и времени. Не разумнее ли тем, кто ощущает внутри себя силы, с самого начала стремиться к денежной независимости? Как показано на примере это не так и недешево, а выгода очень явна.

Мысль, предложенная в истинной статье, подойдет не многим. Универсальных советов не бывает. Но могу заверить, что все написанное испытано жизнью и основано на опыте создателя и его знакомых.
Сущность идеи состоит в последующем: заместо покупки квартиры для проживания, сделать коммерческую недвижимость и каждый месяц получать арендный доход. Приобретенных средств хватит не только лишь на аренду жилища, но к тому же много остается.

Числа еще убедительнее слов. Потому, разглядим предложенную стратегию на базе реальной недвижимости и цен 2014 года.
Давайте представим, что страстно желаем приобрести квартиру в Москве на Шоссе Энтузиастов в «сталинском» доме в районе Измайловского парка. При площади 85 кв. м такая квартира стоит приблизительно 13 млн руб. Чтоб приобрести эту недвижимость придется реализовать имеющееся жилище и/либо издержать скопления. Представим, что в конечном итоге мы собрали 5 млн руб. из 13-ти. Недостающие 8 млн руб. придется взять через «ипотеку на прибыльных условиях», к примеру, в Сбербанке. Согласно ипотечному калькулятору на веб-сайте банка, при начальном взносе 5 млн руб., каждый месяц, в течение 20 лет нужно платить 96 590 руб.

Начальный взнос: 5 млн руб.

Ипотечный кредит на покупку квартиры: 8 млн руб.

Каждомесячный платеж по кредиту: 96 590 руб.

Итого, потратив 5 млн руб., каждый месяц имеем минус 96 590 руб.

Сейчас, другой сценарий. В одном из городов наиблежайшего Подмосковья за 5 млн руб. покупаем квартиру площадью 66 кв. м на нижнем этаже дома. Берем потребительский кредит в том же Сбербанке на сумму 1,8 млн руб. Потом, переводим квартиру в нежилой фонд и делаем реконструкцию. Получившееся коммерческое помещение сдаем в аренду за 124 тыс. руб. за месяц.

Потребительский кредит будем погашать в течение 3-х лет, каждый месяц выплачивая банку 63 728 руб. При всем этом, как помещение сдано в аренду, сразу арендуем квартиру на Шоссе Энтузиастов за 50 тыс. руб. за месяц.

Для сдачи коммерческого помещения в аренду откроем ИП и будем использовать патентную систему налогообложения. Годичный налог составит 11 374,4 руб. (см. Закон Столичной области от 2 октября 2013 года №107/2013-ОЗ). Страховые взносы в ПФР и ФФОМС составят 20 727,53 руб. в год. Налог на имущество не платим, потому что находимся на облегченной системе налогообложения.

Общая налоговая нагрузка составит: 11 374,4 + 20 727,53 = 32 101, 93 руб. в год. Это, кстати, всего 2,2% и совсем легитимно.

Покупка квартиры для перевода в нежилой фонд: 5 млн руб.

Кредит на перевод квартиры в нежилой фонд и реконструкцию: 1 800 тыс. руб.

Каждомесячный платеж по кредиту: 63 728 руб. (в течение 3-х лет).

Каждомесячный платеж за аренду квартиры для проживания: 50 тыс. руб.

Налог и отчисления в фонды: 32 101,93 руб. в год либо 2 675 руб. за месяц.

Итого, потратив 5 млн руб., 1-ые три года каждый месяц имеем:

124 тыс. — 63 728 — 50 тыс. — 2 675 = плюс 7 597 руб.;

с 4-ого года и дальше:

124 тыс. — 50 тыс. — 2675 = плюс 71 352 руб. за месяц!

В обоих рассмотренных случаях, потратив 5 млн руб., мы будем жить в полюбившейся квартире. Но, в случае покупки квартиры для проживания, мы имеем минус 96 590 руб. за месяц. А в случае сотворения коммерческого помещения и аренды квартиры для проживания, мы имеем плюс 71 352 руб. за месяц. Разница меж 2-мя вариациями 167 942 руб. каждый месяц в пользу съемной квартиры, которую вправду арендуют мои знакомые. Что касается нежилого помещения в ближнем Подмосковье, то оно не так давно сотворено и сдано в аренду.

Средства, вложенные в нежилое помещение, с момента сдачи его в аренду выросли вдвое:

Примерная стоимость коммерческого помещения: 124 тыс. х 100 = 12 400 тыс. руб.

Вложенные собственные средства: 5 млн руб.

Потребительский кредит: 1 800 тыс. руб.

Прибыль от возможной реализации: 12 400 тыс. — 5 млн — 1 800 тыс. = 5 600 тыс. руб.

Доход на вложенные средства: 5 600 тыс. / 5 млн = 112%

Средства, вложенные в ипотечную квартиру, в случае резкого скачка цен можно возвратить. Но навряд ли стоит возлагать на прибыль.

При разработке коммерческого помещения: покупка квартиры, перевод в нежилой фонд и строй работы обошлись «дешевле рынка». Весь процесс занял всего несколько месяцев. Нам удается создавать такие помещения уже не 1-ый год. Но как ни удивительно, другим, в тех же критериях, удается создавать для себя только трудности.

Потому принципиально осознать, что для схожих инвестиций необходимы познания и опыт. Приобрести их доступно хоть какому нормальному человеку. По последней мере, это еще проще и резвее двадцатилетней ипотечной кабалы. Создав всего один-два объекта, вы обеспечите для себя финансовую независимость. Доход от аренды просто перекроет все ваши текущие каждомесячные издержки!

Но с чего начать тем, кто еще только готовится к покупке собственной первой недвижимости?

Во-1-х, им можно порекомендовать все-же арендовать квартиру, а разницу меж возможным ипотечным платежом и ценой аренды — откладывать на будущую инвестицию.

Во-2-х, как наберется достаточная сумма — приобрести свою квартиру. Да, конкретно так. Приобрести квартиру. Но не для проживания, а для сдачи в аренду. Через некое время приобрести еще одну. При этом брать стоит непременно «однушки»: их легче сдать в аренду, реализовать, также они посильнее увеличиваются в стоимости. Через некое время, продав «инвестиционные» квартиры вы создадите коммерческое помещение. А долголетний опыт сдачи квартир в аренду окажется суровым подспорьем в новейшей деятельности.