Собираетесь приобрести квартиру в новостройке? Время для этого на данный момент самое подходящее. Но не будьте наивными, по другому вам могут подсунуть векселя заместо контракта, навязать дополнительные услуги либо реализовать государственную квартиру. E-xecutive.ru выводит застройщиков на чистую воду.

«Вы понимаете, что такое – застройщики?», — спрашивал Мастер у поэта Ивана Бескровного в бессмертном романе Миши Булгакова «Мастер и Маргарита». От отвечал: «Это малочисленная группа мошенников, которая каким-то образом уцелела в Москве…». Действия, описанные в романе, происходили практически век вспять. Но с того времени поменялось малое. Сейчас застройщиков все почаще именуют девелоперами, но считать их бандюганами от этого не закончили. И у россиян есть на то основания – в особенности у тех, кто когда-либо подписывал контракт о долевом роль в строительстве.

Ни равных прав, ни у схожих целей у участников такового контракта не бывает. Дольщик приносит средства и желает поменять их на квадратные метры в избранной им квартире. Застройщик же совершенно не непременно пылает желанием эти метры предоставить. У него могут быть совершенно другие цели – к примеру, избежать налогообложения, уйти от ответственности либо нелегально обогатиться за чужой счет. Решать свои задачки девелоперам иногда очень помогает наивность и юридическая безграмотность дольщиков, готовых веровать на слово и подписывать любые филькины грамоты, только бы недвижимость обошлась ему подешевле. В конечном итоге такие покупатели платят еще больше, чем планировалось, а то и остаются без квартиры. Так что 1-ое, что вы должны сделать перед покупкой жилища в новостройке, — это снять розовые очки и закончить принимать застройщика как друга, готового вам посодействовать.

Опасности за ваш счет

За последнее десятилетие скандалов, связанных с обманутыми дольщиками было много. Многие дела разбираются в судах до сего времени. И нужно отметить, что далековато не они все завершаются благоприятно для покупателей квартир. В особенности это касается случаев, связанных с некорректно оформленными документами.

Правительство бралось решать трудности дольщиков только тогда, когда компании-застройщики банкротились либо исчезали, а дома оставались недостроенными. Все эти годы власти пробовали ужесточить законодательство таким макаром, чтоб оплачивать строительство из бюджета больше не приходилось. На данный момент они близки к цели: с 1 января 2014 года вступит в действие новый закон, регулирующий вербование средств людей к строительству по договорам долевого роли (ДДУ). Застройщики будут должны не только лишь регистрировать каждый ДДУ в Росреестре (эта норма действует и на данный момент), да и гарантировать финансовую возможность впору достроить и сдать объект. Сделать это можно будет 3-мя методами: застраховать штатскую ответственность в коммерческой страховой компании, предоставить банковскую гарантию либо застраховаться в «Обществе обоюдного страхования» (ОВС), в которое должны вступить девелоперы.

С следующего года Росреестр не будет регистрировать незастрахованные контракта долевого роли. С одной стороны, это прекрасно для дольщиков – они будут защищены даже на случай банкротства застройщика. С другой – конкретно покупателям квартир в новостройках в итоге придется взять на себя все расходы по страхованию ответственности девелопера. Дело в том, что для универсальных коммерческих страховщиков русский строительный рынок является потаенной за семью замками, он полностью непрозрачен, что автоматом значит заоблачные ставки для застройщиков. Банки также не стремятся гарантировать проекты даже собственных дочерних строй компаний, денежные потоки которых, казалось бы, отлично отслеживаются кредитным учреждением. Русские банкиры, имеющие опыт финансирования и кредитования строительства, отлично понимают суровые и иногда непредсказуемые девелоперские опасности, другими словами цена кредитования при внедрении банковских гарантий будет повышаться.

Страхование в ОВС застройщикам обойдется дешевле, но оплачивать долги сошедшего с дистанции члена команды они тоже не захочут. Потому все расходы на страхование ответственности, какой бы вариант избран ни был, будут, по воззрению Олега Репченко, управляющего аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», врубаться в стоимость квадратного метра жилища. И это безизбежно приведет к удорожанию новостроек в дальнейшем году.

Пользующийся популярностью обман

Выходит, что тем, кто собирается в последнее время приобрести квартиру в новостройке, лучше поспешить с выбором и успеть заключить контракт с застройщиком до конца этого года. Тем паче, что ситуация на рынке недвижимости на данный момент достаточно подходящая для покупателей – цены остаются размеренными (время от времени с маленький корректировкой вниз) уже полгода. Олег Репченко считает, что если не случится глобального экономического форс-мажора, в последнее время на русском рынке недвижимости может наступить недолговременная оттепель, связанная с оживлением спроса. Во время нее девелоперам и риэлторам придется срочно продавать все, что на данный момент продается плохо, воздерживаясь от соблазна поднять цены.

После оттепели нередко наступают сильные морозы. Но даже стремясь не упустить успешный момент для покупки квартиры, забывать о вероятных хитростях девелоперов совсем не стоит, так как возвратить отданные за недвижимость средства очень трудно, а иногда и нереально.

Приемов обмана дольщиков существует величавое огромное количество. Специалисты E-xecutive.ru выделили из их семь самых фаворитных методов «относительно добросовестного отъема денег».

1. Векселя, которых не было

Застройщик заместо контракта об участии в долевом строительстве, закрепляемого государством, предлагает дольщику подписать некоторую другую бумагу. К примеру, подготовительный контракт купли-продажи. Согласно Штатскому кодексу, таковой контракт не оплачивается. Потому девелопер, который все таки должен каким-то образом получить с клиента средства, подписывает с дольщиком к тому же контракт купли-продажи векселя на сумму цены жилища. «Если вексель покупается конкретно у застройщика, это еще половина беды. А вот если бумаги подписывает компания-посредник, клиент недвижимости становится стопроцентно зависимым от воли застройщика, потому что права на получаемое жилище у него нулевые», — комментирует Олег Сухов, юрист, президент Гильдии юристов рынка недвижимости.

2. Неуловимые посредники

Застройщик, отлично узнаваемый на рынке, построивший не один квартал и создавший для себя репутацию надежного напарника, ведет торговлю квартирами, но в договоре с дольщиком в качестве торговца указывается другая организация. Покупателю при всем этом говорят, что никому неведомое ООО «Ромашка» — член холдинга большого девелопера. По сути это нередко оказывается вымыслом, предупреждает Ольга Скворцова, партнер адвокатской компании «Гольдберг и партнеры». Дольщиков, уже обманутых таким методом, в Рф много. Схожий способ практиковал, к примеру, «МИРАКС» Сергея Полонского. Когда у этого застройщика начались трудности с достройкой уже проданных домов, дольщики с удивлением нашли, что из контракта были заключены не с самим «МИРАКСом», а с ООО «Конкордия», «Аванта» и СК «СТроймонтаж». Нужно ли пояснять, что все эти компании в конечном итоге оказались неплатежеспособными?

3. Назойливый сервис

Заключая ДДУ, застройщик стремится заработать на некоторых дополнительных услугах, большая часть которых по факту не оказывается. Цена этих услуг обычно бывает значительно выше среднерыночной. К примеру, госпошлина за регистрацию ДДУ составляет 1 тыс. рублей, изготовка кадастрового паспорта – 450 рублей, пошлина за право принадлежности – 1 тыс. рублей. Застройщик же, предлагая помощь в оформлении документов, просит за их определенный процент от цены жилища, и конечная сумма может достигать нескольких 10-ов, а то и сотен тыщ рублей.

Девелоперы также могут навязать клиенту оформление права принадлежности в итоге окончания строительства, бронирование квартиры, услуги по составлению и регистрации контракта, и почти все другое. Часто они настаивают и на оформлении страховки от рисков, которые точно не наступят. Стоимость же таковой страховки, по данным Олега Сухова, может составлять от 5% до 60% цены жилища. Если застройщик отрешается заключать главный контракт на куплю продажу квартиры без оплаты дополнительных услуг, смело обращайтесь в трибунал, требуя защиты прав потребителя, признания права принадлежности и взыскания убытков.

4. Двойная продажа

Очень нередко застройщики заключают договоры на продажу недвижимости с агентскими компаниями либо вкладывательными фирмами, которые, в свою очередь, продают приобретенное жилище конечным покупателям. Но сам застройщик может отчуждать проданную ранее агентам недвижимость, ссылаясь на прекращение договоров с прежними правообладателями. При судебных и досудебных разбирательствах в таких случаях итог не всегда бывает в пользу дольщика, предупреждает Олег Сухов, так как появляется двое либо трое претендентов на одну и ту же квартиру и нулевые шансы возврата средств. Массовым «разводом» покупателей таким методом прославились а именно ЗАО «Энергостройкомплект-М» и НПП «Тема».

5. Толика городка

До строительства девелопер и городская администрация заключают вкладывательный договор, по которому власти выделяют земляной участок под застройку и время от времени берут на себя обязательства по прокладке инженерных коммуникаций, а застройщик рассчитывается за это с городом определенным количеством квартир в новостройке. Это жилище заблаговременно учитывается в подготовительном протоколе по рассредотачиванию площади. Нередко случается так, что во время строительства застройщик реализует и отведенные городской администрации метры. По закону дольщики, купившие конкретно эти квартиры, оказываются бесправными, предупреждает Ольга Скворцова. Выиграть такие споры в суде очень трудно.

6. Кооперативные издержки

Дольщик покупает квартиру в строящемся доме средством вступления в ЖСК. Но вступив в кооператив, при заключении хоть какого контракта на покупку недвижимости он будет должен оплачивать все расходы, создаваемые кооперативом. Строительство дома может занять не один год, цена жилища за этот период времени с большой вероятностью повысится, а проконтролировать ее рост дольщик не сумеет. В такую ловушку попали, к примеру, покупатели квартир в доме 62 по ул. Металлургов в Москве, которые благодаря ЖСК переплатили за свое жилище в общей трудности практически в два раза больше вначале обсужденной цены.

7. Излишние метры

Площадь и планировка квартир в строящемся доме определяются проектной документацией. Но фактически все застройщики начинают продавать недвижимость тогда, когда этой документации или нет вообщем, или она не доработана. Девелоперу прибыльно указать в заключаемом с дольщиком договоре огромную площадь, чем он реально получит после окончания строительства. Часто покупателям приходится нанимать независящих профессионалов, чтоб обосновать, что метраж полученной квартиры меньше того, который прописан в планах БТИ. Бывает, что строй компании обязывают покупателей подписывать акты об изменении площадей и доплачивать за типо приросший метраж. Олег Сухов именует такие деяния застройщиков открыто и очевидно противоправными.

К какому бы из методов обмана дольщиков не пробовал прибегнуть девелопер, ему всегда можно противопоставить внимательное чтение критерий контракта и нежелание принимать навязанные правила игры. Не позволяйте строительным компаниям откачивать из вас излишние средства – недвижимость, которую они продают, и без того нельзя именовать дешевенькой. Помните: непроданных объектов, висячих на балансе застройщиков, на рынке на данный момент много, другими словами они заинтересованы в продаже не меньше, чем вы в покупке. Лучше издержать лишнюю неделю и избрать девелопера, предлагающего «правильный» контракт, чем лишиться в итоге махинаций и квартиры, и средств.

Инна Коломейская, специально для E-xecutive.ru