Временами на рынке недвижимости возникают квартиры с зарегистрированными в их жильцами. Такие объекты выставляются на продажу с неплохой скидкой, размер которой может колебаться от 10 до 30 % от реальной рыночной цены объекта. И чем больше в продаваемой квартире записанно жильцов, тем большей возможно окажется уступка в стоимости. О том, следует ли брать такое жилище, на какие детали нужно направить повышенное внимание в процессе сделки, ведает юрист и независящий денежный консультант Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Толика квартир с зарегистрированными жильцами на рынке недвижимости. Трудности анализа и точности данных

В Рф нет единой научно-обоснованной информационной базы, куда бы стекались данные о количестве квартир, выставляемых на продажу с прописанными в их жильцами. Чтоб как-то оценить долю рынка в сделках с таким жильем, приходится опираться лишь на оценки риелторов и юристов, работающих в этой сфере. Разброс воззрений профессионалов очень широкий: от единичных случаев до 15 либо даже 20 % от общего числа квартир, каждый месяц выставляемых на продажу. При всем этом следует учесть тот факт, что не все сделки с схожей недвижимостью становятся известны юристам и риелторам, а как следует, погрешность в оценках очень велика. Если же использовать статистику «Юридического центра адвоката Олега Сухова», то можно прийти к выводу, что толика квартир с зарегистрированными жильцами по городку Москве составляет около 10–12 % от общего числа жилых помещений, выставленных на продажу. И все эти объекты соединяет воединыжды одно немаловажное условие — скидка в цене».

Размеры скидки на квартиры с прописанными жильцами

Скидка на такие объекты персональна и находится в зависимости от совокупы многих причин, как то: число зарегистрированных жильцов, размер жилплощади, потребительские характеристики квартиры и, конечно, правовые условия, на основании которых проживают прописанные лица. Обычно понижение цены составляет порядка 10–30 % от рыночной цены в регионе реализации.

Категории жильцов, зарегистрированных в квартире, и предпосылки возникновения подобного жилища в обороте на рынке недвижимости

«Как правило, в рассматриваемых помещениях бывают зарегистрированы прошлый супруг торговца, его близкие либо далекие родственники: братья, сестры, отцы, мамы, малыши. Еще пореже это могут быть друзья, знакомые и уж совершенно изредка — лица, прописанные владельцем за средства. Предпосылки возникновения таковой недвижимости многообразны, но в главном можно выделить две из их. В большинстве случаев это конфликт меж собственником и прописанным человеком. Почти всегда люди отрешаются высвободить квартиру ввиду отсутствия у их другого жилища или вследствие того, что сами претендуют на долю в праве принадлежности. Время от времени на 1-ый план выступают эмоции, и делается всё, чтоб только досадить обладателю. А последний, не хотя растрачивать время и средства на судебные тяжбы с «квартирантом», понижает стоимость и реализует объект, перекладывая тем решение вопроса на плечи покупателя», — комментирует Олег Сухов.

Встречаются варианты, когда зарегистрированный в помещении человек не проживает в нем и владелец просто не может установить контакт с жильцом, чтоб попросить его сняться с регистрационного учета. Не хотя, как и в первом случае, растрачивать время на поиски, суды и выписку, торговец понижает стоимость и выставляет квартиру на продажу.

Наилучшие варианты для приобретения квартиры «с жильцом»

Самые наилучшие варианты, когда покупка квартиры «с жильцом» является прибыльной сделкой, должны сразу отвечать последующим условиям:

1) скидка на жилище составляет от 15 до 30 %,

2) зарегистрированный в квартире человек является совершеннолетним дееспособным лицом и при всем этом:

а) приходится бывшим супругом собственнику, не претендующим на жилплощадь ввиду того, что она была приобретена (в дар, по наследию) обладателем до вступления последнего в легитимный брак;

б) ранее не отрешался от приватизации помещения в пользу других членов собственной семьи;

в) вообщем не состоит в схожих отношениях с обладателем и не имеет легитимных прав на собственность;

г) в течение долгого времени не проживает в квартире и не несет издержки на ее содержание.

В этих случаях соотношение «цена — усилия по снятию с регистрационного учета» будет самым прибыльным для покупателя, и при всем этом не будет нужно огромных вложений.

Порядок выселения зарегистрированных жильцов из полученной квартиры

«Снятие с регистрационного учета жильцов может происходить как в досудебном, так и в судебном порядке. К примеру, известны случаи, когда жильцы, конфликтовавшие с бывшим обладателем, безропотно собирали вещи и снимались с регистрации. Но это очень редчайшие факты. Малость почаще согласие достигалось методом вручения «непокладистому» гражданину большой суммы средств либо предоставления ему другого жилища, или и того и другого сразу. Всё находится в зависимости от чувственного настроя жильца и пределов его требований», — комментирует юрист.

Но еще почаще рассматриваемые споры решаются в суде. Вот вам наглядный пример из практики. В консультацию обратилась жительница Москвы Черкашина Людмила (фамилия изменена). По договору купли-продажи она заполучила у гражданки Карепиной Татьяны (фамилия изменена) трехкомнатную квартиру. В связи с тем, что в помещении на момент совершения сделки был зарегистрирован и пребывал прошлый супруг торговца — Карепин Алексей, то Татьяна предоставила покупателю скидку в размере 700 000 рублей.

После регистрации перехода прав принадлежности Черкашина предложила Карепину сняться с регистрационного учета и высвободить жилплощадь. Карепин согласился, но попросил три месяца отсрочки — до того времени пока он не подыщет новое жилище. Черкашина пошла ему навстречу. Прошли три месяца, но Алексей не исполнил собственного обещания и поболее того, стал уклоняться от встреч с собственником: не отвечал на телефонные звонки, закончил появляться по месту регистрации. Черкашина обратилась к адвокату. Исследовав материалы дела, собрав информацию, юрист узнал, что Карепин обладает на правах принадлежности двухкомнатной квартирой в Подольске.

Пробы адвоката связаться с Карепиным также ни к чему не привели. Беря во внимание сложившуюся ситуацию, был подготовлен иск о прекращении права использования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета в связи со сменой собственника. Данное заявление поступило в трибунал по месту регистрации недвижимости. На судебные заседания Карепин не явился. Исследовав материалы дела, арбитр принял решение о выселении и снятии ответчика с регистрационного учета.

Сам процесс от момента воззвания Черкашиной к адвокату и до снятия Карепина с регистрационного учета продолжался менее 3-х месяцев, а издержки истца составили около 70 000 рублей с учетом расходов на оплату гос пошлины. Но это быстрее исключение из правил.

Сроки выселения жильцов на основании судебных решений и издержки собственников

Дело в том, что, обычно, судебные дела по выселению жильцов продолжаются от 3-х месяцев до 3-х лет зависимо от трудности ситуации и категории людей, живущих в квартире. Очень нередко ответчики специально затягивают создание, не являются на заседания, обжалуют решения судов. Соответственно растут и издержки на юридическое сопровождение, которое может доходить до 100 000 а то и 300 000 рублей зависимо от региона и трудности ситуации. Но даже в данном случае покупка квартиры станет прибыльной, если скидка была значимой, к примеру 20–30 %.

Когда от покупки лучше воздержаться

«Не нужно забывать, что не всякого жильца можно снять с регистрационного учета. Потому до того как брать квартиру и подавать иск в трибунал, нужно снова убедиться, что прописанные в помещении граждане не являются лицами, которых вообщем нельзя выселить, ведает Олег Сухов. — К таким относятся люди, отказавшиеся ранее от приватизации жилища, несовершеннолетние, также лица, получившие право проживания в итоге «завещательного отказа», другими словами те граждане, которым наследодатель разрешил «на всю жизнь» жить в квартире после собственной погибели. Такую квартиру можно реализовать, не спрашивая разрешения у отказополучателя, но вот выселить его против воли — нельзя. Когда в предлагаемом помещении прописаны перечисленные граждане и при всем этом они не согласны высвободить жилище и сняться с регистрации еще до заключения сделки, от покупки лучше отрешиться. В неприятном случае имеется значимый риск совместно с квартирой получить и такое вот «обременение»», — предупреждает Олег.